出售子公司、發(fā)行中期票據(jù)、增發(fā)境外美元債，藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)似乎在想盡一切辦法“搞錢(qián)”。

　　在“三道紅線”政策的壓制下，這家去年剛挺進(jìn)千億業(yè)績(jī)陣營(yíng)的川系房企開(kāi)始慌了。

　　頻繁融資

　　10月27日，藍(lán)光發(fā)展公告稱(chēng)，公司第三期中期票據(jù)已經(jīng)發(fā)行完畢，金額為15億元，發(fā)行利率7%，期限2年。此次中期票據(jù)的發(fā)行，距離其上次增發(fā)美元債間隔不足四個(gè)月。

　　今年6月4日，藍(lán)光發(fā)展境外全資子公司Hejun Shunze Investment Co.,

　　Limited在境外發(fā)行2.5億美元、期限為2年的無(wú)抵押固定利率債券，并于2020年6月5日在新加坡證券交易所上市交易。

　　7月2日，藍(lán)光發(fā)展稱(chēng)，Hejun Shunze InvestmentCo.,

　　Limited在6月4日發(fā)行的2.5億美元無(wú)抵押固定利率債券的基礎(chǔ)上，按與該債券相同的條款和條件，增加發(fā)行2億美元債券，并于2020年7月3日在新加坡證券交易所上市交易。

　　并且，此次增發(fā)的美元債由藍(lán)光發(fā)展提供無(wú)條件及不可撤銷(xiāo)的跨境連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，藍(lán)光發(fā)展已經(jīng)發(fā)行了10只債券。若加上前文提及的第三期中期票據(jù)，截至目前該公司發(fā)債融資金額累計(jì)達(dá)到112.8億元，平均票面利率為7.3%。 另外，該公司此前計(jì)劃的子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)也于近日塵埃落定。藍(lán)光發(fā)展與成都藍(lán)迪共享企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱(chēng)“藍(lán)迪共享”)擬以9億元為對(duì)價(jià)將合計(jì)持有的成都迪康藥業(yè)股份有限公司(下稱(chēng)“標(biāo)的公司”)100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給【漢商集團(tuán)(600774)、股吧】股份有限公司(下稱(chēng)“漢商集團(tuán)”)和漢商大健康產(chǎn)業(yè)有限公司(下稱(chēng)“漢商大健康”)。

　　目前標(biāo)的公司的股份交割已經(jīng)完成，藍(lán)光發(fā)展稱(chēng)，本次交易預(yù)計(jì)使公司當(dāng)期損益增加約2.47億元。

　　據(jù)了解，藍(lán)光發(fā)展的營(yíng)收主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、醫(yī)藥三個(gè)板塊。此次其出售的子公司就屬于公司醫(yī)藥板塊業(yè)務(wù)的一部分，本次轉(zhuǎn)讓完成后藍(lán)光發(fā)展將退出醫(yī)藥業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于出售子公司股權(quán)的原因，藍(lán)光發(fā)展稱(chēng)是為了集中資源專(zhuān)注于核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和拓展。

　　激進(jìn)拿地

　　作為老牌房企，藍(lán)光發(fā)展1989年成立于成都，2008年開(kāi)始全國(guó)化拓展，2015年在上交所重組上市。2019年啟用上?？偛?，同年物業(yè)子公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606.HK)完成香港上市。2019年公司全口徑銷(xiāo)售金額1015.4億元，排名前35。

　　從其發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展確實(shí)實(shí)力不俗。或是為了在千億房企陣營(yíng)中更進(jìn)一步，2020年藍(lán)光發(fā)展選擇了更為激進(jìn)的發(fā)展道路。

　　2017年至2019年，藍(lán)光發(fā)展的拿地強(qiáng)度均在40%以下，拿地態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。而2020年上半年，該公司的拿地強(qiáng)度明顯上升，達(dá)到66.6%，高于監(jiān)管觀察指標(biāo)，也超出其預(yù)期計(jì)劃。 藍(lán)光發(fā)展曾在2019年年報(bào)中提及，“2020年，公司計(jì)劃土地投資總額不超過(guò)400億元;自有房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工面積1100萬(wàn)平方米，竣工面積600萬(wàn)平方米?！钡珜?shí)際上，藍(lán)光發(fā)展上半年的新增土儲(chǔ)貨值已經(jīng)達(dá)到800億元左右。

　　藍(lán)光發(fā)展上半年新增項(xiàng)目36個(gè)，新增土儲(chǔ)建面588.5萬(wàn)方，同比下降13.2%，為同期銷(xiāo)售面積的140.9%;新增土儲(chǔ)貨值約800億元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)1.35萬(wàn)元/平，為同期銷(xiāo)售均價(jià)1.5倍。

　　截至2020年上半年期末，該公司總土儲(chǔ)貨值3100億元，較2019年末增長(zhǎng)15%，其中新一線、二線及強(qiáng)三線占比約7成。按照2019年的千億銷(xiāo)售規(guī)模，藍(lán)光發(fā)展當(dāng)前土儲(chǔ)基本能滿(mǎn)足未來(lái)三年所需。

　　無(wú)懼高溢價(jià)

　　大規(guī)模拿地，是地價(jià)降了嗎?

　　并沒(méi)有！今年上半年全國(guó)300個(gè)城市住宅用地供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)1.0%，成交面積同比下降5.4%，上述300個(gè)城市住宅類(lèi)用地成交的平均溢價(jià)率為16.5%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，今年1至7月，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6088元/平方米，同比上漲8.8%。雖然地價(jià)總體上呈現(xiàn)漲幅收窄態(tài)勢(shì)，但仍呈上漲趨勢(shì)，各地也出現(xiàn)了較多的高溢價(jià)地塊。

　　今年6月底，藍(lán)光發(fā)展以12050元/㎡的樓面價(jià)競(jìng)得浙江寧波奉化區(qū)的一宗宅地，溢價(jià)率高達(dá)49.7%，樓面價(jià)已與當(dāng)?shù)匦路績(jī)r(jià)格相當(dāng)。

　　7月8日，經(jīng)過(guò)465輪競(jìng)價(jià)，藍(lán)光發(fā)展子公司蘇州舜堂商務(wù)咨詢(xún)有限公司以9.19億元的高價(jià)獲得江蘇南通海門(mén)市出讓一宗地塊，折合樓面價(jià)13038元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)99.59%。

　　另外值得注意的是，截至2020上半年，藍(lán)光發(fā)展(投資性房地產(chǎn)+固定資產(chǎn)投資)/總資產(chǎn)為3.3%，可供出租建筑面積共37.73萬(wàn)方。2020年上半年實(shí)際出租建筑面積29.38萬(wàn)方，出租率為77.87%，租金收入為0.61億元，同下跌20.8%。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額380.58億元，同比下跌18.21%;實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積417.68萬(wàn)平方米，同比下跌18.87%。

　　2019年，藍(lán)光發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售金額為1015.4億元，若想與去年的銷(xiāo)售額持平，藍(lán)光發(fā)展下半年至少需完成634.79億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。以目前的行情來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展要完成銷(xiāo)售目標(biāo)，難度不小。

　　踩線隱患

　　進(jìn)賬變少、拿地成本增加、公司要發(fā)展，如此來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展的“籌錢(qián)”行為或許就很好理解了。

　　然而隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的出爐，藍(lán)光發(fā)展如此的頻繁大額融資也為公司埋下了隱患。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，藍(lán)光發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75%，凈負(fù)債率大幅上升26.5個(gè)百分點(diǎn)至105.7%，現(xiàn)金短債比0.8倍，三項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)。

　　據(jù)了解，2016年以來(lái)，該公司有息負(fù)債抵質(zhì)押率均維持在50%以上，2019年末較2018年上升15個(gè)百分點(diǎn)至72.5%，高于2019年TOP50房企中位數(shù)55%。

　　2020上半年，藍(lán)光發(fā)展短期有息負(fù)債占比為44.5%，相比2019年提升8.3個(gè)百分點(diǎn)，高于TOP50房企中位數(shù)。 注意到，若以2019年年報(bào)來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展其實(shí)只踩了“三道紅線”中的一條——其2019年資產(chǎn)負(fù)債率為70.7%，超標(biāo)0.7%。

　　房企融資囤地曾為業(yè)內(nèi)常態(tài)，但是現(xiàn)在這種激進(jìn)的發(fā)展方式可能行不通了?！叭兰t線”的出爐會(huì)讓資本市場(chǎng)對(duì)越線房企的信用質(zhì)量進(jìn)行重新評(píng)估，會(huì)直接影響房企的融資效率。

　　以藍(lán)光發(fā)展目前的情況來(lái)看，該公司可能會(huì)面臨更強(qiáng)的監(jiān)管壓力和融資成本。上半年，藍(lán)光發(fā)展的應(yīng)付債券同比增長(zhǎng)3.76%達(dá)到85.71億元，后期的數(shù)額預(yù)計(jì)會(huì)更高。

　　而二級(jí)市場(chǎng)對(duì)藍(lán)光發(fā)展的隱患也做出了回應(yīng)。從7月起，該公司股價(jià)一路走低。截至今日(10月30日)收盤(pán)，該公司股價(jià)下跌1.2%至4.93元/股。 (藍(lán)光發(fā)展股價(jià)走勢(shì)圖)

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