樓市調控下的融資難題正在不斷催促著中小型房企加快踏上上市之路。2018年以來，在上市門檻更為寬松的港交所，已經先后迎接了包括正榮地產、美的置業(yè)、弘陽地產、萬創(chuàng)國際、大發(fā)地產、萬城控股、恒達集團、銀城國際等在內的多家房企敲鐘或遞交上市申請書。

　　這股赴港上市的熱潮在鼓舞著越來越多的同行。近日，來自浙江省、成立13年、幾乎沒有在公開場合表露過上市愿景的德信中國控股有限公司也悄悄加入到了這支隊伍。德信中國是德信地產的控股公司。

　　在規(guī)模逐鹿的主旋律下，德信地產在2018年提出了千億目標，而在2017年德信地產的銷售金額為265.1億元，要實現(xiàn)千億，德信地產需要加好幾把勁，上市打通融資渠道迫在眉睫。

　　長期以來，德信地產的發(fā)展主要靠傳統(tǒng)招拍掛拿地，資金來源主要是金融機構借款及銷售回款，區(qū)域布局一直集中在浙江、江蘇兩省。而在上市申請書中，德信地產透露，公司已經制定了全國擴張政策，并把目光瞄向了兼并收購市場。

　　扶植“公子哥”

　　與不少房企創(chuàng)始人的經歷相同，德信地產創(chuàng)始人胡一平也有一段棄政從商的經歷。據時代財經了解，1987年1月，從浙江省建筑工業(yè)學校畢業(yè)的胡一平順利進入了湖州市德清縣建筑勘察設計所，先后擔任勘察設計室技術員、助理工程師和工程師，該所是負責城鄉(xiāng)發(fā)展和建設規(guī)劃的政府機關，主要負責設計工作。

　　在德清縣建筑勘察設計所工作八年之后，憑借著自己的專業(yè)技能及三名獨立投資者的支持，胡一平選擇脫離體制投身商海。1995年9月1日，德信地產正式成立，初始注冊資本為100萬元，以現(xiàn)金繳足，其中胡一平持股45%，德清縣益昌工程有限公司持股25%、德清縣第一建筑工程公司持股20%及朱懷泳先生持股10%。同年，德信地產在湖州市德清縣開發(fā)了第一個房地產項目--中房花園。

　　2000年，在發(fā)家地湖州市站穩(wěn)腳跟后的德信地產進入加速發(fā)展階段，并制定了以長三角為基地的發(fā)展戰(zhàn)略。2002年，德信地產首次進行異地擴張，第一站選在了江蘇連云港市，開發(fā)了香溢花城項目。2005年，德信地產將總部遷至杭州，準備進行全國擴張，并于同年進入安徽合肥，開發(fā)了文錦新城項目。

　　截至2018年6月30日，德信地產已成功進入15個城市，就權益占比而言，有101個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目。其中，24個位于杭州、26個位于溫州、17個位于湖州、5個位于臺州、5個位于舟山、5個位于衢州、4個位于寧波、4個位于金華、4個位于徐州及2個位于南京以及其他項目位于麗水、常州、合肥、上饒及九江。

　　在不斷擴張的過程中，德信地產也經歷了多次股權轉讓及注冊資本增加，截至2015年1月，德信地產由德信控股100%擁有，德信地產也變成了由胡一平及其家庭成員旗下的全資公司。據申請書披露，于重組前，胡一平持有德信控股91.61%股權，胡詩豪(胡一平兒子)持有德信控股8.39%股權。

　　為了赴港上市，德信地產將股權架構再次進行調整。于調整后及公開招股前，德信中國(上市主體)分別由德欣、德源、創(chuàng)智持股84%、10%、6%，其中德欣由胡一平持股92%，胡詩豪持股8%，德源由胡一平100%持股，創(chuàng)智由獨立第三方陳躍100%持股。申請書稱，由德源持有的10%股權日后可能用于股份激勵計劃。

　　作為德信地產的第二大股東，胡詩豪今年23歲，目前還在哥倫比亞大學攻讀物業(yè)開發(fā)碩士學位。在上市前夕，胡詩豪已經率先被安排入德信中國董事會--今年8月14日獲任為德信中國非執(zhí)行董事，主要負責就財務事務提供建議。

　　根據上市申請書，這位有望成為德信地產接班人的胡詩豪，在房地產及財務管理方面已積累一定經驗。介紹稱，胡詩豪自2014年5月以來一直為DMGInvestmentsLLC(從事美國住宅物業(yè)開發(fā))的兼職房地產分析師，主要負責分析美國各種可供投資的房地產項目、協(xié)助房地產項目的融資計劃以及進行日常項目管理。自2017年8月以來，其一直為PanaceaLab.(從事智能牙刷的研發(fā)及生產的公司)的首席財務官，主要負責日常資本管理、預算及發(fā)展規(guī)劃。

　　此外，于2015年至2017年每年約三個月的暑假期間，胡詩豪分別在兩家公司(即中信建設證券股份有限公司及SpringMountainCapital,LP，該等公司主要從事投資及財務相關業(yè)務)擔任實習生，主要負責分析投資和基金模式，并協(xié)助各公司籌集資金。

　　負債高企

　　相對自身而言，過去三年，德信地產的整體規(guī)模增長較快。德信地產官方數(shù)據顯示，2015年銷售額為75億元，而據克而瑞數(shù)據顯示，其2016年銷售額為156.8億元，2017年為265.1億元，2018年上半年為185億元。

　　2018年是德信地產一個相對重要的轉折年，總裁費中敏將2018-2020年定義為“中高速行駛”，力求保持每年30%-50%的增長。2018年年初，德信地產就制定了2018年實現(xiàn)350億、2021年實現(xiàn)千億的目標，并對城市布局進行戰(zhàn)略調整。顯然，在千億征途上，德信地產全國擴張的計劃再一次被提上日程。

　　早在2005年將總部遷至杭州時，德信地產就有了全國擴張的計劃，但在往后多年，其版圖還是相對集中，主要是浙江、江蘇兩省。截至2018年6月30日，就權益占比而言，德信地產的土地總儲備為636.26萬平方米，其中545.45萬平方米位于浙江省。

　　來自浙江省的項目占了德信地產業(yè)績的半壁江山?？硕饠?shù)據顯示，2017年，按住宅物業(yè)的合約銷售總額計，德信地產在浙江省全部11個地級市(包括杭州、溫州、湖州、臺州、寧波、舟山、金華、嘉興、紹興、衢州及麗水)銷售金額180億，市場占有率2.2%，排名第五。

　　從具體城市布局來看，可以發(fā)現(xiàn)，德信地產進入的大部分城市都是傳統(tǒng)的三四線城市，杭州、南京、合肥是為數(shù)不多的一二線城市。而在這眾多的城市中，杭州是重中之重，不過，最近兩年，隨著越來越多外來房企的進駐，德信地產在杭州的表現(xiàn)開始走弱。

　　透明售房網數(shù)據顯示，德信地產2015年在杭州區(qū)域銷售金額為37.26億元，排名第九，但在2016年憑97.58億一下沖上第四之后就跌出了前十榜單，其中，2017年排名第十的保利成交金額為79億元，2018年上半年排名第十的合景泰富成交金額37.79億元。把德信地產擠出前十的，正是近兩年靠收購、買地在杭州大肆擴張的融創(chuàng)、陽光城、融信等外來房企。

　　在德信地產的千億目標構成中，大杭州占1/3，浙江省內其他城市占1/3，省外城市占1/3。顯然，穩(wěn)住杭州市場顯得尤為重要。在上市申請書中，德信地產披露，募集資金約60%將用于開發(fā)若干現(xiàn)有項目(即天空之翼、九溪云莊、德清2017-401-1地塊、市心府及時代廣場)的開發(fā)成本，五個項目中，有三個是杭州項目，一個溫州項目，一個德清縣項目。

　　在此之外，浙江省外擴張也成為重點。德信地產稱，公司已計劃擴張至上海、蘇州、無錫、南通等長三角增長潛力巨大的城市，同時計劃重點布局武漢、鄭州、長沙等全國中心城市，募集資金的30%將用作在目前經營和計劃擴展業(yè)務的城市物色和收購土地。

　　作為一家非上市企業(yè)，德信地產此前的資金來源相對單一，主要是銷售回款及金融機構(包括銀行、信托、資產管理公司等)借款，而這兩種方式，在限購限價及國內融資收緊的環(huán)境下，影響都非常大，憑此進行規(guī)模擴張亦非常受限，且德信地產目前負債率已經遠高于行業(yè)安全水平。

　　截至2015年、2016年及2017年以及2018年6月30日，德信地產的凈資產負債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。對應年份的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為12.25億元、13.89億元、39.51億元及49.89億元。截至2018年6月30日，該公司合計需償還的有息付款為112.11億元，其中，一年內償還金額54.28億、第二年償還40.56億、二到五年內償還15.89億、五年以上償還則為1.37億，短期償債壓力較大。

　　另一方面，德信地產拿地方式也非常單一，大部分都是通過公開招拍掛所得，正因此，雖然德信地產大部分土地位于三四線城市，但土地成本并不低，2015年、2016年及2017年及截至2018年6月30日止六個月，德信地產每平方米平均土地使用權成本分別為4458.6元、7516.1元、6398.8元、7294.4元及6781.1元。

　　德信地產也承認，由于近兩年國家政策的調整，公司計劃進駐的主要城市快速發(fā)展導致土地成本增加，可能沒有足夠的財力撥付未來獲取土地與物業(yè)開發(fā)所需資金。

　　為降低土地成本，德信地產于申請書中稱，除了公開招拍掛等傳統(tǒng)收購土地的方式外，公司還將重點發(fā)展兼并收購等其他方式，并將尋求通過利用于市場上已收購并與之合作的目標公司的比較優(yōu)勢以較低的成本獲取土地儲備。

　　在馬太效應越來越明顯的房地產行業(yè)，上市打通融資渠道、尋求規(guī)?？焖贁U張是必要之舉，也是無奈之舉，畢竟不壯大起來就將面臨被淘汰的結局。在此背景下，包括德信地產在內的眾多中小房企紛紛趁著熱潮紛紛赴港上市也無可厚非。

　　2015年、2016年、2017年及截至2018年6月30日，德信地產實現(xiàn)收入分別約為56.95億元、69.80億元、65.54億元及24.71億元；毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.33億元及8.25億元，毛利率分別為10.4%、13%、23.4%及33.4%；凈利潤分別為6465.9萬元、5.13億元、8.39億元及4.63億元，凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%、18.7%。