“羅馬只有一個,但通往羅馬的道路有千萬條”,或許這用來形容張勇也不為過。

　　十二年前,為了做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù),張勇帶著他一手創(chuàng)立的鑫苑置業(yè)走向美國資本市場。只可惜,上市之后,鑫苑置業(yè)的發(fā)展一直不溫不火。

　　為了通往心中的羅馬,張勇不斷尋找新的道路。如今,他似乎有了新的方向。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉,近日,鑫苑物業(yè)服務(wù)集團有限公司向香港聯(lián)交所主板遞交上市申請,東方融資(香港)有限公司作為獨家保薦人。

　　值得一提的是,2017年4月20日,鑫苑物業(yè)在北京金融街舉行新三板掛牌儀式,其掛牌名為鑫苑科技服務(wù)股份有限公司,但今年1月,該公司就已從新三板退市。

　　赴美上市、新三板掛牌、轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所。。。。。。的確,張勇做了很多的嘗試。但銷售增長乏力、全球布局緩慢、物業(yè)平臺依賴母公司等問題,仍然是鑫苑置業(yè)甩不掉的標簽。

　　張勇是山西人,但在他身上,有一種河南人安穩(wěn)與保守的氣質(zhì)。而且,張勇也選擇了河南的省會城市作為掘金房地產(chǎn)的第一站。

　　1997年,34歲的張勇在河南鄭州創(chuàng)辦了鑫苑置業(yè),從此開始了“以銷定產(chǎn)”的發(fā)展策略。在張勇眼中,豐厚的土地儲備容易導(dǎo)致資金承壓,“不囤地、不捂盤、零庫存”才是最穩(wěn)妥的開發(fā)模式。

　　“零庫存”就意味著鑫苑置業(yè)不會大量的儲備土地,有多少地就開發(fā)多少,進而實現(xiàn)快速銷售,快速回籠資金的目的。一方面,這種模式占用的資金較少,另一方面,能夠讓鑫苑置業(yè)快速獲利,從而避免單一項目開發(fā)周期長帶來的不確定性。

　　在那個遍地黃金的年代,鑫苑置業(yè)憑借這種發(fā)展策略得以極速擴張。那時,鑫苑置業(yè)與建業(yè)地產(chǎn)、正商地產(chǎn)、盛潤置業(yè)并稱河南四大龍頭房企,風光無限。

　　2004年,鑫苑置業(yè)在鄭州的合約銷售額位列區(qū)域榜首,甚至超過了建業(yè)地產(chǎn)。隨著鑫苑置業(yè)的發(fā)展與壯大,鄭州早已無法容下張勇。2005年,這家豫系房企開始走向全國化發(fā)展的道路。

　　兩年之后,鑫苑置業(yè)迎來了它的高光時刻。那一年,鑫苑置業(yè)成功登陸紐交所,而張勇也邁開了海外擴張的腳步。

　　在外界看來,張勇是激進的。當胡葆森與建業(yè)地產(chǎn)在河南堅守省域化道路的時候,當張敬國與正商地產(chǎn)全國布局,深耕鄭州的時候,張勇已經(jīng)步入國際化征途。

　　但張勇也是保守的,從建立鑫苑置業(yè)開始,他就采用“拿多少賣多少”的思路,以致于鑫苑置業(yè)的土地儲備一直處于貧乏狀態(tài),進而導(dǎo)致了企業(yè)擴張的變數(shù)。

　　由于土地儲備量的匱乏,鑫苑置業(yè)無法在香港上市。就香港而言,土地儲備是衡量房地產(chǎn)公司的一個重要指標,甚至被認為是直接影響一個房地產(chǎn)企業(yè)未來三至五年銷售額的重要因素。

　　熱衷于“零庫存”模式的張勇,更希望能夠找到志同道合的盟友,找到一條屬于自己的道路,美國紐約就成了他的目標。

　　2007年12月12日,鑫苑置業(yè)在美國紐交所成功上市,公開招股定價為14美元/股,共發(fā)行1750萬股,當天就報收于16.80美元,漲幅達到20%,合共融資2.45億美元。

　　彼時有分析人士認為,鑫苑置業(yè)成功登陸美國資本市場,一方面是緣于美國對中國房地產(chǎn)市場前景的展望,另一方面正是得益于其“零庫存”的模式,畢竟這種快速回籠資金的模式,在當時讓鑫苑置業(yè)聲鳴鵲起。

　　那是個復(fù)雜的時代,大多數(shù)開發(fā)商想盡辦法走進來,張勇則急著走出去。但出走十余年,鑫苑置業(yè)的旅途并不是那么順利。

　　2008年,金融危機席卷全球,房地產(chǎn)行業(yè)自然也不能幸免。那一年,鑫苑置業(yè)的股價腰斬,年末甚至跌到最低值,報價1.27美元/股。

　　近幾年,隨著全球金融市場回暖,房地產(chǎn)市場的升溫,鑫苑置業(yè)的股價也逐漸回升。截至發(fā)稿當日,鑫苑置業(yè)報收4.47美元/股,較2008年的最低值1.27美元/股增長251.97%,但與2007年公開招股定價的14美元/股相比較,這一數(shù)字縮水約68%,與此同時,鑫苑置業(yè)的總市值也僅剩2.68億美元。

　　不得不說,十年彈指一揮間,樓市竟已是滄海桑田,當年意氣風發(fā)的張勇,如今已是雙鬢斑白,而他一手創(chuàng)立的鑫苑置業(yè),同樣早已布滿歲月的痕跡。

　　翻看鑫苑置業(yè)近五年的財務(wù)數(shù)據(jù),該公司的營收情況與凈利潤雖逐年增長,但負債情況同樣值得擔憂。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱,2018年全年,鑫苑置業(yè)錄得營業(yè)收入22.18億美元,比2017年的19.77億美元增長12.19%；實現(xiàn)凈利潤1.06億美元,同比增長32.32%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤7303.45萬美元。

　　2014年,該公司的營收僅為9.19億美元,2015年,這一個數(shù)字變?yōu)?1.63億美元,2016年與2017年,分別錄得15.62億美元、19.77億美元,近五年的年復(fù)合增長率為19.27%。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

　　細看其負債數(shù)字,2014年,鑫苑置業(yè)的負債總額為22.71億美元,2015年、2016年分別為26.13億美元、33.03億美元,到2017年,這一數(shù)字攀升61.28%至53.27億美元,截至2018年度末,鑫苑置業(yè)的負債總額為72.88億美元,同比增長36.81%。

　　至于資產(chǎn)負債率,2014年錄得70.27%,隨后,這一數(shù)字逐年增長,2015年至2017年,分別錄得73.72%、78.37%、83.44%,到2018年末,鑫苑置業(yè)的資產(chǎn)負債率已達到90.72%。

　　值得一提的是,截至2018年12月31日,鑫苑置業(yè)的短期借款為16.92億元,占總負債的23.22%,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2290.19萬美元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為6.74億美元。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

　　或許,十二年前的張勇并不會想到,當年急著走國門的他,如今落得“泯然眾人矣”。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢,2018年全年,鑫苑置業(yè)錄得合約銷售額22.65億美元,較2017年的24.66億美元下跌8.15%；合約銷售面積為106.68萬平方米,同比下降22.22%。

　　以2018年美元兌人民幣平均匯率6.6174元計算,2018年全年,鑫苑置業(yè)錄得合同銷售額為人民幣149.88億元。

　　不僅如此,在鄭州起家的鑫苑置業(yè),如今在大本營的光環(huán)也隨著時光的流逝,消失殆盡,取而代之的是一直深耕中原的建業(yè)地產(chǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示,建業(yè)地產(chǎn)2018年全年取得合同銷售總額536.75億元,合同銷售面積743.33萬平方米。

　　據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100》,建業(yè)地產(chǎn)位列43名,正商地產(chǎn)位列57名,而鑫苑地產(chǎn)并未列入房地產(chǎn)銷售金額TOP100當中。

　　時代在變,市場在變,行業(yè)在變,而鑫苑置業(yè)與“河南人”張勇也在改變。

　　或許張勇早已發(fā)現(xiàn),過往的道路并不能助力其快速抵達羅馬,因此,近兩年鑫苑置業(yè)不斷彌補土儲短板,大幅納儲。與此同時,張勇也試圖尋找新的方向。

　　2017年,鑫苑置業(yè)開始在智慧科技方面的探索,并提出一主多輔,主輔并進的發(fā)展模式；2017年4月20日,鑫苑置業(yè)旗下的物業(yè)平臺——鑫苑物業(yè)在北京金融街舉行新三板掛牌儀式,掛牌名為鑫苑科技服務(wù)股份有限公司。

　　新三板掛牌不到兩年,張勇再次調(diào)整方向。今年1月,鑫苑物業(yè)從新三板摘牌,轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所,并于近日遞交上市申請。

　　據(jù)港交所披露的上市申請顯示,鑫苑物業(yè)成立于1998年,其主要業(yè)務(wù)是向物業(yè)開放商、業(yè)主及住戶提供物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、交付前及咨詢服務(wù)。

　　截至2018年12月31日,鑫苑物業(yè)已簽約管理的物業(yè)覆蓋中國逾28個城市,包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海。此外,截至去年年末,該公司在管建筑面積為1565.5萬平方米,在管物業(yè)數(shù)目達96個。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

　　與目前已上市的物業(yè)公司相比,鑫苑物業(yè)在管建筑面積處于低位,僅為1565.5萬平方米,全年總收益同樣處于低值,僅為3.93億元。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,與鑫苑物業(yè)規(guī)模相當?shù)臑I江服務(wù)以及奧園生活、佳兆業(yè)物業(yè)等企業(yè),2018年的年度總收益均高于鑫苑物業(yè)。

　　值得一提的是,在鑫苑物業(yè)逾1500萬平方米的在管面積中,由鑫苑置業(yè)集團開發(fā)的物業(yè)建筑面積達1168.4萬平方米,占總在管建筑面積的74.63%,數(shù)目達61個；來自第三方開發(fā)商的物業(yè)面積為397.1萬平方米,占總在管建筑面積的25.37%。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)數(shù)據(jù)、觀點指數(shù)整理

　　從鑫苑物業(yè)近三年的在管面積來看,2016年,該公司來自集團提供的物業(yè)管理面積達到919.3萬平方米,占總在管面積的85.49%,2017年,鑫苑物業(yè)的在管面積當中,有1097.6萬平方米來自鑫苑置業(yè)提供,占比為80.23%,2018年,這一數(shù)字則為74.63%。

　　與此同時,去年全年,鑫苑物業(yè)錄得總收益3.93億元,毛利率達到34.0%,其中,來自物業(yè)管理服務(wù)的收益為2.62億元,占總收益的66.6%,毛利率為20.7%；來自增值服務(wù)、交付前及咨詢服務(wù)的收益分別為7765.3萬元、5379.4萬元。

　　其中,為第三方開發(fā)商提供物業(yè)管理服務(wù)所得收益為4107萬元,占比為15.7%；為鑫苑置業(yè)集團提供物業(yè)管理服務(wù)所得收益為2.21億元,占物業(yè)管理服務(wù)總收益的84.3%。而2016年與2017年,母公司為其帶來的收益占比達到96.2%、88.9%。

　　一系列數(shù)字表明,盡管鑫苑物業(yè)在不斷的拓展來自第三方的物業(yè),但到目前為止,對母公司鑫苑置業(yè)的依賴程度依然不容小視。

　　而在張勇的眼中,鑫苑物業(yè)的前景一片光明,一方面有母公司支撐,另一方面自身經(jīng)營狀況日益改善,物業(yè)市場前景也十分可觀。加之去年接連上市的雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)都受到了資本市場的青睞,鑫苑物業(yè)此時從無法融資的新三板走出,并一腳踏入香港資本市場,的確是個好時機。

　　但這種過度依賴母公司模式卻也面臨一定風險,因為鑫苑物業(yè)服從于母公司的策略,但也無法避免受到母公司各種外在因素的影響,一旦鑫苑置業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受阻,鑫苑物業(yè)亦很難獨善其身。

　　也就是說,鑫苑物業(yè)對母公司的過度依賴,是自身存在巨大的被動性與不確定性。因此,鑫苑物業(yè)登陸香港資本市場能否成為張勇“通往羅馬”的第二條道路,依舊充滿未知挑戰(zhàn)。

　?。ㄎ恼聛碓矗河^點地產(chǎn)網(wǎng)）