3月25日，在A股等待了4年的金輝控股向港交所提交招股書(shū)，正式開(kāi)啟赴港IPO之路。如今的金輝控股，已經(jīng)從一家區(qū)域性房企完成了全國(guó)化的布局。作為少有的未上市優(yōu)質(zhì)企業(yè)，金輝控股的上市頗具典型意義。

　　據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，2019年金輝控股全口徑銷售額已達(dá)到888.6億元，千億目標(biāo)近在咫尺。根據(jù)金輝控股自身的發(fā)展節(jié)奏，曾估算在2020年能躋身千億俱樂(lè)部。若能成功登陸香港資本市場(chǎng)，金輝控股的融資渠道也會(huì)隨之打開(kāi)，并助力其實(shí)現(xiàn)規(guī)模跳漲。

　　均衡布局千億可期

　　作為閩系房企，金輝控股1996年成立于福州，2009年總部遷往北京。雖然一直在A股排隊(duì)，但是其業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，項(xiàng)目布局日趨均衡，千億規(guī)模更是不斷夯實(shí)。據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，在2017-2018年金輝控股分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售額為445億元和746.8億元。其中，2017年-2018年的銷售額增速分別為39.94%、74.43%。

　　在銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的過(guò)程中，金輝控股風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)也隨之增強(qiáng)。尤其在項(xiàng)目布局方面，通過(guò)均衡布局來(lái)對(duì)沖“一城一策”的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目分布來(lái)看，金輝控股秉持“全國(guó)布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，土地儲(chǔ)備分布于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北等五大區(qū)域，并聚焦核心城市群，重點(diǎn)布局一線、環(huán)一線及二線的核心城市，例如北京、上海、西安、重慶、成都、福州、武漢、杭州、南京、蘇州、天津、石家莊等。

　　2019年，在全行業(yè)進(jìn)入周期低谷的大背景下，金輝控股逆周期而動(dòng)，抓住土地市場(chǎng)低迷的窗口期，以較低代價(jià)進(jìn)行了土地儲(chǔ)備的擴(kuò)充。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2019年1-12月份全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜顯示，金輝控股以272億元的拿地金額位列第35位，期間累計(jì)拿地面積為562萬(wàn)平方米，位居TOP100中的34位。

　　通過(guò)招股書(shū)可知，截至2019年12月31日，金輝控股在該五大區(qū)域的土地儲(chǔ)備分別為307.44萬(wàn)平方米、513.98萬(wàn)平方米、342.54萬(wàn)平方米、768.42萬(wàn)平方米和735.08萬(wàn)平方米，在總土地儲(chǔ)備中的占比分別為11.5% 、19.3%、12.8%、28.8%和27.6%。從拿地溢價(jià)來(lái)看，自2019年1月以來(lái)，金輝控股新獲取的土地，大部分溢價(jià)率均低于35%，有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　規(guī)模的訴求，也考驗(yàn)金輝控股的拿地方式。除通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌收購(gòu)?fù)恋赝?，金輝控股也通過(guò)收購(gòu)擁有土地權(quán)益公司的股權(quán)持續(xù)獲得優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。例如，在2017年，通過(guò)收購(gòu)西安一家本地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司100%的股權(quán)，增加權(quán)益口徑土儲(chǔ)面積約60萬(wàn)平方米；繼2018年及2019年之后，金輝控股進(jìn)一步在西安取得了幾塊土地，增加權(quán)益口徑土儲(chǔ)約30萬(wàn)平方米。

　　據(jù)招股書(shū)顯示，截至2019年12月31日，金輝控股共有144個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中包含附屬公司的項(xiàng)目102個(gè)，合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的項(xiàng)目42個(gè)項(xiàng)目。2019年末，金輝控股在建建筑總面積為2667.44萬(wàn)平方米。其中已竣工項(xiàng)目的可供出售、可出租及持作物業(yè)投資的可出租建筑面積為222.04萬(wàn)平方米；開(kāi)發(fā)中物業(yè)的規(guī)劃建筑面積1438.74萬(wàn)平方米；持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)預(yù)估建筑面積1006.66萬(wàn)平方米。從城市級(jí)能來(lái)看，金輝控股應(yīng)占總建筑面積的93.4%位于二線城市及核心三線城市。無(wú)論是土地儲(chǔ)備規(guī)模還是所屬區(qū)域，金輝控股的土地資源足以支撐其銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，金輝控股亦形成了完整的產(chǎn)品系，并不斷打磨產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量增長(zhǎng)。其四大產(chǎn)品系分別為契合城市主力中青年客群的“優(yōu)步系”產(chǎn)品；全新舒適改善型產(chǎn)品線“云著系”；聚焦一、二線城市核心地段與資源，面向城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。其中， 優(yōu)步系及云著系項(xiàng)目，分別占到了金輝控股權(quán)益建筑面積的30.6%和24.8%。

　　企業(yè)的發(fā)展貴在可持續(xù)，金輝控股的前瞻性布局也為未來(lái)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。伴隨土地儲(chǔ)備不斷擴(kuò)容，金輝控股的存貨也在逐年增長(zhǎng)，由2015年的231.48億元增長(zhǎng)至2019年的949.88億元，累計(jì)增幅達(dá)3.1倍。此外，合約負(fù)債也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在2017年、2018年及2019年分別為245.9億元、419.35億元、566.85億元，增幅超過(guò)同期債務(wù)總值及資產(chǎn)凈值的增長(zhǎng)。

　　另外，在2019年上半年，金輝控股實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積83.60萬(wàn)平方米，房屋銷售收入96.59億元，銷售收入同比增長(zhǎng)104.29%。截至報(bào)告期末，金輝控股房地產(chǎn)項(xiàng)目去化情況良好，已完工項(xiàng)目銷售去化率平均為96%，在建項(xiàng)目銷售去化率平均為 87%，整體去化速度較快。

　　進(jìn)入2020年，盡管受新冠肺炎疫情影響，金輝控股仍在追求“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。記者留意到，金輝控股春季校園招聘“輝動(dòng)力”和“同輝生”已經(jīng)全面啟動(dòng)，可見(jiàn)其對(duì)人才的渴求，發(fā)展動(dòng)力十足。

　　盈利能力穩(wěn)步增長(zhǎng)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

　　作為準(zhǔn)千億房企，金輝控股的內(nèi)部管理也較為規(guī)范，尤其是盈利能力與財(cái)務(wù)安全性方面。一方面，盈利能力代表了企業(yè)的核心價(jià)值；另一方面財(cái)務(wù)安全性則丈量企業(yè)的未來(lái)究竟能走多遠(yuǎn)。

　　從金輝控股的業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售是其核心業(yè)務(wù)，在2017年-2019年其貢獻(xiàn)的收入在營(yíng)業(yè)收入中的占比分別為95.8%、94.9%、96.4%；其他收入則涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃、物業(yè)咨詢服務(wù)等，三者的占比維持在5%左右。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，不少房企出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)象。金輝控股在追求銷售規(guī)模迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，也注重提升盈利能力。數(shù)據(jù)顯示，金輝控股2017-2019年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為117.77億元、159.71億元和259.63億元，前兩年增長(zhǎng)速度保持在30%左右，2019年增速提高至61%；金輝控股的毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為22.2%；同時(shí)期，金輝控股的凈利潤(rùn)分別為22.2億元、23億元、26.9億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為10%，其中2019年的增幅高達(dá)16.96%。可以看出，在過(guò)去的3年間，金輝控股的經(jīng)營(yíng)能力穩(wěn)步提高。

　　值得注意的是，基于報(bào)告期內(nèi)金輝控股較好的費(fèi)用管控能力，2019年金輝控股的期間費(fèi)用率為8.68%，較年初的12.15%下降28.56%。

　　金輝控股規(guī)模雖逼近千億，但仍能堅(jiān)持財(cái)務(wù)安全，賦予財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的彈性。截至2017年、2018年及2019年年末，金輝控股的銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元、427.5億元。其中一年內(nèi)到期部分分別為127.5億元、231.6億元、180.2億元，短期債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　此外，2019年金輝控股扣除合約負(fù)債額后的資產(chǎn)負(fù)債率僅為47.73%。實(shí)際上，根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2019年中期，25家預(yù)收款最大的A股上市房企扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)達(dá)到了51%。

　　上市成功后，金輝控股將募集資金擴(kuò)充股本并補(bǔ)充公司現(xiàn)金流。同時(shí)，上市后有助于金輝控股拓展更廣的融資渠道，并獲得低成本的融資。這些利好都將助力金輝控股進(jìn)一步平衡債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

　　除了注重財(cái)務(wù)安全及流動(dòng)性管理，金輝控股也注重信用評(píng)級(jí)管理。在2019年，金輝控股長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)，國(guó)內(nèi)聯(lián)合評(píng)級(jí)等級(jí)為“AA+”，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”；標(biāo)普全球評(píng)級(jí)為“B”，評(píng)級(jí)展望為“正面”；惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)為“B”，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”；聯(lián)合國(guó)際評(píng)級(jí)為“BB-”，評(píng)級(jí)展望為“正面”。

　　溫馨提示：證監(jiān)會(huì)表示股市估值處于歷史低位！最新行情動(dòng)態(tài)隨時(shí)看，請(qǐng)關(guān)注APP。