大市場，小公司。中國物管行業(yè)誕生于上世紀八十年代，起步雖晚卻發(fā)展迅猛，截止2018年底，全國物管面積達204億平米，市場規(guī)模巨大，隨著2016-18年銷售高峰的逐漸竣工，未來1-2年物管行業(yè)將迎來一輪快速增長；長期來看，受益于城鎮(zhèn)化率、人均居住面積的提升，物管行業(yè)市場規(guī)模將維持增量發(fā)展。此外，行業(yè)集中度依然較低，龍頭物管公司有望借力資本力量、兄弟開發(fā)公司實現(xiàn)規(guī)?？焖僭鲩L，但我們認為長期來看物管行業(yè)集中度將低于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，當下如何獲取更高的市場份額顯得更為關鍵。

　　圍繞住宅業(yè)態(tài)，進行多業(yè)態(tài)拓展：目前百強物管公司在管面積中約七成為住宅，商辦、機構、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)占比較小，但其物業(yè)費大多高于住宅，且更易提價，業(yè)主單一；隨著龍頭物管公司管理能力、規(guī)模的提升，非住宅業(yè)態(tài)必將成為競爭的焦點，部分擁有資源或先發(fā)優(yōu)勢的公司將脫穎而出。

　　常規(guī)增值服務平臺化，專業(yè)型服務尚待發(fā)展：常規(guī)性增值服務其行業(yè)門檻低、碎片化程度高，結合我國實際情況與國外經(jīng)驗，我們認為趨勢應是物管公司利用自身客戶、規(guī)模優(yōu)勢，搭建平臺引入優(yōu)秀供應商為主；養(yǎng)老、幼托等服務雖與物管公司模式相契合，但商業(yè)模式仍待摸索，若有公司能形成突破則將容易形成行業(yè)壁壘。

　　對于市場較為關注的幾個問題，如基礎服務毛利率的可持續(xù)性、物業(yè)費均價的意義、社保繳納，我們嘗試給出自己的答案。短期來看，由于增量項目的持續(xù)交付，基礎服務高毛利率足以維持，部分公司有進一步上探可能；中期來看，隨著在管面積基數(shù)不斷增加，基礎服務毛利率將逐漸承壓，但依然可以通過退出虧損項目等方式維持整體毛利率穩(wěn)定；長期來看，基礎服務毛利率將略高于成熟市場酬金制項目利潤率，而增值服務將會成為主流，整體毛利率甚至能夠不降反升。

　　對于物管公司，我們認為目前的節(jié)點下，規(guī)模的擴張至關重要，只有一定的規(guī)模才能給予公司市場知名度與增值服務發(fā)展空間。而當管理面積達標后，長期來看，需要綜合考慮公司的區(qū)域、業(yè)態(tài)布局，股東背景資源，管理運營能力，拓展能力，品牌價值等。

　　首次覆蓋物業(yè)管理行業(yè)，給予“優(yōu)于大市”評級。我們相信，目前已上市的物管公司作為行業(yè)龍頭公司，具備明顯優(yōu)勢，將享受到更多行業(yè)發(fā)展紅利，兼顧中短期規(guī)模增長的確定性與長期發(fā)展?jié)摿?，推薦碧桂園服務、中海物業(yè)、綠城服務、新城悅、永升生活服務。

　　風險提示：非業(yè)主增值服務受房地產(chǎn)市場影響，中長期存量物業(yè)提價仍然受阻。

　　（文章來源：東北證券）