閱歷了上半年熱點(diǎn)一二線城市的房價(jià)的暴跌，進(jìn)入6月，熱點(diǎn)城市樓市成交量環(huán)比均下滑，比方北京，相關(guān)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，6月二手房成交量環(huán)比跌幅近五成。置信二級市場的降溫不久就會(huì)傳導(dǎo)至一級市場，估計(jì)下半年土地拍賣市場地王將有所收斂。

　　上半年熱點(diǎn)地域房地產(chǎn)一二級市場之所以熾熱的緣由在于：宏大的經(jīng)濟(jì)下行壓力與債務(wù)困局迫使必需采用“寬貨幣+擴(kuò)財(cái)政”的宏觀政策組合，但大范圍根底設(shè)備投資主要是國資的天下，民間投資進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)渠道不暢。在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)慌的背景下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成為公認(rèn)的“平安墊”。但房價(jià)漲速過快已嚴(yán)重透支將來多年的空間，且主要奉獻(xiàn)來自地產(chǎn)企業(yè)與居民加杠桿行為，低迷的產(chǎn)業(yè)報(bào)答率無法支撐這樣的房價(jià)，于是我們看到進(jìn)入6月以來，陸續(xù)有多家銀行已開端逐漸收緊房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，將來的廣義貨幣、信貸及社會(huì)融資范圍會(huì)逐步回歸平穩(wěn)。

　　進(jìn)一步剖析將來房價(jià)的走勢需從貨幣政策、人民幣匯率以及人民幣國際化角度綜合考量。在三元悖論客觀存在的背景下，2015年底，為了保住貨幣政策獨(dú)立與匯率穩(wěn)定，不得不短期放棄了資本自在活動(dòng)，停止資本管制，人民幣國際化也有所放緩。從去年年底至今年5月，貨幣政策的寬松為經(jīng)濟(jì)托底效果明顯，人民幣匯率一度被控制住，但這畢竟只是短期手腕，假如長期實(shí)行會(huì)引來新的更為棘手的問題。

　　一是房價(jià)上行是有天花板存在的。在勞動(dòng)力拐點(diǎn)的背景下，寬松貨幣招致過快上漲的一二線城市房價(jià)不只將大幅進(jìn)步勞動(dòng)力本錢，還會(huì)使房屋失去寓居的自身屬性，成為投資者之間英勇者的游戲，一二線城市無房的普通民眾正在被逐步從購房市場中洗出，一個(gè)家庭不吃不喝10年都無法買房，說不存在泡沫是掩耳盜鈴，但這樣的狀況在一二線城市卻普遍存在。說到底，房價(jià)過快上漲背后缺乏居民收入同比例上漲的支撐。將來假如繼續(xù)聽任泡沫增大，其決裂后的影響也會(huì)隨之增大，從全球經(jīng)濟(jì)開展歷史來看，沒有一個(gè)國度房價(jià)能永遠(yuǎn)只漲不跌;

　　二是隨著人民幣參加SDR與一帶一路政策的穩(wěn)步推行，經(jīng)過拓展海外市場是必然趨向，人民幣國際化是不可逆的，將來逐漸放開跨境資本活動(dòng)是也是必然趨向。央行副行長易綱近期就表示，中國決議給予美方2500億元的人民幣合格境外機(jī)構(gòu)投資者(RQFII)額度。近日，央行召開會(huì)議研討了商業(yè)銀行有序參與離岸外匯市場的問題;

　　三是人為的將國內(nèi)國際市場用防火墻隔離會(huì)不時(shí)刺激樓市與匯率泡沫。國內(nèi)每年13%的M2增長率會(huì)使廣義貨幣6年就增長一倍，超發(fā)的貨幣會(huì)進(jìn)步通脹程度，在錢匯率不變的狀況下大幅減少出口企業(yè)競爭力。另一方面，在錢匯率不變的狀況下，正在有越來越多的跨國中資企業(yè)經(jīng)過國內(nèi)信貸大幅并購他國資產(chǎn)，依據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)，今年前5月，中資企業(yè)海外并購范圍已達(dá)1190億美元。不只超越了2015年的1,068億美元，還比2014年同期高出兩倍以上。大范圍海外并購必然會(huì)招致他國的不滿，美國日前就以種種理由否決了多項(xiàng)中資企業(yè)收買美國公司的并購案，目前來看，歐盟也有此趨向。

　　既然資本管制僅是一時(shí)的措施，那么問題來了，在逐漸放開跨境資本活動(dòng)與繼續(xù)人民幣國際化的同時(shí)，必然要在貨幣政策與堅(jiān)持匯率穩(wěn)定上做出抉擇。換句話說，捅破房價(jià)泡沫還是匯率泡沫是必需做的決策。

　　假如選擇捅破房價(jià)泡沫保證匯率穩(wěn)定，也就是走上世紀(jì)80年代末的日本形式，那么國內(nèi)貨幣政策的運(yùn)用就會(huì)捉襟見肘。為了保證匯率穩(wěn)定、避免資本外流、堅(jiān)持外匯儲藏，央行將不得不收緊貨幣政策，進(jìn)步利率。以日本經(jīng)歷來看，收緊貨幣政策后，房地產(chǎn)市場與股票市場將迎來大跌，房地產(chǎn)“去庫存”戰(zhàn)役也將宣布失敗，隨之而來的是企業(yè)、政府、居民資產(chǎn)的大幅縮水，銀行壞賬率將呈現(xiàn)飆升，整個(gè)金融體系面臨宏大的沖擊。匯率固然保住了，但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)接受的代價(jià)過大。

　　假如選擇捅破匯率泡沫保證房價(jià)穩(wěn)定，也就是走俄羅斯形式，那么堅(jiān)持錢遲緩貶值的同時(shí)輔以預(yù)期管理是比擬好的戰(zhàn)略。去年“811”匯改采取的戰(zhàn)略是讓錢在短期內(nèi)疾速貶值，旨在還沒等資本快速流出，錢已貶值到位，風(fēng)險(xiǎn)在短期內(nèi)能夠得到疾速釋放。但從施行效果來看，結(jié)果并不理想，反而招致國內(nèi)外對錢仍將繼續(xù)貶值的分歧預(yù)期，招致外匯儲藏疾速減少，股市暴跌，離岸錢匯率空單疾速增加，最終央行不得不改動(dòng)思緒停止資本管制。

　　因而，綜合權(quán)衡匯率與資產(chǎn)價(jià)錢，決策層“棄匯保房”是可能性較大的政策選擇。但放棄匯率的做法很可能是“退二進(jìn)一”的步驟，在錢遲緩貶值的同時(shí)做好預(yù)期管理，讓做空錢的投機(jī)者賺錢難度進(jìn)步。從理想狀況來看，離岸市場錢兌美元匯率4月以來已呈現(xiàn)新一輪貶值趨向。

　　綜上，保房價(jià)與保匯率是一個(gè)硬幣的兩面，二者只能選其一，沒有一舉兩得的選擇。但假如換個(gè)角度看，無論是保房價(jià)棄匯率還是保匯率棄房價(jià)，以美元計(jì)價(jià)的房價(jià)都是縮水狀態(tài)，因而，保房價(jià)OR保匯率只不過是同一目的下的不同戰(zhàn)術(shù)選擇。