導(dǎo)讀

　　祈福生活是在港交所上市的第五家物業(yè)公司。與其他大型開發(fā)商更加聚焦于物業(yè)管理不同，祈福提供的服務(wù)更加多元。去年收入中，傳統(tǒng)的物業(yè)管理僅占19%。

　　作為廣東省最大的住宅社區(qū)，祈福新邨可謂無人不曉。就在11月8日，為該社區(qū)提供服務(wù)的祈福生活服務(wù)（03686.HK）（下稱“祈福生活”）在港掛牌，以大漲34.78%收盤，第二日再漲25.81%。

　　同為開發(fā)商旗下分拆的物業(yè)管理公司，祈福生活的管理面積不到600萬平方米，與中海外、彩生活、萬科動輒數(shù)千萬、上億平方米的管理面積相比，可謂一家小公司。

　　而掛牌后連續(xù)兩日股價上漲，這樣一家小公司為何受到香港投資者追捧？多家券商機構(gòu)分析指出，除了祈福生活過去三年的財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，投資者對其上市后的擴張抱有期望。

　　談及此次上市原因，祈福生活管理層表示，是希望抓住當(dāng)前社區(qū)生活服務(wù)需求大增的時機，積極擴大自身業(yè)務(wù)版圖。據(jù)招股書顯示，祈福生活此次募集資金凈額約5880萬港元，將用于后續(xù)持續(xù)業(yè)務(wù)的擴張及并購。

　　多元化的祈福物業(yè)

　　中國開發(fā)商的物業(yè)拆分上市浪潮始于2014年彩生活上市，在接下來的兩年之內(nèi)，陸續(xù)在港股上市的公司有中海物業(yè)、中奧到家、以及綠城服務(wù)。而在新三板市場已有十幾家物業(yè)公司登陸。業(yè)內(nèi)大佬萬科、碧桂園、富力等都有計劃分拆物業(yè)上市。

　　祈福生活是在港交所上市的第五家物業(yè)公司。與其他大型開發(fā)商更加聚焦于物業(yè)管理不同，祈福提供的服務(wù)更加多元。

　　招股書顯示，祈福生活包含了物業(yè)管理服務(wù)、零售服務(wù)、餐飲服務(wù)以及配套生活服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。公司為12個住宅區(qū)及2項純商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，截至2016年5月31日合計訂約建筑面積約581.3萬平方米。

　　零售服務(wù)則包括祈福新邨及其他鄰近地區(qū)營運的17個不同規(guī)模的零售店，目前總建筑面積約為10.19萬平方米。

　　餐飲服務(wù)包括主要于祈福新邨及其他鄰近地區(qū)營運的18家提供不同菜肴及富有不同餐飲風(fēng)格的餐館，目前總建筑面積約為6254平方米；配套生活服務(wù)，主要包括校外教育服務(wù)、物業(yè)代理服務(wù)、職業(yè)介紹服務(wù)及洗滌服務(wù)。

　　祈福生活主席兼執(zhí)行董事孟麗紅認(rèn)為，祈福的模式與其他物業(yè)公司不同，即在于它是多元化的生活服務(wù)供應(yīng)商。

　　這從公司的營運數(shù)據(jù)可以看出：2015年，祈福生活的四項收入占比業(yè)務(wù)分別為19%、38%、28%及13%；零售服務(wù)以及餐飲服務(wù)占據(jù)了總收入的最大份額，傳統(tǒng)的物業(yè)管理僅占19%。

　　中泰國際報告指出，祈福生活的毛利及凈利潤率較同業(yè)高，并且在過往3年都能保持比較穩(wěn)定的增長。

　　祈福生活財務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事梁昭坤提供的數(shù)據(jù)顯示，公司2013年、2014年、2015年的凈利潤分別為3270萬元、3430萬元、4010萬元。

　　對于祈福生活的這一模式，安信國際研報認(rèn)為，公司提供的全方位增值服務(wù)，既有效地增加了收入，又提升了客戶的黏性。

　　“未來祈福生活計劃發(fā)揮各業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)，針對客戶需要進(jìn)行業(yè)務(wù)交叉銷售?！逼砀Ｉ顮I運總監(jiān)兼執(zhí)行董事梁玉華表示，比如可在便利店的零售點設(shè)置其他生活配套服務(wù)的相關(guān)信息，開拓及伸延業(yè)務(wù)內(nèi)容，以此來提升利潤。

　　如何可持續(xù)發(fā)展？

　　相比彩生活、綠城物業(yè)等上市時的3.78港元、1.99港元發(fā)行價和10億左右的融資規(guī)模，祈福生活0.46港元、5880萬港元的IPO規(guī)模很小。

　　公司的管理面積也不占優(yōu)。借助祈福新邨這一大型社區(qū)項目，祈福生活的管理面積80%以上集中在廣州，其未來如何持續(xù)發(fā)展成為疑問。

　　截至目前，祈福生活各個板塊的業(yè)務(wù)規(guī)模僅限于祈福集團(tuán)的自有項目，尚未為其他開發(fā)商的社區(qū)提供服務(wù)。截至2015年末，公司管理的12個住宅區(qū)占地面積約550萬平方米，在廣東省排名第十，而前六名的管理建筑面積均在2000萬平方米以上。

　　中泰國際報告指出，祈福生活所提供服務(wù)的社區(qū)過于集中，缺乏取得其他獨立物業(yè)發(fā)展商的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合約的往績記錄，使未來公司的發(fā)展受到一定限制。

　　致富證券研報顯示，公司與物業(yè)管理收入中占比最高的住宅區(qū)祈福新邨的合約將于2020年9月期滿，若合約被終止或不獲續(xù)約，將對公司造成不利影響。

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)認(rèn)為，集團(tuán)計劃通過收購物業(yè)公司來實現(xiàn)業(yè)務(wù)的快速增長。祈福的招股書亦表達(dá)了這樣的想法。

　　對于上市的原因，祈福生活在招股書中表示，隨著經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展，對更高更優(yōu)質(zhì)的餐飲、零售、物業(yè)管理及配套生活服務(wù)需求越來越強烈，因此，公司認(rèn)為目前是進(jìn)行業(yè)務(wù)擴張的良機。

　　但要實現(xiàn)并購其他物業(yè)管理公司、開設(shè)新零售及餐飲店以及拓展其他業(yè)務(wù)，必然涉及龐大的資本開支及開辦費用，而“上市所得款項能讓我們在毫無現(xiàn)金流量及營運資金儲備的壓力下進(jìn)行擴充計劃”。

　　祈福方面預(yù)計，此次掛牌募得的5880萬港元資金中，將有30%用于收購廣州省內(nèi)的其他物業(yè)管理公司；25%的資金用于廣東省內(nèi)開設(shè)新店以擴展零售及餐飲網(wǎng)絡(luò)；另有20%用于開設(shè)校外培訓(xùn)新店及擴展配套生活服務(wù)。

　　此外，還有15%和10%的資金則分別用于在多個網(wǎng)絡(luò)平臺上拓展分銷渠道和作為一般營運資金。

　　這些計劃中最重要的是并購。快速發(fā)展且處于整合中的物業(yè)管理行業(yè)為祈福生活提供了擴張的機會。根據(jù)Euromonitor報告，中國擁有最多物業(yè)公司的省份是廣東省，2010年至2015年廣東省物業(yè)管理業(yè)的總市場規(guī)模（涵蓋住宅及商用物業(yè)）復(fù)合年增長率約為18.9%，其中廣州物業(yè)的復(fù)合年增長率約為22.2%。

　　祈福生活財務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事梁昭坤透露，公司收購目標(biāo)為擁有5萬平方米以上建筑面積，并且物業(yè)價格中上水平的公司，地點集中在廣州及周邊城市，如佛山、肇慶。

　　祈福在招股書中透露，計劃在2017年末開設(shè)5家新餐飲店，另外已物色及研究了5家潛在的擬收購物業(yè)管理公司。