智通財經(jīng)獲悉，廣發(fā)證券(000776,股吧)近日發(fā)表研報表示，彩生活(01778)目前已成為管理面積最大的物業(yè)管理公司，公司的多項社區(qū)服務在飯票這一核心支付手段上已經(jīng)打通，配合彩生活住宅沉淀的業(yè)主資金，彩生活生態(tài)圈的建設和輸出將會提速。

　　此外，與銀灣等合作的順利開展也意味著“彩之云”已經(jīng)發(fā)展到可以對外輸出服務的水平。未來公司將盡快使“彩之云”的覆蓋面積進一步提升。廣發(fā)證券給予其“買入”評級。

　　“彩之云”平臺基礎功能完整、增值服務全面

　　廣發(fā)表示，彩生活的“彩之云”總覆蓋面積超過7.4億平方米。2016年上半年數(shù)據(jù)，彩生活訂約在管面積約為360.1百萬平方米，其中已有收益的總樓面面積約為255.3百萬平方米，“彩之云”注冊用戶為215萬人，活躍用戶113.3萬人，活躍率達52.7%。

　　此外，“彩之云”已經(jīng)形成了基礎物業(yè)服務+增值服務平臺的組合。其基礎物業(yè)服務功能完整有序，繳費、投訴、等功能全面APP化；增值服務方面創(chuàng)新明顯，已經(jīng)實現(xiàn)了家政、維修、租房、裝修等功能。同時彩之云APP也擁有通知和社交的功能。整體來看，基礎功能完整，增值服務有特色。

　　E維修、彩富人生和彩生活住宅等商業(yè)模式已明晰

　　報告提到，E維修、彩富人生和彩生活住宅為“彩之云”主要優(yōu)勢產(chǎn)品。

　　其中，E維修的商業(yè)模式革新使得彩生活降低了公共設施維修的成本，提高了運營效率并解決了業(yè)主的家庭維修需求痛點。

　　　　目前E維修的服務提供方e師傅的公共維修已經(jīng)接入1280個社區(qū)、家庭維修接入829個社區(qū)，彩生活管理社區(qū)在其中占比99%。目前由于e師傅仍處于大規(guī)模擴張的初期，因此彩生活并沒有完全向e師傅收取平臺使用費。

　　彩富人生為彩生活運營的第三方理財產(chǎn)品銷售平臺(彩生活僅提供銷售平臺，不提供產(chǎn)品)。彩富人生作為理財產(chǎn)品銷售平臺用收益沖抵物業(yè)費和停車費的商業(yè)模式創(chuàng)新，提升了彩生活的收入和定價權。　　彩富人生目前提供四項服務：物業(yè)寶、停車寶、增值寶和花易借。其中物業(yè)寶為出售理財產(chǎn)品用收益沖抵物業(yè)管理費；停車寶是用收益沖抵停車費；增值寶是傳統(tǒng)金融理財產(chǎn)品，不沖抵，彩生活僅作為渠道；花易借為互聯(lián)網(wǎng)貸款。

　　彩富人生2016年銷售情況(單位：元人民幣)

　　彩生活住宅是結合了房地產(chǎn)開發(fā)商去庫存的需求和潛在業(yè)主買房壓力大現(xiàn)狀的產(chǎn)品，其具體操作模式是通過“房產(chǎn)+服務”的銷售模式設計，幫助開發(fā)商加速銷售回款，而開發(fā)商需要讓渡部分資金加速回收所節(jié)約的時間成本，以彩之云平臺的消費券“飯票”的方式分期返還購房人。　　彩生活住宅一方面將資金沉淀于彩之云平臺，提升了彩之云平臺的吸引力和現(xiàn)金流，另一方面也是彩生活擴大管理面積的重要手段。

　　社區(qū)服務是物業(yè)管理行業(yè)的未來

　　該機構提到，由于物業(yè)管理行業(yè)漲價的邊際服務體驗改善較小的行業(yè)特征，以及業(yè)主大會提價機制，導致物業(yè)管理公司對物業(yè)費價格水平的議價能力較弱。成本端由于物業(yè)管理公司的人工成本端(約占總成本60%左右)每年剛性上漲，成本控制對管理層的運營能力考驗較大。在物業(yè)基礎服務內(nèi)生增長乏力的情況下，通過社區(qū)服務來提升物管公司盈利能力和用戶體驗成為必然。

　　投資建議與估值

　　廣發(fā)認為，物業(yè)管理行業(yè)正逐步從管理面積的整合開始走向社區(qū)服務的整合，其背后本質(zhì)的發(fā)展方向是新商業(yè)模式對傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)盈利能力的改進。而社區(qū)服務商業(yè)模式較為明晰的彩生活有望再一次引領整個行業(yè)走向變革。

　　該機構調(diào)整彩生活2016年、2017年、2018年預測EPS為0.2093元、0.3289元和0.4470元人民幣。調(diào)整剔除期權費用后的核心EPS為0.3102元、0.3765元和0.4661元，對應16、17和18年核心EPS的PE分別為14.73、12.14和9.80倍，維持“買入”評級。