美聯(lián)儲(chǔ)官員近期不斷“放鷹”，周五美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫及副主席費(fèi)希爾表明加息“宜早不宜遲”，已暗示支持3月行動(dòng)。

　　高盛首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jan Hatzius指出，耶倫的講話，是3月加息的強(qiáng)烈信號(hào)，該行將3月加息的機(jī)會(huì)上調(diào)至95%。摩根士丹利發(fā)表報(bào)告，由原來(lái)預(yù)測(cè)美國(guó)年內(nèi)加息兩次上調(diào)至3次，估計(jì)本月將加0.25厘，聯(lián)邦基金利率由0.75厘升至1厘；并預(yù)計(jì)明年會(huì)加息4次，聯(lián)邦基金利率明年底將升至2.25厘至2.5厘。

　　加息預(yù)期逐漸升溫，對(duì)香港地產(chǎn)股產(chǎn)生了明顯的負(fù)面拖累，本周五跑輸大市，股價(jià)跌幅均在1%以上，其中，新世界發(fā)展（00017）跌2.26%，長(zhǎng)實(shí)（01113）跌1.53%，信和置業(yè)（00083）跌1.44%，恒基地產(chǎn)（00012）跌1.31%，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823）跌1.22%，新鴻基地產(chǎn)（00016）跌1.13%。恒生地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)3日累跌2.05%，表現(xiàn)差于大盤(pán)（跌0.94%）。

　　而屋漏偏逢連陰雨，除了加息因素外，香港地產(chǎn)股還將面對(duì)不少負(fù)面因素，首當(dāng)其沖的是樓價(jià)急升可能引致政府出招“加辣”。

　　政府“加辣”后招是否懸而未發(fā)？

　　最近，香港的電視臺(tái)推出了一套以樓為題目的“真人秀”，節(jié)目未正式播出街，已經(jīng)在網(wǎng)上引起了一番熱烈討論，一名年輕女子高呼“有樓才有高潮”、“住樓要有2000呎”（一呎大約0.09平米），大有與內(nèi)地的“寧可在寶馬里哭，也不愿在單車(chē)上笑”一樣的轟動(dòng)效果。也有人為了房子每天只吃面包，一日打三份工。雖然，這些情節(jié)都是夸張的例子，甚至只是節(jié)目“劇本”的一部份，但也切實(shí)反映了香港市民的呼聲。

　　最新的中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中原城市CCL四大指數(shù)于本周破頂。其中中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL、大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)CCL Mass及CCL(中小型單位)連續(xù)2周創(chuàng)歷史新高。

　　另外值得注意的是，香港中原經(jīng)紀(jì)人指數(shù) CSI 連續(xù)三周上升，由65.96點(diǎn)升至86.40點(diǎn)。這個(gè)指數(shù)雖然與房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系，但顯示的中原地產(chǎn)一線經(jīng)紀(jì)人對(duì)目前市況的預(yù)期，超過(guò)50點(diǎn)是看好，而這個(gè)數(shù)字往往領(lǐng)先于房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　自去年11月4日實(shí)施“加辣”措施后，香港樓宇買(mǎi)賣(mài)成交數(shù)在去年年底顯著下滑，但據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，近期樓宇買(mǎi)賣(mài)又有復(fù)蘇跡象。香港2月份送交土地注冊(cè)處注冊(cè)的所有種類(lèi)樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共5615份，環(huán)比升7.6%，同比上升117.4%。

　　香港政府去年11月增加印花稅本意是打擊非居住性投資，讓市場(chǎng)冷靜。運(yùn)房局局長(zhǎng)張炳良在年前新稅制推出后接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，“相信措施推出后會(huì)影響交投，假如情勢(shì)有需要，一定再有后招”。從目前的市況來(lái)看，顯然沒(méi)有達(dá)到政府調(diào)控的希望目標(biāo)。因此，香港業(yè)界對(duì)樓價(jià)急升有可能導(dǎo)致政府繼續(xù)“加辣”的擔(dān)憂漸生。香港政府的“后招”是不是到了該出時(shí)候了呢？

　　不過(guò)，了解到，財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波上周出席節(jié)目時(shí)表示，盡管樓市的確處于高位，但目前尚未計(jì)劃再次“加辣”。他重申現(xiàn)在樓價(jià)的確難負(fù)擔(dān)，但應(yīng)更著力出售政府資助房屋，而非從“辣招”著手。

　　中資搶地或?qū)е逻呺H利潤(rùn)收窄

　　此外，中資企業(yè)來(lái)港高價(jià)搶地或?qū)е卤镜匕l(fā)展商邊際利潤(rùn)收窄。

　　近一年香港地皮被中資集團(tuán)搶高所得，海航是其中之一。不少香港地鋪也經(jīng)買(mǎi)手收納到中資手下，除了海航，還見(jiàn)其他地產(chǎn)大咖的身影。內(nèi)地集團(tuán)搶高香港地皮不是以數(shù)億而計(jì)，往往一出價(jià)，就高其他發(fā)展商20-30%的近百億，這讓香港本地發(fā)展商“望地興嘆”。

　　難怪投研界有人高呼：自從2014年有了滬港通與2016年有深港通之后，都有了新玩法不止香港股市，還有香港樓市——往后研究香港樓市，不只能集中看香港本身供應(yīng)量與什么剛性需求，香港正式告別自由市場(chǎng)，變成跟內(nèi)地一樣受政策主導(dǎo)。

　　不過(guò)，雖然中資集團(tuán)近年來(lái)拿地比較猛，但由于受地產(chǎn)的建造和銷(xiāo)售周期影響，短期內(nèi)不會(huì)投放市場(chǎng)。

　　了解到，就目前香港在售的275個(gè)新盤(pán)來(lái)看，仍然是以信置、新世界、恒基等為主，中資集團(tuán)所占比例并不大：除萬(wàn)科連同新世界、港鐵開(kāi)發(fā)的新界荃灣的“柏傲灣”，中冶置業(yè)在新界深井開(kāi)發(fā)的“逸璟?龍灣”等零星盤(pán)外，放盤(pán)較多的是中海外（00688）。

　　中海外一共有5個(gè)盤(pán)在售，分別是位于香港島的南區(qū)?左岸、星鉆，以及位于九龍的啟德1號(hào)1期、啟德1號(hào)2期、喜點(diǎn)、龍?jiān)罚渲行倾@、喜點(diǎn)是與香港市建局合作開(kāi)發(fā)，市建局是項(xiàng)目的擁有人，而中海外旗下子公司只是負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建造、裝置完成及銷(xiāo)售過(guò)程。

　　整體來(lái)看，盡管中資企業(yè)來(lái)港高價(jià)搶地確實(shí)會(huì)影響本地發(fā)展生態(tài)，但對(duì)地產(chǎn)商業(yè)績(jī)的影響短期內(nèi)也許并不那么明顯。