當同行交出2016年業(yè)績大漲的靚麗成績單時，合景泰富(01813)卻“萎”了。

　　從合景泰富2016年的全年業(yè)績來看，公司關(guān)鍵數(shù)據(jù)增長乏力，毛利率和凈利潤率甚至不升反降。

　　為何合景泰富沒有在2016年火爆樓市刺激下給出令人滿意的答卷?

　　其實，早在今年2月底，申萬研究就一語道破了個中緣由。在申萬研究看來，近年合景泰富的銷售規(guī)模難以維持增長趨勢，由此導(dǎo)致公司在市場繁榮的2016年可售資源出現(xiàn)不足，銷售出現(xiàn)停滯。

　　基于此，申萬研究預(yù)測合景泰富2016年的收入為92億元人民幣(單位下同)。遺憾的是，該公司的實際收入為88.65億元，同比增加6.3%，低于申萬研究的預(yù)期。

　　“春色”大好，合景泰富卻增長乏力，怪誰咯?

　　四條“直線”的平行

　　實際上，除了收入有6.3%的同比增長外，2016年合景泰富的毛利、年度利潤、公司擁有人應(yīng)占利潤的增長都非常少，以至于把這四項指標2016年和2015年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計在一起時，看似出現(xiàn)了四組“平行線”，如下圖所示。

　　根據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示，2016年合景泰富的毛利為30.7億元，同比增加2%;年度利潤為34.62億元，同比增加1.4%;公司擁有人應(yīng)占利潤為34.65億元，同比增加1.4%。

　　據(jù)了解，私營房地產(chǎn)開發(fā)商合景泰富的總部位于廣州，近年全面推進“根植廣州、輻射全國”的戰(zhàn)略，先后開拓了華南、華東、西南、華北及華中等區(qū)域的市場。該公司地產(chǎn)項目開發(fā)以中、高端住宅物業(yè)為主。

　　合景泰富的收入主要來自物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、酒店營運及物業(yè)管理四個部分。2016年，合景泰富來自物業(yè)開發(fā)的收入約79.23億元，占總收入的89%。

　　根據(jù)公告顯示，按預(yù)售額貢獻來劃分，目前合景泰富有41個在售項目，其中51%來自廣州、北京及上海，另外49%來自二線熱點城市，尤其以杭州、成都及南寧。

　　三組關(guān)鍵數(shù)據(jù)的下降

　　合景泰富公布的2016年業(yè)績中，有三組數(shù)據(jù)下降值得關(guān)注。

　　第一，該公司的毛利率由2015年的36.1%下降到2016年的34.6%。雖然，目前合景泰富的毛利率依然處于行業(yè)中上水平，不過注意到，合景泰富2016年的毛利率處于公司自2011年以來的最低水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年合景泰富的毛利率為44.2%，短短幾年時間，其毛利率已減少10%。

　?。〝?shù)據(jù)來源：經(jīng)濟通）

　　第二，2016年，合景泰富的凈利潤率由2015年的40.9%減少至2016年的39.0%。對于該減少，合景泰富在公告中簡單解釋稱因為在“種種因素影響下”。

　　第三，平均銷售價格由2015年每平方米13713元減少1159元至2016年每平方米12554元。

　　平均銷售價格下降成了合景泰富年收入增幅較小的“罪因”之一。根據(jù)公告顯示，2016年，該公司物業(yè)開發(fā)的收入較2015年增加了4.8%，這主要因為公司在2016年的已交付總建筑面積約63.1萬平方米，同比增加了14.4%。而因為平均銷售價格的下降，合景泰富新增交付面積帶來的收入部分被抵銷。

　　兩件香港拿地的事

　　2016年，合景泰富購買了位于廣州、佛山、上海、杭州、南寧、成都、合肥等地的12幅土地，共增加集團權(quán)益總建筑面積約237.4萬平方米。

　　實際上，合景泰富在內(nèi)地的拿地情況并未引起多少人的興趣。而吸引人眼光的正是其在香港拿地的動作，這其中有兩件事情值得關(guān)注：一、在2月拿下香港鴨脷洲利南道的住宅地塊;二、合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷在3月22日的業(yè)績會上表示會繼續(xù)物色香港土地。

　　“鴨脷洲地王”讓合景泰富在香港地產(chǎn)界聲名大噪的同時，也令公司收到了好壞參半的評價。有媒體因此探討合景泰富拿下這塊地王后的煩惱和得失。

　　對于香港拿地，孔健岷看似比較執(zhí)著。他在業(yè)績會上表示，地王只是理解問題，雖然這塊地的總價高，但是單價不是最高，而且各項條件優(yōu)越，不覺得出價太進取。

　　相比于內(nèi)地，孔健岷更看好香港市場，并指出未來預(yù)留230億元投資土地儲備，會繼續(xù)物色條件和價格合理的香港土地。

　　根據(jù)公告顯示，截至2016年12月31日，合景泰富旗下共擁有67個項目，分布在內(nèi)地12個城市，共計約權(quán)益建筑總面積1130萬平方米的土地儲備。合景泰富自稱，土地儲備能夠滿足集團未來四到五年的發(fā)展。

　　一個增長乏力的原因

　　合景泰富業(yè)績遜于預(yù)期已經(jīng)不是第一次了。實際上該公司在2015年的業(yè)績也令業(yè)界失望。“銷售滯后”被指是該公司業(yè)績不給力的罪魁禍首。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年，合景泰富全年權(quán)益預(yù)售總額約202億元，同比下降1.5%;毛利為30.09億元，同比下降19%。

　　據(jù)了解，自2014年開始，合景泰富已連續(xù)兩年未完成全年業(yè)績目標，2015年，合景泰富僅完成225億元全年目標的89.78%。2014年合景泰富權(quán)益預(yù)售總額約為205億元，僅完成210億元全年銷售目標的97.62%。

　　曾有分析人士指出，從合景泰富2015年的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，公司在業(yè)績規(guī)模提升方面相對滯后于其他一些房企，這和合景泰富在城市擴張方面步伐相對遲緩有關(guān)。

　　2016年合景泰富依然銷售滯后。數(shù)據(jù)顯示，雖然合景泰富在2016年的權(quán)益預(yù)售額約223億元，已完成全年預(yù)售目標220億元。但是該預(yù)售額同比增加10%，顯著低于行業(yè)平均49%的增速。

　　申萬研究在前述的研究報告中指出，自2014年下半年以來，隨著行業(yè)進入下行周期，合景泰富銷售規(guī)模難以維持增長趨勢，而公司在2013-2015年土地購置費用分別為58億元、75億元和43億元，由此導(dǎo)致在市場繁榮的2016年可售資源出現(xiàn)不足。這也解釋了公司之所以選擇在2016年土地熱潮中新增大量土地儲備，總支出高達180億元。

　　在申萬研究看來，盡管合景泰富在2016年大量購地有助于加速2017年銷售同比增長10-20%。但是，隨著公司 2016 年土地支出大幅上升而銷售出現(xiàn)停滯，考慮到伴隨高額土地支出費用而產(chǎn)生的非資本化利息不斷上升，申萬研究擔憂短期內(nèi)合景泰富利潤將遭到侵蝕，尤其是在2018年之后，公司盈利能力會有一定壓力。