3月27日，綠城中國2016年全年業(yè)績出爐，在經(jīng)營重回穩(wěn)定后，終于拿出亮眼成績單。全年總合同銷售金額1,139億元，較2015年增長58.4%，首次突破“千億”規(guī)模;實(shí)現(xiàn)收入289.75億元人民幣(單位下同)，同比增長11.2%;實(shí)現(xiàn)凈利潤19.17億元，同比增長135.8%。

　　其中，投資項(xiàng)目合同銷售面積累計(jì)取得約483萬平方米，合同銷售金額約人民幣958億元;代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約143萬平方米，合同銷售金額約人民幣181億元。

　　可以說，綠城取得這樣的成績，說明其已走出2015年現(xiàn)金流緊缺和由此導(dǎo)致的股東更換風(fēng)波。2015年，綠城和融創(chuàng)中國股權(quán)收購作廢，宋衛(wèi)平退居幕后，中交建增持1億股成為第一大股東，在種種“折騰”下，全年?duì)I收同比減少18.7%，凈利潤同比則下降六成。

　　而目前的股東結(jié)構(gòu)，管理層表示是房地產(chǎn)企業(yè)中少有的，也是對公司極為有利的混合所有制結(jié)構(gòu)：前四大股東分別為央企中交建，九龍倉集團(tuán)母公司會德豐，宋衛(wèi)平和壽柏年。

　　實(shí)際上，2016上半年，綠城的財(cái)務(wù)已經(jīng)開始改善，雖然營收同比下降10%，凈利潤已經(jīng)同比增加16.5%。而且，中交建的資金和資源支持，使得2016中期凈負(fù)債率較2015年末下降了3個(gè)百分點(diǎn)，平均融資成本也由2015年末的7.3%壓縮至6.3%。

　　同時(shí)，雖然股東大變樣，綠城卻還是延續(xù)了宋衛(wèi)平時(shí)代的精品戰(zhàn)略，不去一味追求市場份額和規(guī)模，而是圍繞核心城市和核心地塊做精品項(xiàng)目。管理層表示，如果房地產(chǎn)市場的投資和炒作需求減少，逐漸回歸到居住本身的話，堅(jiān)持打造高質(zhì)量房產(chǎn)的綠城或?qū)⒄加性絹碓酱蟮氖袌龇蓊~。

　　2017年，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)整體可售貨源約為871萬平方米，整體可售金額約為人民幣1,493億元。其中，105個(gè)投資項(xiàng)目或項(xiàng)目分期在售，預(yù)計(jì)可售貨源約571萬平方米，可售金額約人民幣1,125億元;代建項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨源約300萬平方米，可售金額約人民幣368億元。

　　(附現(xiàn)場問答實(shí)錄)

　　問：今年的銷售有多少來自代建(非投資項(xiàng)目，簡稱代建)?

　　答：代建去年完成銷售180億，今年計(jì)劃超過200億，代建市場主要集中在三四線城市。從今年一季度代建總體銷售看，市場非常好。

　　問：今天二級市場的跌幅很大，管理層有什么看法?

　　答：感謝大家對股價(jià)的關(guān)注和關(guān)心，今天大盤整體下滑，內(nèi)房股整體也受到一定沖擊，綠城今天回撤比較大。其中或許有海內(nèi)外投資者進(jìn)來對內(nèi)房股一致看好，漲幅很大的因素。而且從綠城的業(yè)績回升，發(fā)展戰(zhàn)略，公司治理方方面面都取得了長足的進(jìn)步。據(jù)內(nèi)地投資者和我的聯(lián)系和判斷來看，有更多的投資人在看好。具體下跌原因也不得而知。

　　問：綠城在海外市場擴(kuò)張上如何選擇?

　　答：海外市場的話，目前實(shí)質(zhì)在推進(jìn)印尼雅加達(dá)的項(xiàng)目，銷售非常好，一期已經(jīng)全部賣出。(綠城作為項(xiàng)目小股東和項(xiàng)目大股東中交合作)。不過，盡管大股東在全球180多個(gè)國家都有很好的資源，但綠城的海外戰(zhàn)略還是比較謹(jǐn)慎。因?yàn)閺膬?nèi)房股進(jìn)軍海外看，成功案例不多。同時(shí)綠城是以產(chǎn)品力，品牌力，服務(wù)品質(zhì)著稱，而由于海外當(dāng)?shù)氐臍夂?，人文，法律，價(jià)值體系的不同，如果綠城在海外產(chǎn)品品質(zhì)做不到設(shè)定要求，原則上就不進(jìn)入。目前，在做大量的前期工作，研究當(dāng)?shù)氐目陀^環(huán)境，派設(shè)計(jì)師進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌鲅芯?，這樣做才有進(jìn)入海外市場充分的理由和信心。進(jìn)入海外，絕不單獨(dú)考慮賺錢，一定要能把品牌也植入進(jìn)相關(guān)國家。

　　問：去年公司只拿了九個(gè)項(xiàng)目，今年如何維持千億銷售規(guī)模?是否主要靠代建?

　　答：去年房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都有擴(kuò)大，高的有3000個(gè)億，規(guī)模雖然也很重要，但一定要做到有質(zhì)量的增長，否則就很危險(xiǎn)。這個(gè)危險(xiǎn)有兩個(gè)方面：一是對投資人不負(fù)責(zé)任，二是對購房的客戶也不負(fù)責(zé)任。具體來說，去年大體新房銷售金額12萬億，其中5萬億是投資或投機(jī)購買，其余7萬億為購買者自住，而今年預(yù)計(jì)在調(diào)控下會降到7到8萬億，調(diào)控包括對消費(fèi)端的按揭貸款收緊，和對供給端來講，拿地的融資全部取消，開發(fā)貸也收緊，更不要說表外融資等等。

　　因?yàn)橥顿Y和投機(jī)的需求不在乎房產(chǎn)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而成交下來以后，更多的需求回歸到居住本身，重視房屋質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和性價(jià)比的綠城，份額會不斷得到提升。

　　問：商住限購如何影響房地產(chǎn)市場?

　　答：酒店式公寓或商改住產(chǎn)品，上海早就出臺相關(guān)政策，北京昨天跟進(jìn)。商改住占整個(gè)房地產(chǎn)市場比率不清楚，但綠城是極小極小的，有個(gè)別項(xiàng)目，不在上海北京，可以忽略不計(jì)。

　　問：毛利率去年未有增長，將來會如何變化?

　　毛利率方面，有幾個(gè)老項(xiàng)目把毛利率拖住了，如諸暨，大慶等，去掉幾個(gè)老項(xiàng)目，整體毛利率可以到25%左右。2015年以后拿的地雖然數(shù)量不大，但性價(jià)比更高，毛利率會比這個(gè)數(shù)字更高，因?yàn)榫G城的成本管控在行業(yè)是領(lǐng)先，周轉(zhuǎn)也大幅提升，售價(jià)也有提升。將來拿地，寧愿倉位淺一點(diǎn)，土地儲備量少一點(diǎn)，否則可能會承擔(dān)面粉貴過面包的風(fēng)險(xiǎn)。將來不排除反周期拿地的可能性。

　　問：內(nèi)房股轉(zhuǎn)向海外開發(fā)項(xiàng)目，是否因?yàn)閮?nèi)地競爭大，獲利空間越來越小?

　　答：有這樣的因素，但也不盡然。比如在一線城市拿地，一塊地要準(zhǔn)備80億到100億現(xiàn)金，到二線核心城市拿地，要準(zhǔn)備50多億現(xiàn)金。所以內(nèi)地的后房地產(chǎn)時(shí)代是金融地產(chǎn)是這樣理解的：如果沒有金融支持，就會逐步退到二線甚至三四線城市拿地。

　　同時(shí)，海外的進(jìn)入也未必容易，各種客觀條件有所不同，目前看海外成功案例不多。

　　問：2016年凈匯兌損失5.28億，同比上升23.9%，這樣的原因有哪些?

　　答：由于2016年人民幣繼續(xù)貶值，并且公司外幣借款和美元優(yōu)先票據(jù)金額較大造成。背后原因還在于中國內(nèi)地的債券市場不夠成熟。所以近期內(nèi)房股在香港發(fā)債又在增加，綜合成本高，又承擔(dān)匯率風(fēng)險(xiǎn)。綠城可能在今年或明年開始償還外債，要把現(xiàn)存美元債降下來。