文章節(jié)選自“雪球”，作者“狻猊哥”，原文標(biāo)題為《我投資中國金茂的邏輯》。

　　投資金茂的四個因素：

　　1、看得懂的生意，地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)十多年了，我自認(rèn)為看懂了。

　　2、廣闊的行業(yè)前景，中國還有3億人要進(jìn)城，從無到有的空間就很大了，還有從有到優(yōu)的市場呢。

　　3、德才兼?zhèn)涞娜斯芾怼?/p>

　　4、便宜的價格(270億HKD的市值)，一級土地1900萬方，位于梅溪湖(1600萬)和南京的青龍山生態(tài)城(340萬)，二級土地1900萬方主要位于北京天津、環(huán)上海和港珠澳灣區(qū)，以金茂平均2.5萬的售價去毛估估，目前價值都超過市值。十一家五星級酒店和金茂大廈的66%的股權(quán)，還有100%持有出租用的北京凱晨世貿(mào)中心和中化大廈都是在北京核心金融區(qū)。

　　細(xì)讀了中國金茂2015和2016的年報，開發(fā)項目除了鄭州北龍湖、武漢東湖、上海嘉定新城、合肥北雁湖和深圳龍華外其他都肥的流油，商業(yè)自持項目可以媲美SOHO中國資產(chǎn)，目前50多萬平方米2020年以前可以增加到100萬以上。十一家五星級酒店(客房3671間、面積57萬平方米)位置都很好，目前能微利不算負(fù)資產(chǎn)。

　　一級開發(fā)長沙梅溪湖和南京青龍山都是熱點區(qū)域。

　　梅溪湖建設(shè)了部分的商業(yè)但不會虧，現(xiàn)實情況：效果圖沿湖是商業(yè)，其實建設(shè)的大部分都是住宅，有些商業(yè)是政府公建這個Google earth和百度地圖輕松可以驗證。

　　有人質(zhì)疑金茂一級開發(fā)有太多公共設(shè)施并沒有外界想象的利潤，二級開發(fā)由于拿的地都是高價地王項目，都得靠金茂府的招牌去運作，商業(yè)物業(yè)回報也不高。

　　其實一級開發(fā)受益于土地市場大熱利潤還是很可觀的，原來政府跟金茂簽協(xié)議時土地沒有這個價，現(xiàn)在梅溪湖和南京青龍山基本都翻番以上的上漲了，所以金茂獲取的利潤是遠(yuǎn)超合同簽訂時的預(yù)期的。怎么樣?是不是又一個賭贏了下注的機會?金茂的二級項目我全部都看了，只有幾個價格高：鄭州北龍湖、武漢東湖、上海嘉定新城、合肥北雁湖和深圳龍華，其他的都非常肥，北京的項目尤其暴利，從金茂結(jié)算毛利率30%+可見一斑，另外上述幾個高價項目其實也不會虧錢的。

　　大家對金茂重點質(zhì)疑的幾塊地：南京的魚嘴G97，那個地117萬方，地價74億，其中有24萬平方的住宅，河西金融區(qū)的核心位置，金茂要建設(shè)南京的500米金茂大廈會沉淀資金，但是那個位置的住宅8萬隨便賣，住宅回籠資金就能支撐地標(biāo)建設(shè)了。寫字樓的租金回報還是不錯的，況且金茂有4.5%的融資成本，這個是其它地產(chǎn)商是沒有的優(yōu)勢。

　　南京河西金融區(qū)的地位相當(dāng)于深圳的前海或者說上海的陸家嘴，南京現(xiàn)在最貴的房子都在河西了。最新的消息是B-C-D地塊已經(jīng)轉(zhuǎn)手了，留下A地塊是要建設(shè)南京的金茂大廈的，這塊地就變得更肥了。

　　再說說上海大寧金茂府，大寧金茂神奇扳回一陣，當(dāng)初搞了個面粉比面包都貴的價格，最后的結(jié)果還不錯：大寧4萬多樓面一期均價7.3萬，二期目前的行情應(yīng)該奔15萬去的。無錫濱湖地塊是無錫濱湖新城的核心位置，東面是區(qū)政府，樓面16000目前周邊豪宅售價2.2萬)，金茂府出來3萬的壓力不是很大。金茂拿地在高位不錯，但是這種稀缺位置不是想拿就拿的。

　　金茂的缺點是會建設(shè)大量的酒店和寫字樓，這方面周轉(zhuǎn)慢些，但都是些安全的資產(chǎn)。我以前配置SOHO中國都是沖安全而去的，現(xiàn)在金茂不僅有這個安全墊，而且還蘊含金礦(一級開發(fā))和肥肉(二級開發(fā))。SOHO靠高分紅獲得資本的青睞，目前市值略低于金茂，所以這個時候SOHO中國換金茂我認(rèn)為是一筆很劃算的買賣。

　　一級開發(fā)是沒有土地增值稅的，這個很重要，香港的君臨天下的邊際利潤達(dá)到82%，就是因為沒有土地增值稅。內(nèi)地不可能有這樣的開發(fā)利潤的，為什么內(nèi)地開發(fā)商最近打破頭去香港拿地因為這些地方?jīng)]有土地增值稅呀! 再看看一級開發(fā)的梅溪湖，周邊其實大部分都是住宅。

　　梅溪湖二期，也就是梅溪湖西面地塊一級開發(fā)也是由金茂來進(jìn)行，地塊比一期還大，未來能為金茂帶來持續(xù)的利潤貢獻(xiàn)。

　　梅溪湖的成功所以有了后來南京的青龍山國際生態(tài)城的一級開發(fā)訂單，那個地塊小一點380公頃。但是樓面地價現(xiàn)在都沖2萬了。

　　除了上述兩個重磅的一級開發(fā)，其實金茂在青島也有一個一二級聯(lián)動的開發(fā)項目，叫中歐國際城，金茂因為參與一級開發(fā)拿了超低的地價(1500多的樓面)，比較融創(chuàng)同區(qū)域拿地樓面都6800了。

　　關(guān)注金茂也快一年了，現(xiàn)在終于入手，還是有點晚了，太過猶豫了，主要是舍不得SOHO中國這個確定性太好的公司。對潘石屹和張欣的認(rèn)可也是舍不得賣掉的原因，最重要的因素老潘承諾賣掉三棟樓分錢的，所以一直等著。

　　八一八金茂的暴利項目：

　　南沙金茂灣：

　　新聞原文：2013年9月，方興地產(chǎn)以19.53億成功斬獲蕉門河中心區(qū)總建筑面積56.8萬平方米的南濱水角項目開發(fā)權(quán)，同年12月，方興地產(chǎn)南沙項目正式動工。而今年8月份，被定名為“南沙金茂灣”的項目全新亮相，正式進(jìn)入公眾視野。

　　現(xiàn)在南沙金茂灣售價2.2萬，話說萬科黃閣路地塊樓面都1.5萬了，金茂灣賣2.2萬太客氣了!

　　珠江金茂府：樓面地價14263元，現(xiàn)在售價是50000萬，現(xiàn)在江對岸的時代地產(chǎn)直接弄出個樓面地價5.6萬的地王，珠江金茂府賣5萬也就是快速去化價格了。

　　順著這個思路有興趣的可以去八一八，北京金茂府(非廣渠金茂府)、望京金茂府、亦莊金茂悅、金茂青島的中歐國際城、天津熱電廠、南京城東金茂悅和河西金茂府、上海大寧金茂府、上海星外灘、杭州濱江金茂府、首開金茂府、黃龍金茂悅、寧波兩個金茂府和一個金茂悅、廣州信達(dá)金茂廣場、佛山金茂綠島湖等等，看看金茂這些項目的拿地價格和售價或者周邊樓盤售價就知道金茂的二級開發(fā)同樣是大肥肉一塊。（編輯：何鵬程）