世茂房地產(00813)在5月1日公告稱，一季度，附屬上海世茂實現營業(yè)收入26.18億元人民幣(單位下同)，較上年同期的26.24億元(經重列)減少0.2%;歸屬于上海世茂所有者的凈利潤2.46億元，同比增長0.6%。

　　注意到，上海世茂是世茂房地產收入的重要來源之一。數據顯示，2016年，世茂房地產的總收入約592.9億元，其中來自上海世茂的收入約137.1億元，占比23%。

　　業(yè)內人士指出，業(yè)界期待世茂房地產2017年的業(yè)績“翻身”，不過目前上海世茂一季度的表現“不給力”，不知公司在一季度會交出怎樣的成績。

　　值得一提的是，自世茂房地產在3月29日公布2016年的業(yè)績至今，包括野村、興證國際等近10家券商都發(fā)表了該公司的研究評級報告。注意到，前述的多數券商都給予世茂房地產買入評級，唯獨南華金融旗幟鮮明建議沽出世茂房地產。

　　銷售增長或受壓之爭

　　在唱多的一派看來，2017年世茂房地產在銷售方面將有可觀的增長，公司毛利率也將會有所提升。

　　野村證券在4月13日發(fā)表研報表示，世茂房地產經過2013年快速擴張，由于內部調整高庫存數字，以及土地儲備成本高昂，過去三年銷售呆滯。該行相信，這些調整差不多完成，今年可以重拾銷售增長。野村認為世茂房地產將受惠于現在的土地儲備和高毛利率前景，維持公司“買入”評級。

　　中金也指出，隨著去庫存進入尾聲，世茂房地產2016年的毛利潤率觸底下降0.9個百分點至27.6%。該行認為，2017年公司銷售質量將進一步改善。由于新推盤去化率74%，老盤去化率46%;回款率高達88%;未結算銷售毛利潤有望達30%，支撐未來結算毛利潤率表現，該行維持公司“推薦”評級。

　　此外，興證國際也出來“站隊”表示，世茂房地產擁有全國布局且成本較低的土地儲備，因此有優(yōu)于同行業(yè)的利潤率，公司并沒有盲目追求規(guī)模，而更重視回款率和利潤率，經過 3 年的策略調整，公司的土地儲備結構優(yōu)化，財務實力大增，銷售將重拾增長步伐，建議投資者關注。

　　雖然唱多一派“人多勢眾”，不過唱空派南華金融還是有勇氣“搖旗吶喊”擺出自己的觀點。

　　南華金融在4月25日發(fā)布報告指出，世茂房地產今年一季度銷售增長強勁。然而，面對自三月起國內掀起新一輪限購限貸措施，并主要針對一、二線城市作調控，其預料今年第二季起國內一、二線城市的銷量及價格將會放緩，這將給世茂2017年800億的合同銷售目標蒙上陰影。

　　此外，南華金融認為世茂房地產在三四線城市仍有去庫存的壓力，并且南華金融指出雖然預料世茂房地產2017的業(yè)績將回復一定增長，但對比同業(yè)，南華金融預測該公司毛利率仍因成本及銷售壓力而偏低。南華金融建議沽出世茂房地產。

　　世茂房地產2016年的乏力表現

　　為何上述券商對世茂房地產的前景會有如此大的爭論?這或許和該公司近年的戰(zhàn)略布局和下滑的業(yè)績表現有關。

　　數據顯示，2016年，世茂房地產全年合約銷售額約681.2億元，同比增速為同業(yè)最低，僅約為2%;收入為592.86億元，同比僅上升2.7%。

　　值得一提的是，在收入略微增長的情況下，世茂房地產的毛利、經營利潤、股東應占利潤卻不升反降。數據顯示，2016年，該公司的毛利為163.49億元，同比下降0.6%;經營利潤為148.2億元，同比下降5%;股東應占利潤為51.72億元，同比下降15%。

　　注意到，近年來，世茂房地產的業(yè)績在2014年達到鼎盛時期后，從2015年開始就一直在走下坡路。

　　此外，數據顯示，世茂房地產近年毛利率也一直在下滑。2013年，該公司毛利率曾高達35%，但是此后便一路下滑至2016年的27.6%。

　　（數據來源：經濟通）

　　為何世茂房地產近年業(yè)績在下滑?

　　了解到，世茂房地產在此前的發(fā)展中，庫存結構出現了偏移。2012年，世茂房地產在海南文昌、上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州及濟南等地增加住宅土地。隨后兩年內，公司又新進入了重慶、西安、福建及長三角等多個二三線城市。

　　截至2014年年底，該集團土地主要分布在分布于江陰、銀川、泉州、晉江、重慶、杭州等二三線城市。

　　有分析指出，世茂房地產近年發(fā)展受限是因為公司之前大量的三四線庫存使其不能立刻抽身，沒有足夠的資金和精力獲取新的項目。

　　從2015年開始，世茂房地產調整土地布局，每年新增土地儲備90%以上都位于一二線城市。目前，世茂房地產旗下擁有132個項目，分布在全國43個城市，共3079萬平方米(應占權益)的土地。截至2016年12月31日止，該公司一二線城市庫存占比為67%，較年初提升7%。

　　值得注意的是，今年一季度，世茂房地產的銷售額有較大提升。數據顯示，截至2017年前3個月，該集團累計合約銷售總額約205.6億元，同比上升78%;合約銷售總面積約127.34萬平方米，同比上升37%;銷售均價為每平方米16143元。

　　南華金融的擔憂

　　雖然南華金融給予世茂房地產一季度的銷售業(yè)績好評，但是其依然為公司的發(fā)展擔憂。南華金融認為世茂房地產在2017年提升毛利率仍有難度。

　　在南華金融看來，2016年，世茂房地產在福州、北京、南京、杭州、廈門等15 個城市新增土儲396萬平方米(權益前)，高達84%的新增土儲位于一、二線城市，這些城市均實施了限價、限購、限貸的調控措施。此外，由于世茂房地產大部分土儲在2016年下半年購入，平均地價為每平方米10994元，地價相對并不便宜，世茂在限價的影響下能否提升價格以提升毛利率將成疑問。

　　另外，世茂房地產2017年可售資源為952萬平方米，一線及二線城市(包括廈門、南京、杭州、成都等)占比60%，仍有40%可售資源位于三、四線城市(如石獅、江陰、常州等)。而在國內一二線城市的房地產調控下，三四線城市庫存積壓嚴重情況仍然未變。據國家統計局4 月17日公布的數據顯示，3月末商品房待售面積仍有6.88億平方米。南華金融認為世茂房地產在2017年仍需要以低價去庫存來增加三四線銷售，所以公司毛利率的壓力仍舊存在。

　　注意到，今年一季度雖然房地產調控政策持續(xù)加碼，不過房企銷售依然十分火熱。雖然如此，國家統計局表示，因為新一輪樓市調控措施3月17日以后陸續(xù)出臺的，因此調控效果或在4月份后才顯現。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，從2016年930新政開始，全國已經有超過55個城市發(fā)布了各種相關房地產調控政策160余次，其中北京等城市發(fā)布政策超過10余次。本輪樓市調控的全面升級，從抑制投機投資角度看，更多的城市加入到了信貸與購買資格收緊的行列中。多數二線城市基本全面升級調控到限購+限貸+限價+限售的“四限時代”。

　　根據克而瑞統計的數據顯示，受制于限購、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴控供應，4月份其監(jiān)控的29個重點城市成交量環(huán)比下降21%，同比下降35%。多數城市成交持續(xù)低迷，同、環(huán)比雙雙回落，成交量較去年同期相差甚遠。

　　其中，一線城市成交量同、環(huán)比明顯回落，跌幅超40%。二三線城市成交量環(huán)比下降18%，同比下降33%，同比跌幅漸有擴大趨勢。

　　值得一提的是，張大偉指出，今年的五一小長假有可能是最近4年的成交量最低點。冷清的五一小長假基本可以預期今年第二季度房地產市場將會比一季度有明顯降溫。