當(dāng)樓市和股市又出現(xiàn)蹺蹺板現(xiàn)象的時候，每一個炒股者、炒房客都會很糾結(jié)：是炒房好還是炒股好？

　　用數(shù)據(jù)說話，胡潤《2016財富傳承密碼特別報告》顯示，中國目前身家在1億以上的富翁有近9萬人：75%企業(yè)家，15%炒房客，10%職業(yè)股民等專業(yè)投資者。首先，我們普通人不大可能創(chuàng)業(yè)成功成為企業(yè)家，其次，炒房的門檻也比較高，房價漲得最好的一二線城市一套房動不動就是幾百萬。因此，對于大多數(shù)人來說最好的投資還是股市，那么有沒有既可以炒房又炒股的選擇呢？很簡單，買房地產(chǎn)股就是了。

　　再來看一組數(shù)據(jù)，在港上市的地產(chǎn)股近一年來漲幅驚人，其中，中國恒大（03333）、碧桂園（02007）等漲幅更是超過280%。將同期的房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在身后，就拿之前漲得最快的2015年深圳房價來說，一年漲幅才不到50%。

　　　　如果把時間周期再拉長，二者差距更加明顯，劉元生在1988年買入萬科360萬股，目前收益超過800倍?？梢哉f，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)股漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價漲幅?，F(xiàn)在問題來了，除了恒大、碧桂園等一線優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股外，還有沒有其他估值較低、成長性較好的二線房企呢？

　　房價會下跌？對不起，那只是你的臆想

　　劉元生800倍收益的例子告訴我們，投資成功要有足夠的耐心：買定離手，耐心持有，耐心才能做到克服短期的波動，吃到大段的肉。而做到耐心的關(guān)鍵就是對整個行業(yè)、對公司基本面有足夠的了解。我們先來說一說房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，大環(huán)境的核心只有一句話，就是房價還會不會繼續(xù)漲？

　　房價會不會漲影響因素很多，但長期來看有兩個核心因素，一是經(jīng)濟(jì)增長，二是城市人口的集聚會不會停止。對于第一個，毫無疑問中國的經(jīng)濟(jì)還在高速增長，雖然比之前兩位數(shù)增長有所放緩，但幾乎秒殺了所有發(fā)達(dá)國家，這個再討論的意義不大。下面重點(diǎn)討論一下人口聚集。

　　大城市的人口聚集，是全世界都存在的大趨勢。先來看兩張圖片，來自2009年世界銀行的一個報告。這兩張圖片說的是日本和美國城市群GDP產(chǎn)出密度。有圖有真相：　　你可以清楚的看到，日本東京、名古屋和大阪三個城市的GDP特別高，這三個城市加起來占到日本全部GDP的80%。這樣說吧，即使整個日本其他地方?jīng)]有產(chǎn)出GDP，只剩下這三個超級大城市，那么日本的GDP總量基本不變。

　　我們再來看一下美國，其絕大部分的GDP主要由洛杉磯、舊金山、紐約、芝加哥等大城市產(chǎn)生，也就那么十來個城市。同樣的道理，就算美國其他地方不產(chǎn)生GDP，只剩下這十來個大城市，那么美國的GDP也基本上不會發(fā)生什么變化。　　發(fā)達(dá)國家人口聚集具有一定比較意義，我國人口聚集又處于什么程度呢？數(shù)據(jù)說話，2016年國內(nèi)GDP為74.41萬億人民幣，北上廣深GDP共為9.14萬億，占比12.29%，而前十二大城市GDP占比才不過約26.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上美國和日本等國家。

　　從這個角度看，我國的城市化過程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束，人口還要聚集，聚集就會產(chǎn)生巨大的房屋需求，房價也就長期看漲。當(dāng)然，有人會反駁，目前房地產(chǎn)調(diào)控得厲害，房價到頂了，其實(shí)不然。北京從2011年開始就有了房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，北京戶口家庭不允許購買第三套房，而非北京戶口的，必須在北京納稅滿五年才買房。后來呢？大家也看到北京的房價了，調(diào)控只會影響短期的走勢，因?yàn)榍拔恼f了，人口、資源的聚集產(chǎn)生的巨大需求，這才是房價上漲的根本動力。

　　另外，經(jīng)濟(jì)增長也是房價不斷上揚(yáng)的重要原因，2016年我國GDP增長6.7%，其中深圳增長達(dá)9%，在一線城市當(dāng)中增速最快，人均GDP也最高，這也解釋了為何2015年深圳房價漲幅能領(lǐng)先全國。

　　那么，我們怎么才能抓住房地產(chǎn)造富潮的末班車呢？通過二級市場購買地產(chǎn)股，特別是在一、二線城市擁有大量土地儲備的地產(chǎn)公司，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、人口聚集對這些公司來說最受益，這樣也可以分到一杯羹，就像當(dāng)初買下有近400倍漲幅的騰訊（00700）能分享互聯(lián)網(wǎng)造富潮一樣。

　　有時候道理就是這么的簡單，機(jī)會也是那么的明顯，只是被大多數(shù)人忽略了而已。

　　幾個重要的上漲因素

　　近期的大牛股恒大，股價在半年之內(nèi)由不到5港幣一路上揚(yáng)至17.66港幣，漲幅驚人。實(shí)際上，恒大起漲之前有很多跡象：大額回購、贖回高息債券、大行券商唱好等。　　先說回購，恒大在一個月內(nèi)出手9次，共回購7.23億股，花了約62.88億。并且，有多個交易日回購金額超過交易額的50%，出手闊綽。

　　再舉一個回購的例子——融創(chuàng)中國（01918），2016年9月，融創(chuàng)發(fā)布了一則具有爆炸性的公告（然而很多人并沒有注意到），大概是這樣的，公司的控股股東（說白了就是大佬孫宏斌），要溢價認(rèn)購新發(fā)行股份，聰明人一看就知道這是明擺著要大幅增持，且高于市價的6.8%。認(rèn)購多少呢？占已發(fā)行股本的13.31%！后面融創(chuàng)的股價大家也看到了，從5港幣左右一路上揚(yáng)至14.74港幣，孫宏斌也是賺翻了。融創(chuàng)周K線：　　此外，碧桂園在2016年1月開始回購最多10%的股份，約22.59億股，據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前，碧桂園累計回購了超過12億股，其股價也從2016年低點(diǎn)上漲近3倍。目前，恒大、碧桂園、融創(chuàng)在近日均連續(xù)創(chuàng)出新高。

　　我們回到龍光，其回購雖然沒有這么激進(jìn)，更像是“溫水煮青蛙”，煮了近一年。據(jù)wind數(shù)據(jù)，龍光從2016年1月份開始一直回購到同年11月份，共回購6123萬股，耗資約2億港幣。

　　跟著大股東走，吃喝不用愁，這句股市至理名言背后的道理非常簡單粗暴，大股東是對公司基本面最了解的人，回購自然是利益最大化的選擇。

　　說完回購，接著再說贖回美元債券。5月初，恒大發(fā)布公告稱，計劃2017年全年贖回70%的永續(xù)債，近期又公告稱將在6月30日前贖回剩余全部永續(xù)債。贖回永續(xù)債對凈利潤有非常大正面的影響，這也是恒大股價牛氣沖天的原因之一。

　　龍光目前也有類似的動作，用低利息的債券贖回高利息的債券。龍光在5月成功發(fā)行4.5億美元利息5.25%的優(yōu)先票據(jù)，贖回約3億美元利息11.25%的優(yōu)先票據(jù)，預(yù)計每年將節(jié)省約1800萬美元（1.22億人民幣）的利息開支。值得一提的是，龍光4.5億美元的優(yōu)先票據(jù)獲得投資者共計17億美元的搶購，也就是說，再發(fā)低息券就非常容易了。

　　此外，3月份龍光獲得1.5億美元貸款，利息僅為3.75%另加倫敦銀行同業(yè)拆息?？梢钥吹降氖?，龍光的融資成本在逐步下降，按照花旗的觀點(diǎn)，龍光2017年的融資成本將由2014年的8.8%大幅減低至5.8%，背后的原因自然是基本面在持續(xù)向好。

　　一年40%的收益夠不夠？巴菲特才不過20%多

　　在講龍光基本面之前，先來口水一下股神巴菲特上萬倍的收益。從1965年2015年的50年中，巴菲特管理的伯克希爾股價從11美元上漲了2.05萬倍，換句話說，當(dāng)初買下1萬美元的該股股票，目前市值超過2億美元。實(shí)際上，巴菲特過去50年的年均回報僅為21.97%，沒錯，每年的收益只相當(dāng)于A股的兩個漲停，只是巴菲特連續(xù)做到了50年。

　　龍光從2016年低點(diǎn)1.99元到目前5.15元，有158%的漲幅，一年多的收益遠(yuǎn)超巴菲特，這樣的漲幅也遠(yuǎn)超同期深圳的房價。現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是，龍光未來還能長期并穩(wěn)定地成長嗎？龍光周K線：　　2016年龍光的營收、凈利潤有不俗增長，營收205.4億元人民幣，增長40.9%，利潤44.9億元，增長69.4%。2017年前5個月累計合約銷售額為154.9億元，同比大增46.13%。實(shí)際上，按照中金公司研報的觀點(diǎn)，龍光2017年的可售資源達(dá)680億元，但全年銷售目標(biāo)為345億元，理由是龍光在市場調(diào)控期間略微放緩銷售增長目標(biāo)，以維持高毛利率，換言之，當(dāng)調(diào)控結(jié)束時，龍光增速將更快。

　　智通財經(jīng)了解到，龍光主要在以深圳為核心的珠三角區(qū)域布局（總部就在深圳），以及汕頭、南寧等區(qū)域。截止2017年3月，龍光在“世界級都市圈”的粵港澳大灣區(qū)的貨值約2900億元人民幣，占總貨值3400億（總建面約2650萬平米）比重達(dá)85%。其中，深圳約1350億，惠州750億，珠海約370億，佛山約240億，香港、中山分別為150億和40億元。

　　粵港澳大灣區(qū)是由廣州、佛山、深圳、惠州等9市和香港、澳門組成的城市群。是繼美國紐約灣區(qū)、美國舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后，世界第四大灣區(qū)。是國家建設(shè)世界級城市群和參與全球競爭的重要區(qū)域，也是未來人口繼續(xù)聚集的區(qū)域。長遠(yuǎn)來看，粵港澳大灣區(qū)整體的房價將維持上漲趨勢。　　俗話說，沒有好不好的股票，只有貴不貴的股票，我們來看一看龍光到底貴不貴。

　　據(jù)wind數(shù)據(jù)，在恒大、碧桂園、萬科企業(yè)（02202）、新鴻基地產(chǎn)（00016）、長實(shí)地產(chǎn)（01113）、融創(chuàng)等在內(nèi)的10多家地產(chǎn)公司當(dāng)中，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等經(jīng)過幾輪大漲，動態(tài)市盈率基本在15倍以上，而龍光的市盈率PE最低，僅為5.5倍。同樣按照wind數(shù)據(jù)，龍光在2017年及2018年的預(yù)計市盈率也最低。

　　這樣低的估值，主要是因?yàn)橄噍^恒大、碧桂園、萬科等巨頭，龍光的市場關(guān)注度并不高。不過，目前這一狀態(tài)正在改變。5月31日，國際大投行花旗首次對龍光給予“買入”評級，目標(biāo)價6.2港元?；ㄆ煺J(rèn)為，龍光未來三年核心凈利潤將有30%的復(fù)合增長率。31日當(dāng)天，龍光大漲超過7%，成交金額放大至2.14億港幣，創(chuàng)下一年半來新高，或許有聰明的資金已經(jīng)進(jìn)行潛伏。

　　實(shí)際上，龍光要實(shí)現(xiàn)核心凈利潤30%增長這一目標(biāo)并不難，甚至有可能遠(yuǎn)超預(yù)期，首先是手中擁有高達(dá)3400億貨值的土地儲備，其中粵港澳大灣區(qū)占比高達(dá)85%至2900億元，足以滿足未來5至6年的開發(fā)需求。再者是龍光扎根于深圳，在2900億貨值當(dāng)中大部分布局在大深圳圈之內(nèi)。再加上融資成本降低能提高利潤，龍光凈利潤實(shí)現(xiàn)30%甚至40%的年增長并不難，而利潤的增長是股價最直接的催化劑。　　目前，龍光有7個重點(diǎn)項(xiàng)目均處于深圳地鐵沿線上，智通財經(jīng)了解到，2017年龍光將有多個深圳軌道交通沿線物業(yè)推出。

　　　　結(jié)語：龍光具有低估值以及較為確定的成長性，同時擁有巨額土地儲備，且融資成本也在逐步下降。如果您看多粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，特別是看多深圳的經(jīng)濟(jì)，長期看漲深圳的房價，但又沒有那么多錢去購買一、二線城市的房產(chǎn)，那么顯而易見的是，購買在一、二線城市擁有大量土地儲備、大量項(xiàng)目且基本面扎實(shí)的地產(chǎn)股，不失為一種更好的資產(chǎn)保值增值辦法，將會帶來甚至優(yōu)于房價上漲的收益。