6月9日，綠地香港(00337)公布，2017年前5個(gè)月，集團(tuán)合約銷售約135.3億元(人民幣，下同)，按年增加92%；已售合約總建筑面積約107.62萬(wàn)平方米，按年增加97%;平均售價(jià)約每平方米12572元。

　　按這個(gè)增速，綠地香港要達(dá)到年初提出的全年230億元合同銷售金額目標(biāo)，已經(jīng)易如反掌。受此消息影響，截至6月12日收盤(pán)，綠地香港漲1.75%，報(bào)2.90港元——但即便這樣，公司股價(jià)仍不能如投資者所愿“破3”。

　　不僅如此，發(fā)現(xiàn)，在近段時(shí)間內(nèi)房股一片大漲的形勢(shì)下，綠地香港的股價(jià)卻顯然跟不上老大哥們的步伐。近一個(gè)月以來(lái)，綠地香港只漲了4.3%，從6月7日起還呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，投資者紛紛懷疑自己買(mǎi)了一只 “假內(nèi)房股”。

　　股價(jià)不隨大流漲，綠地香港是“假內(nèi)房股”？

　　在港股市場(chǎng)，內(nèi)房股近期展開(kāi)凌厲攻勢(shì)。以碧桂園（02007）、中國(guó)恒大（03333）、融創(chuàng)中國(guó)（01918）、雅居樂(lè)（03383）為首老大哥們漲勢(shì)如虹，增幅過(guò)半；另一邊，市值小、銷售增長(zhǎng)目標(biāo)不大的公司卻未見(jiàn)較大增幅。其中，作為另一位房企老大哥綠地集團(tuán)子公司的綠地香港，表現(xiàn)就令人失望。

　　證券時(shí)報(bào)援引國(guó)泰君安證券分析師的觀點(diǎn)認(rèn)為，本輪增速快、估值低，是上述內(nèi)房股獲得青睞的重要原因?！跋愀凼袌?chǎng)的中資地產(chǎn)股在估值上具有足夠的安全邊際，估值已經(jīng)反映了市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒。另一方面，一二線城市的長(zhǎng)期向上趨勢(shì)不變，盡管短期的貨幣收緊政策或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)基本面造成一定壓力，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，行業(yè)需求仍然上升?！?/p>

　　回顧今年內(nèi)房股的行情走勢(shì)，可以看出，漲幅較大的公司大都具有行業(yè)龍頭、估值安全、高速增長(zhǎng)的特點(diǎn)，這類公司也有較大的土地儲(chǔ)備量，而且能在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和資產(chǎn)安全之間尋求平衡。另外，這些公司早在調(diào)控政策增長(zhǎng)確定性較強(qiáng)的三四線城市布局，而且高層近期均有回購(gòu)。

　　也有專業(yè)人士認(rèn)為，港股內(nèi)房股近期的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)主要是因?yàn)閮?nèi)房股的銷售超預(yù)期，行業(yè)估值水平和趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)折和變化。

　　根據(jù)中信建投、國(guó)泰君安、西南證券、廣發(fā)證券等多家機(jī)構(gòu)研究，此輪內(nèi)房股上漲的本質(zhì)就是基本面邏輯，是在基本面超預(yù)期之后的估值提升過(guò)程。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)，在政策約束和流動(dòng)性收緊等限制條件下，大中型企業(yè)仍然保持業(yè)績(jī)的大幅上升，這超過(guò)了香港資本市場(chǎng)的預(yù)期，基本面預(yù)期差被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)之后，也直接帶動(dòng)了這些內(nèi)房企業(yè)的估值修復(fù)。

　　綠地香港增幅不大，可能是吃了市值過(guò)小、發(fā)展重點(diǎn)不在三四線城市的虧。

　　業(yè)績(jī)?cè)鏊亠w快

　　在母公司綠地集團(tuán)的護(hù)航之下，綠地香港去年的業(yè)績(jī)?cè)龇@人。

　　根據(jù)綠地香港2016年度報(bào)告，綠地香港去年純利激增逾4倍，賺11.1億元，去年總收益約169億元，同比增197%。

　　公司稱，該增加主要是因?yàn)?016年售出及交付物業(yè)面積大幅度增加。綠地香港在2016年的已售出及交付項(xiàng)目的總建筑面積約123萬(wàn)平方米，同比增加約99%，平均售價(jià)約為每平方米13029元。得益去年售出及交付物業(yè)面積大幅增加，令公司期內(nèi)收入大增近兩倍，增至169.2億元，其中合約銷售額升5%，至182.2億元。

　　綠地香港主席兼行政總裁陳軍于業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年合同銷售金額目標(biāo)為230億元，但集團(tuán)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備仍達(dá)1400萬(wàn)平方米，足以支撐未來(lái)3至5年的發(fā)展，因此今年拿地壓力并不大，并表示集團(tuán)未來(lái)會(huì)加大泛珠三角地區(qū)布局，但暫時(shí)不會(huì)考慮發(fā)展三、四線城市。

　　毛利率問(wèn)題依舊

　　業(yè)績(jī)?cè)龇踩说谋趁?，綠地香港的過(guò)低毛利率一直令人詬病。

　　根據(jù)財(cái)報(bào)，綠地香港的毛利率在 2016年中期就曾由2015年同期的21%下降到9%，2016年，公司“毛利率則由約18%微跌至約17%”， 對(duì)于公司2016年毛利率的表現(xiàn)，綠地香港解釋稱，主要是因?yàn)樵?016年交付的物業(yè)種類有別于2015年所致。

　　仔細(xì)翻閱年報(bào)，發(fā)現(xiàn)，公司在2016年交付了部分來(lái)自無(wú)錫、寧波、昆明等地的老項(xiàng)目，這些項(xiàng)目毛利率較低，這部分拖累了公司全年的整體盈利水平。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到交房，需要2至3年時(shí)間，從時(shí)間上來(lái)看，2016年交付的這些物業(yè)相當(dāng)一部分來(lái)自原殼公司盛高置地的項(xiàng)目。

　　在《綠地香港(00337)2016年利潤(rùn)高得不可方物，毛利率卻“自甘墮落”》一文中也曾提到，綠地香港的毛利率近年呈下跌趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示， 2015年、2016年，公司的毛利率已經(jīng)跌破了行業(yè)的平均水平。

　　除此之外，綠地香港的債務(wù)問(wèn)題也令業(yè)界擔(dān)憂。早在2016年5月，穆迪就宣布下調(diào)綠地控股集團(tuán)有限公司及其子公司綠地香港的發(fā)行人評(píng)級(jí)：分別從Baa3降至Ba1、從Ba1降至Ba2。截至2016年12月31日，綠地香港的負(fù)債比率凈額為121%。

　　投306億建云南新項(xiàng)目

　　不過(guò)，低毛利率和低股價(jià)表現(xiàn)并沒(méi)有影響綠地香港的布局進(jìn)程。

　　6月5日，綠地香港與昆明市政府舉行了“綠地春城·滇池國(guó)際健康示范城”簽約儀式，宣布將在昆明度假區(qū)大漁片區(qū)投資306億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)集“醫(yī)康養(yǎng)”核心產(chǎn)業(yè)功能和“產(chǎn)學(xué)研”“文商旅居”輔助產(chǎn)業(yè)功能于一體的“大健康”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目——綠地春城·滇池國(guó)際健康示范城。

　　了解到，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容涵蓋“醫(yī)康養(yǎng)”核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，“產(chǎn)學(xué)研”上游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，“文商旅居”下游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目共計(jì)13個(gè)大類24個(gè)小項(xiàng)，項(xiàng)目總建設(shè)面積約4000畝，凈用地約2000畝。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為5年，計(jì)劃總投資約為306億元人民幣，由綠地香港負(fù)責(zé)籌措、投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資強(qiáng)度不低于每畝1500萬(wàn)元。

　　根據(jù)綠地香港官網(wǎng)，公司已在多個(gè)城市進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，包括上海、寧波、昆明、黃山、蘇州、常熟、無(wú)錫、杭州、徐州、海口、南寧及太原。