近日，內(nèi)房板塊好戲連連。繼綠城中國(guó)(03900)在7月3日大漲之后，金地商置(00535)接棒，在7月6日股價(jià)飛揚(yáng)，飆漲21.05%。對(duì)于金地商置此番暴漲的解讀，在《剛剛!金地商置(00535)一“漲”成名，市值飆升19億》一文中有詳細(xì)分析。

　　據(jù)了解，金地商置是金地集團(tuán)(600383.SH)旗下獨(dú)立運(yùn)作的地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理的唯一海外平臺(tái)。2012年，金地集團(tuán)收購(gòu)港交所上市公司星獅地產(chǎn)，并于2013年更名為金地商置。

　　一向處事低調(diào)的金地商置近期股價(jià)波動(dòng)較大，其背后的投資邏輯在哪里, 特分析如下。

　　1、目前公司大概有1100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，23%在北上廣深一線城市，其加權(quán)平均土地股權(quán)約60-65%。其土儲(chǔ)大部份是在2014-2016年上半年拿到，故其銷售毛利率在過(guò)去幾年都能達(dá)40%以上，毛利率為同業(yè)中首三名之一，加上其周轉(zhuǎn)在近年加快，更保證未來(lái)盈利上升的基礎(chǔ)。

　　(金地商置在2016年底的總土儲(chǔ)，數(shù)據(jù)來(lái)自公司年報(bào))

　　2、公司市凈率偏低，估值便宜。

　　在現(xiàn)價(jià)0.69港元的基礎(chǔ)下，金地商置市凈率才1倍，相比近半年股價(jià)大幅上升的二線房企如旭輝（00884） (市凈率1.4倍) 、新城發(fā)展（01030）(市凈率1.55倍) 等, 金地商置的銷售增長(zhǎng)更快、毛利率更高且凈負(fù)債率更低，股價(jià)更有機(jī)會(huì)追落后補(bǔ)回升幅。

　　3、公眾持股28.63%。

　　金地商置現(xiàn)在的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：金地集團(tuán)持有41.57%;印度尼西亞力寶集團(tuán)持有29.8%;剩下的為其他公眾股東，持有28.63%。街貨數(shù)目較少且在7月 6日大成交下很多街貨已入強(qiáng)者手中，未來(lái)股價(jià)向上機(jī)會(huì)更大。

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)自公司2016年年報(bào)）

　　4、公司的貸款利率較低。

　　2016年底，金地商置總借貸101.6億元人民幣，其綜合利息成本約為4.5%-4.8%， 利息成本為行業(yè)中較低水平。

　　5、金地商置的目標(biāo)。

　　一是，在2018年擁有1500萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備及全年合約銷售超過(guò)500億元人民幣，規(guī)模達(dá)到中型地產(chǎn)商的發(fā)展水平。

　　二是，金地商置希望到2020年，公司商業(yè)園規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)平方米，在五年內(nèi)把它分拆做REITs上市。

　　投資及管理商業(yè)園是金地商置在2016年開(kāi)展的一項(xiàng)新業(yè)務(wù)。受成功租賃和管理深圳威新科技園一期及二期的經(jīng)驗(yàn)啟發(fā)，金地商置計(jì)劃在一線及二線熱門(mén)城市收購(gòu)新土地以發(fā)展商業(yè)園。為此，2016年，該公司在上海收購(gòu)三幅土地，用于發(fā)展商業(yè)園。

　　三是，金地商置將在全國(guó)最大15個(gè)城市擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，發(fā)展快速周轉(zhuǎn)的住宅物業(yè)。同時(shí)，通過(guò)在美國(guó)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。2017年起計(jì)劃投資內(nèi)地以外，如香港、倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　6、金地商置貨值超1800億元人民幣，2017年銷售目標(biāo)不少于350億元人民幣。

　　注意到，目前金地商置有1100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，公告數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年公司項(xiàng)目的銷售均價(jià)約1.7萬(wàn)元人民幣/平方米。如果參照此均價(jià)水平，也就是說(shuō)，金地商置的公司貨值超1800億元人民幣。

　　另外，2017年上半年金地商置銷售額激增至226億元人民幣，完成原來(lái)銷售目標(biāo)350億的64.6%。根據(jù)公司的推盤(pán)情況來(lái)看，全年的銷售額有望突破這個(gè)目標(biāo)。