8月7-10日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十七次在海南舉辦。本文選自“觀點(diǎn)”微信公眾號(hào)，為“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”推出的“2017博鰲特稿”之一，內(nèi)容為與綠城中國(guó)（03900）旗下綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”）董事、總經(jīng)理李軍的對(duì)話，原標(biāo)題《青年領(lǐng)袖 | 李軍：我們有可能改變中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式》。

　　“我們的愿景是共建一種激動(dòng)人心的品質(zhì)生活?！泵看魏屠钴妼?duì)話，我們總能從他身上感受到源源不斷的活力。至少，在代建這個(gè)新興的領(lǐng)域中，或許很難找到比他更了解和專注其中的人。

　　十六年前李軍進(jìn)入綠城，負(fù)責(zé)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)管理及風(fēng)控體系建設(shè);2010年起任職綠城首個(gè)商業(yè)代建項(xiàng)目的總經(jīng)理;2014年底任職綠城旗下最大的代建平臺(tái)綠城鼎益公司執(zhí)行總經(jīng)理;2015年，主導(dǎo)組建綠城管理集團(tuán)并出任集團(tuán)董事、總經(jīng)理。2016年，綠城管理集團(tuán)進(jìn)一步整合藍(lán)城代建業(yè)務(wù)，代建項(xiàng)目超過(guò)150個(gè)，從此確立行業(yè)老大地位。

　　7年過(guò)去，萬(wàn)科、中海、濱江、朗詩(shī)等企業(yè)紛紛跨入代建領(lǐng)域，行業(yè)已形成新的格局。2010-2016年，包括綠城管理、萬(wàn)科、建業(yè)、朗詩(shī)在內(nèi)的全國(guó)19家企業(yè)代建項(xiàng)目累計(jì)合約總建面為11153萬(wàn)平方米，其中綠城管理累計(jì)合約總建面達(dá)5068萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額超過(guò)4成，成為同行短期內(nèi)無(wú)法逾越的“一座山”。

　　身為行業(yè)第一，李軍在充滿信心之余也保持冷靜：

　　“代建行業(yè)將迎來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)者，綠城管理在代建行業(yè)要保持領(lǐng)先地位，保持這個(gè)行業(yè)的百分之二三十左右市場(chǎng)份額，這是比較理想的狀態(tài)?！?/p>

　　規(guī)模不是壓力

　　經(jīng)過(guò)了規(guī)模超預(yù)期擴(kuò)張的2016年，綠城管理的腳步邁得更快了。

　　回顧兩年來(lái)的發(fā)展，2015年底綠城管理實(shí)現(xiàn)了60個(gè)項(xiàng)目，銷售金額50億的業(yè)績(jī);一年后是164個(gè)項(xiàng)目、181億的表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模翻番，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)更加難以撼動(dòng)。

　　綠城中國(guó)(03900)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2017年前6個(gè)月，綠城管理累計(jì)取得合同銷售面積約141萬(wàn)平方米，合同銷售金額約153億元，相當(dāng)于去年銷售額的85%。不出意外，綠城管理將在今年迎來(lái)第一個(gè)200億。

　　對(duì)此，李軍表示：“取得這樣的業(yè)績(jī)更多的是市場(chǎng)因素，人努力，天幫忙?！彼瑫r(shí)透露，今年綠城管理內(nèi)部將會(huì)適當(dāng)上調(diào)年度銷售目標(biāo);另外當(dāng)下還有超過(guò)800萬(wàn)平米的政府保障房在建面積，這塊業(yè)務(wù)不產(chǎn)生銷售額，但卻足以匹敵一家大型房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)量。

　　業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)，綠城管理也強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展。

　　從布局來(lái)看，減少三四線的占比，更多地回歸一二線，目前綠城管理的項(xiàng)目有40%在一二線城市，未來(lái)這一比例將進(jìn)一步提高。在委托方選擇上，中小企業(yè)的比例已降到30%左右，政府以及國(guó)企、央企的占比超過(guò)60%，其余為資本委托項(xiàng)目，未來(lái)將更多地向資本代建傾斜。

　　據(jù)綠城內(nèi)部人士透露，綠城管理目前在履約的160余個(gè)項(xiàng)目，是從近千個(gè)項(xiàng)目中篩選而來(lái)。目前，綠城管理集團(tuán)擁有2100多名員工，在建面積超過(guò)1600萬(wàn)平米。以在建面積和員工數(shù)的比值來(lái)看，綠城管理屬于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人均在建面積最大的公司之一。

　　對(duì)李軍而言，規(guī)模從來(lái)都不是他最擔(dān)心的問(wèn)題。憑借在代建行業(yè)強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和品牌溢價(jià)能力，綠城管理可以設(shè)定更高的目標(biāo)——“我們現(xiàn)在的項(xiàng)目門(mén)檻很高，其實(shí)只要入口放開(kāi)，公司完全可以接到更多的代建項(xiàng)目?！?/p>

　　相反，太多案例證明不加控制的“野蠻生長(zhǎng)”最后只會(huì)剩下一地雞毛，面對(duì)迅速增長(zhǎng)的規(guī)模，作為管理者，李軍不免有些壓力。

　　“我現(xiàn)在的主要壓力是兩個(gè)方面，一個(gè)是管控壓力，面對(duì)那么多項(xiàng)目，我們有沒(méi)有好的組織方式、管控模式;第二，供應(yīng)商的壓力，我們需要施工單位，需要材料供應(yīng)商，需要社會(huì)力量共同參與，而優(yōu)秀的供應(yīng)資源和社會(huì)力量也是有限的，不可能無(wú)限制地放大，所以這兩個(gè)方面是有壓力的?！?/p>

　　為應(yīng)對(duì)這些壓力，綠城管理的第一步是設(shè)立項(xiàng)目門(mén)檻。具體而言，綠城管理在接受委托項(xiàng)目時(shí)，對(duì)以前沒(méi)進(jìn)入的城市區(qū)域，會(huì)謹(jǐn)慎地進(jìn)入;另外，在已有的項(xiàng)目城市或者周邊，加大拓展力度，形成區(qū)域集中，體現(xiàn)資源整合優(yōu)勢(shì)。

　　第二步是在未來(lái)布局上，綠城管理傾向人口集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心區(qū)域，突出3+2的重點(diǎn)，“3”即指長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，“2”則是成渝和海南兩大區(qū)域。

　　第三步在具體的組織及管控模式上，會(huì)更多參考“阿米巴”模式，向一線傾斜，向城市公司、區(qū)域公司、平臺(tái)公司傾斜，扶持他們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域里做精、做強(qiáng)、做大。

　　改變開(kāi)發(fā)模式

　　“我一直相信時(shí)勢(shì)造英雄，而不是什么英雄造時(shí)勢(shì)?！?/p>

　　當(dāng)我們?cè)噲D引導(dǎo)李軍對(duì)自己做個(gè)高度評(píng)價(jià)時(shí)，他相反低調(diào)地如是回應(yīng)。話語(yǔ)間可以看出，這個(gè)“勢(shì)”大致包含兩層意思，一是整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，另一個(gè)則是綠城管理多年探索中形成的商業(yè)模式和先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　“代建這個(gè)行業(yè)在中國(guó)還只是起步階段，至于說(shuō)能夠做到多大，和中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)?！?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)，專業(yè)代建開(kāi)發(fā)模式是房地產(chǎn)行業(yè)的主流，而這一數(shù)據(jù)在中國(guó)僅有2%左右。

　　在李軍看來(lái)，作為一種新型開(kāi)發(fā)模式，代建業(yè)務(wù)會(huì)越來(lái)越受到重視，未來(lái)占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的10%-20%將是比較正常的水平，這將是萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模。

　　從業(yè)務(wù)細(xì)分的角度來(lái)看，李軍認(rèn)為，政府代建和資本代建將會(huì)是未來(lái)趨勢(shì)。

　　實(shí)際上，政府代建作為整個(gè)代建行業(yè)的起源，也是綠城代建業(yè)務(wù)的開(kāi)始。自2005年與江干區(qū)農(nóng)居建管中心的合作，政府代建一路發(fā)展成綠城代建中最成熟的一個(gè)板塊。此外，在做政府代建時(shí)，綠城管理與委托方、安置戶的目標(biāo)高度一致，較少會(huì)受到市場(chǎng)波動(dòng)因素的影響。

　　資本代建則有賴于房地產(chǎn)投資功能和開(kāi)發(fā)功能相分離的大趨勢(shì)。近年來(lái)，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的資本力量極其強(qiáng)大，但不擅于后期開(kāi)發(fā)，這就為專職負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的代建企業(yè)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。

　　李軍認(rèn)為，資本代建的收益會(huì)高于政府代建和普通的商業(yè)代建：“資本代建有別于純粹的打工賺錢邏輯，要求我們對(duì)市場(chǎng)有精準(zhǔn)的判斷能力，對(duì)項(xiàng)目有充分的風(fēng)控能力;資本代建項(xiàng)目除正常的代建服務(wù)收費(fèi)外，還可能享受市場(chǎng)發(fā)展紅利，以及參與地產(chǎn)基金等帶來(lái)的超額收益，所以未來(lái)的盈利空間會(huì)更大一些?！?/p>

　　如果行業(yè)的趨勢(shì)是外因，綠城管理多年摸索積累形成的商業(yè)模式則是決定其能否有質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)因，而這正是其獲得市場(chǎng)及同行認(rèn)可的關(guān)鍵。

　　經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)積累和理論實(shí)踐，2016年，綠城管理開(kāi)始著力打造代建4.0體系。觀點(diǎn)記者跟蹤采訪顯示，代建4.0體系是非常復(fù)雜和強(qiáng)關(guān)聯(lián)性的，里面涉及到服務(wù)和知識(shí)體系構(gòu)建，企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范，包括標(biāo)準(zhǔn)合同條款、對(duì)委托方的特殊承諾、內(nèi)部流程控制、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)商體系等等。

　　“代建4.0體系即從市場(chǎng)的需求入口，搭建業(yè)務(wù)平臺(tái)，整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，再根據(jù)不同的委托方，提供按需定制的服務(wù)，共創(chuàng)價(jià)值、共享利益，由此形成閉環(huán)的服務(wù)邏輯。”

　　相比之下，代建行業(yè)里的大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者仍然在以自投開(kāi)發(fā)的邏輯做代建，以產(chǎn)品營(yíng)造或?qū)ｍ?xiàng)技術(shù)服務(wù)為核心能力，而綠城管理在認(rèn)知、能力、標(biāo)準(zhǔn)和體系構(gòu)建方面已遠(yuǎn)超同行，已是一家真正的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)。

　　從最初的政府代建，到如今的代建4.0體系，綠城管理無(wú)論從項(xiàng)目規(guī)模還是體系搭建，都是代建行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的領(lǐng)頭羊。在李軍的愿景里，他希望走得更遠(yuǎn)“綠城在代建領(lǐng)域的探索與實(shí)踐有可能改變中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式?！保ň庉嫞航恚?/p>