對(duì)于朗詩(shī)綠色地產(chǎn)(00106)而言，8月21日這天很難熬。

　　當(dāng)天，其他內(nèi)房股大口吃肉，而朗詩(shī)綠色地產(chǎn)不但沒(méi)喝上湯，反倒以股價(jià)大幅跳水相陪。根據(jù)富途證券數(shù)據(jù)顯示，截止8月21日收盤時(shí)，共收錄了20只成份股在內(nèi)的內(nèi)房股報(bào)1542.764港元，漲4.88%，而朗詩(shī)綠色地產(chǎn)則報(bào)0.86港元，跌8.51%。

　　截圖來(lái)源：富途證券

　　其實(shí)，內(nèi)房股板塊很久沒(méi)有這般整體飄紅了。在8月的中上旬，受7月暗淡銷售數(shù)據(jù)及大市影響等因素刺激，內(nèi)房股走勢(shì)低迷，處在回調(diào)期。進(jìn)入8月下旬的第一天，中國(guó)恒大(03333)帶領(lǐng)一眾房企開(kāi)啟上漲態(tài)勢(shì)。

　　不得不說(shuō)的是，在經(jīng)過(guò)幾輪暴漲之后，中國(guó)恒大股價(jià)依然走勢(shì)強(qiáng)勁，在8月21日這天，收盤價(jià)報(bào)22港元，漲17.9%，成交額高達(dá)18.44億港元。

　　其實(shí)，當(dāng)內(nèi)房股在8月整體歇菜之時(shí)，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)也曾風(fēng)光過(guò)。在8月3日當(dāng)天，該公司憑0元收購(gòu)斬獲股價(jià)大漲逾20%。

　　僅僅在一月間，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)就經(jīng)歷了股價(jià)大起大落，在此番大跌之后，該股何時(shí)能再次一鳴驚人?

　　匯兌虧損重挫中期業(yè)績(jī)

　　受匯兌虧損凈額影響，上半年朗詩(shī)綠色地產(chǎn)凈利潤(rùn)近乎腰斬，這是該公司股票在8月21日失意表現(xiàn)的重大誘發(fā)因素之一。

　　對(duì)于凈利潤(rùn)的減少，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)或有些委屈，畢竟這不是主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善造成的。

　　根據(jù)該公司的中期業(yè)績(jī)公告顯示，上半年，該集團(tuán)收入約人民幣23.14億元，同比大幅增加191.2%。

　　朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的收入主要來(lái)自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及管理服務(wù)、物業(yè)銷售、租金及管理費(fèi)這三大塊，其中，物業(yè)銷售板塊依然是公司收入的主要來(lái)源。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入約20.8億元，同比大幅上升279.8%，占總收入的89.9%，在2016年中期時(shí)該占比為68.9%。

　　值得一提的是，該公司物業(yè)銷售收入的增加可謂喜憂參半。一方面，該項(xiàng)收入大增是公司上半年收入增加的主因。

　　另一方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售收入的平均毛利率通常顯著低于開(kāi)發(fā)管理服務(wù)類收入的平均毛利率，所以，因?yàn)殇N售收入的結(jié)構(gòu)變化，也導(dǎo)致公司整體毛利率的下降。數(shù)據(jù)顯示，2016年中期，該公司毛利率高達(dá)30.1%，2017年中期則約15.8%，與2016年全年的15.66%持平。

　　這對(duì)該公司業(yè)績(jī)的影響只是冰山一角，而重挫其業(yè)績(jī)的是公司的凈利潤(rùn)表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，歸屬于該公司所有者的利潤(rùn)約為人民幣6967.5萬(wàn)元，同比下降約44.6%。

　　APP注意到，該公司這一指標(biāo)下降是受匯兌虧損凈額的影響，如果不計(jì)該影響，上半年朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的這部分利潤(rùn)約為人民幣1.85億元，同比大增162%。

　　根據(jù)公告顯示，上半年，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的匯兌虧損凈額約人民幣1.15億元，而2016年同期則利得凈額約人民幣5524萬(wàn)元。

　　匯兌虧損“傷及”公司業(yè)績(jī)。根據(jù)公告顯示，該公司的匯兌差額主要因期末將人民幣計(jì)值的借款由外幣(即人民幣)重新?lián)Q算成該公司及位于美國(guó)的公司的財(cái)務(wù)狀況的功能貨幣(即港元、美元)而產(chǎn)生。

　　截至2017年6月30日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的債務(wù)總計(jì)約人民幣51.06億元，其中短期債務(wù)比例為35.8%，長(zhǎng)期債 務(wù)比例為64.2%。

　　APP注意到，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)債務(wù)以人民幣、美元、港元三種貨幣結(jié)算，其中，上半年，美元和港元的債務(wù)占比較2016年底增加了11.7個(gè)百分點(diǎn)，占比共為37.5%。

　　土儲(chǔ)總建筑面積約810萬(wàn)平方米

　　其實(shí)，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)在上半年的資本運(yùn)作中，還是比較勤奮的，頻頻以收并購(gòu)消息刷存在感。

　　根據(jù)公告顯示，上半年，該公司通過(guò)收購(gòu)存量土地、并購(gòu)公司股權(quán)、參股項(xiàng)目公司等非公開(kāi)市場(chǎng)方式獲取項(xiàng)目，分別于成都、西安、無(wú)錫、合肥、杭州等城市和美國(guó)共獲取了12個(gè)項(xiàng)目;另外，獨(dú)立第三方委托開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目2個(gè)。

　　這個(gè)期間，該公司共獲得總建筑面積約156萬(wàn)平方米，其中該集團(tuán)取得權(quán)益項(xiàng)目新增建筑面積約112萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益部分建筑面積約63萬(wàn)平方米。

　　在朗詩(shī)綠色地產(chǎn)看來(lái)，中國(guó)和美國(guó)是世界上兩個(gè)最主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前其在美國(guó)共布局了11個(gè)項(xiàng)目，橫跨東西海岸的主要城市，例如東海岸的波士頓、大紐約地區(qū)；西海岸的舊金山、洛杉磯，產(chǎn)品類型涵蓋城市高端公寓和近郊別墅。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)美國(guó)項(xiàng)目共錄得合同銷售總計(jì)約為人民幣4.46億元，銷售面積為7330平方米。期內(nèi)，物業(yè)銷售收入約人民幣1.12億元，同比上升約27%，確認(rèn)銷售總面積約3614平方米。

　　據(jù)了解，目前，朗詩(shī)位于舊金山東灣的Kingswood (凱撒莊園別墅)銷售已經(jīng)進(jìn)入尾聲。南加州橘郡的Portola項(xiàng)目與北加州硅谷的Sunnyvale項(xiàng)目也將于近期入市。

　　另外，根據(jù)公告顯示，截至2017年6月30日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備總建筑面積約810萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益部分建筑面積約332萬(wàn)平方米。

　　如果按照該公司2016年的簽約建筑面積約164.65萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，目前的土儲(chǔ)或可以支撐朗詩(shī)綠色地產(chǎn)4至5年的開(kāi)發(fā)。不過(guò)，若朗詩(shī)綠色地產(chǎn)要踏上規(guī)模化發(fā)展的路，該公司還需大量補(bǔ)充土儲(chǔ)。

　　值得一提的是，現(xiàn)金充裕是拿地的重要籌碼。而在今年內(nèi)外融資渠道收緊的情況下，房企融資成本明顯攀升。

　　朗詩(shī)綠色地產(chǎn)也不例外。數(shù)據(jù)顯示，上半年，該公司加權(quán)平均融資成本為7.1%。中原地產(chǎn)指出，2017年來(lái)，房企發(fā)債利率多在5%-6%以上，到6月，多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。相比之下，2016年的平均融資成本在4%左右的水平。

　　未來(lái)三年布局十萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓

　　雖然朗詩(shī)綠色地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不盡人意，土儲(chǔ)也不出色。不過(guò)總體來(lái)看，該公司還有些業(yè)績(jī)翻身的籌碼。

　　根據(jù)公告顯示，截至2017年6月30日，該集團(tuán)累計(jì)已售未入賬物業(yè)面積約106萬(wàn)平方米，金額約人民幣218億元，這為其將來(lái)業(yè)績(jī)奠定基礎(chǔ)。

　　2017年是朗詩(shī)全面實(shí)施“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、市場(chǎng)國(guó)際化”的第三年，朗詩(shī)在這一轉(zhuǎn)型升級(jí)道路上已初步獲取一些成果。如在輕資產(chǎn)化方面，上半年，該公司向獨(dú)立第三方及合作方收取的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理服務(wù)費(fèi)約人民幣2.21億元，同比增長(zhǎng)30.9%。

　　另外，該集團(tuán)在上半年成立了西安地產(chǎn)公司，負(fù)責(zé)集團(tuán)西北地區(qū)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)拓展與經(jīng)營(yíng)，該公司全國(guó)化布局據(jù)此又邁出一步。

　　應(yīng)該注意的是，近年朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的毛利率大幅下滑，從2012年的71.6%下滑至2016年的15.7%。如果這些轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略能將公司毛利率拉回原來(lái)的高水平線上，則轉(zhuǎn)型成果值得期待。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)濟(jì)通

　　APP注意到，近年長(zhǎng)租公寓迅猛發(fā)展，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)在這方面也有所布局。根據(jù)公告顯示，該集團(tuán)在2017年初創(chuàng)立長(zhǎng)租公寓品牌—朗詩(shī)寓。

　　據(jù)了解，朗詩(shī)寓涵蓋青年公寓、白領(lǐng)公寓、精品公寓及服務(wù)式公寓四條產(chǎn)品線。上半年，朗詩(shī)寓已在北京、上海、深圳、杭州、南京、蘇州、深圳等城市確認(rèn)25個(gè)項(xiàng)目，確認(rèn)房量5776間。

　　根據(jù)公告顯示，未來(lái)三年內(nèi)，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)將布局17個(gè)主要一線及二線熱點(diǎn)城市，形成十萬(wàn)間房量的規(guī)模。