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　　中國恒大：內(nèi)在價(jià)值區(qū)間上調(diào)至30~58港元

　　(1)上一版內(nèi)在價(jià)值區(qū)間為18~40港元。其中下限18參考700億戰(zhàn)投入股價(jià)，差不多對(duì)應(yīng)1980億人民幣估值。40對(duì)應(yīng)4500億人民幣市值，假設(shè)恒大地產(chǎn)主業(yè)過幾年的天花板穩(wěn)定在萬億銷售千億利潤，對(duì)應(yīng)7000億人民幣市值，然后折現(xiàn)到現(xiàn)在。

　　(2)調(diào)整主要?jiǎng)右颍荷习肽赇N售毛利率高達(dá)35.8%，核心凈利潤率14.5%，大超30%左右及10%~12%的預(yù)期。且預(yù)計(jì)可持續(xù)。

　　(3)保守估值：假設(shè)2017年全年歸股東凈利潤(近似歸股東核心凈利潤，下同)300億(上半年歸股東凈利潤188億，歸股東核心凈利潤226億);假設(shè)恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)天花板8000億，并于2021年達(dá)到結(jié)算收入8000億人民幣，凈利率12%，凈利潤總額960億，其中歸中國恒大股東640億，相當(dāng)于未來四年業(yè)績復(fù)合增長20%左右;假設(shè)2021年末市場給7倍市盈率，則市值4500億左右;假設(shè)50%派息率，則四年累積分紅約800億;將2021年市值及幾年內(nèi)的派息按10%折現(xiàn)，得現(xiàn)在公允市值3350億人民幣，對(duì)應(yīng)每股約30港元。

　　(4)樂觀估值：假設(shè)2017年全年歸股東凈利潤350億;假設(shè)恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)天花板10000億并于2021年實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入10000億人民幣，凈利率15%，凈利潤總額1500億，其中歸中國恒大股東1000億，相當(dāng)于未來四年業(yè)績復(fù)合增長30%左右;假設(shè)2021年末9倍市盈率，則期末市值9000億左右;假設(shè)50%派息率，則四年累積分紅約1050億左右;將2021年市值及幾年內(nèi)的派息按10%折現(xiàn)，得現(xiàn)在合理市值6500億人民幣，對(duì)應(yīng)每股約58港元。

　　(5)以上估值為個(gè)人觀點(diǎn)。僅供參考。

　　(6)筆者例行評(píng)估若干行業(yè)多家優(yōu)秀企業(yè)內(nèi)在價(jià)值區(qū)間，并以此作為調(diào)倉依據(jù)。減持中國恒大的前提是：高估，或者有顯著更好的機(jī)會(huì)。（編輯：王夢艷）