一直以來，合景泰富(01813)的毛利率和凈利率都保持在行業(yè)的較高水平。而就在8月29日的2017年中期業(yè)績發(fā)布會上， 合景泰富營銷及市場部總經(jīng)理楊歡則向外界立下了公司利潤增長的“軍令狀“：預(yù)計到2020年，公司的核心凈利潤超過人民幣90億元(單位下同)，在2018－2020年保證利潤每年的年增長率在30%－40%。

　　如何保證在2020年公司能夠完成90億的利潤增長，楊歡表示主要通過以下幾個方面。

　　1、有大量的土地儲備。目前土地儲備的貨值達到4500億元，就算公司現(xiàn)在不拿地，也能滿足未來5年規(guī)模性增長。

　　2、高利潤的寫字樓及項目的銷售，保證了利潤率。

　　3、之前有大量的經(jīng)營型的物業(yè)到達成熟期，在未來的2018年到2020年，未來有大量的經(jīng)營型的物業(yè)收租，租金快速增長，預(yù)計到2020年，經(jīng)營型物業(yè)的收入達到30億。

　　4、公司啟動跟投機制，大大加大人員的主動性、投入性。

　　“通過這4點，我們有信心保證到2020年整個利潤額增長達到90億”。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，合景泰富的收入約為78.57億元，同比增長44.2%;毛利28.27億元，同比增長45.6%，毛利率約為36.0%;核心利潤約為14.4億元，同比增長17.3%;按權(quán)益合并核心利潤率約15.4%。完成權(quán)益預(yù)售額為146億元，較去年同期增長28.0%，完成全年權(quán)益預(yù)售目標280億的52.2%。”

　　智通財經(jīng)APP注意到，按權(quán)益預(yù)售額貢獻來看，目前在42個在售項目中，45%來自廣州、上海和北京，另外55%來自強二線城市，尤以杭州、成都、南寧、佛山較多。

　　在土地儲備方面，上半年，合景泰富通過公開市場招拍掛及并購，先后獲取位于武漢、徐州、香港、蘇州、合肥、嘉興、臺州、濟南及天津的12幅地塊，新增權(quán)益總建筑面積120.8萬平方米。

　　截至2017年6月30日，合景泰富旗下共擁有79個項目，分布于內(nèi)地及香港共18個城市，共計權(quán)益建筑總面積約1185萬平方米。

　　以下為智通財經(jīng)APP整理的現(xiàn)場問答實錄。

　　1.問：下半年拿地的目標、策略和預(yù)算是多少？拿地價格是否會對成本造成影響？地價是否會影響公司盈利水平？

　　答：雖然政府有限價，但是我們買的地比較便宜，所以毛利率還有所保證。香港啟德那個樓盤，我們和龍湖是聯(lián)合操盤，兩家合作，現(xiàn)在成交量是有的，我認為香港市場還是比較穩(wěn)定的，因為土地供應(yīng)量不是很多。我們公司拿地成本一直不貴，大概4000元/平方米左右，三四線城市的地價也不過如此，有些甚至達到了5000元/平米。而在1500萬平方米的總儲備量上面，我們一二線城市的占比占了70%以上，這樣看我們的土地成本是偏低的。去年我們以在一級市場拿地為主，今年我們則是以二級市場并購的方式拿地較多，一級市場拿地不是沒有，也是以收并購為主，造就了我們較低的拿地成本。

　　與去年相比，我們拿地的價格是升了，從3100元/平方米升到了4000元/平方米，但是你看到我們對應(yīng)的售價也提高了，從去年的13000多提升到了今年的15900，我們收入接近一半都來自一線城市，所以售價高了地價也會相應(yīng)高。這么多年來我們的毛利率一直維持在35%左右的水平，凈利也維持在15%-18%之間。

　　再宏觀一點看，我們上半年平均售價達到了16000元/平方米，假設(shè)我們的地價是4500，建造價格是4500，你算總價9000，不算利息成本毛利還有40%左右的水平。所以地價上升，而區(qū)域不同，整體市場的售價也基本是上升的，所以我們有信心保持毛利和凈利水平。

　　2.問：如何看待下半年及明年在香港的拿地策略，是否會繼續(xù)以合資的形式去發(fā)展香港市場？

　　答：會不會在香港買地要看時機，至于是獨資還是合資，也要看總金額的大小和回報，我個人比較看好香港市場保持穩(wěn)健。

　　3.問：為何第一次在上半年派發(fā)中期息？這會是一種常態(tài)嗎？

　　答：今年第一次派中期息，相信未來會延續(xù)這個做法。

　　4.問：銷售目標是280億，現(xiàn)在看是否會上調(diào)？

　　答：銷售目標我們首先要完成，當然這是很有信心的，然后要根據(jù)銷售貨量、市場情況和政策情況來決定是否上調(diào)目標。

　　5.問：剛剛聽到“1+N”的模式，未來會不會致力于發(fā)展三四線城市？

　　答：公司80%的地都在一二線城市，不過今年會在增加武漢、嘉善、臺州等地的比例，大部分還是會在一二線城市。實際上“大灣區(qū)”和華東是我們公司未來三年內(nèi)的重要戰(zhàn)略布局地，至于“1+N”的策略，例如廣州周邊輻射的是中山、惠州等城市，我們會用當?shù)氐膱F隊去輻射這些城市，這就是“1+N”。華東區(qū)域，例如杭州輻射寧波、臺州等。

　　6.問：辦公物業(yè)出售的標準是什么？自持和賣的部分如何分配？從回報上面看，賣辦公物業(yè)與賣住宅哪個高一些？而下半年拿地是否有預(yù)算？

　　答：寫字樓全部都可以銷售，它和住宅的銷售不同是在于團隊，我認為今年寫字樓銷售是窗口期，因為內(nèi)地嚴防資本外流，所以很多資金都在購買租賃型物業(yè)，這是一個窗口期，半年內(nèi)我們已經(jīng)完成了一半的寫字樓銷售任務(wù)，我們預(yù)計在今年年底前完成全部銷售。下半年有兩棟整棟的寫字樓要推出市場，我預(yù)計銷售沒有什么大問題，因為已經(jīng)有很多客戶在談。和住宅不同的是，我們一般接近完工時才會進行銷售，客戶要看里面的裝修情況、樓層高度等因素，這和住宅有區(qū)別。自持和銷售的分配要看城市，比如說廣州的國際金融廣場，這個位置非常好，又在地鐵上蓋，租金又很好，我們就自持。我們在廣州琶洲也有寫字樓，這部分剛剛開始租賃，我們在考慮是否會銷售。成都、北京，我們都在考慮哪些寫字樓自持，哪些可以賣，所以要看數(shù)量、城市、和租金收入回報這三方面的情況。下半年的拿地沒有具體預(yù)算，要看政策和市場去做策略。

　　7.問：辦公物業(yè)和住宅物業(yè)的毛利率如何區(qū)分？如果市場調(diào)控政策持續(xù)，公司是否會繼續(xù)推售寫字樓這個策略來保證毛利率和凈利率？長租公寓的具體計劃是什么，是否用自己的物業(yè)去做？公司的合伙人策略和萬科、碧桂園相比有什么不同？

　　答：辦公物業(yè)單價高但面積小，會拉高整體單價，毛利率也會比住宅高，因為售價高地價低。合伙人制度方面，對于團隊的積極性和效率都有很大的提升，對現(xiàn)金回籠、利潤最大化、團隊能動性都有很大幫助。但跟投政策是否會和大公司一樣？有一些是10%，有一些是15%，有杠桿，大家的區(qū)別也不會太大。公司的凈利率在行業(yè)內(nèi)一直維持在領(lǐng)先水平，寫字樓利潤率高，推寫字樓的話當然對我們的利潤率更有保障

　　在我們的土地儲備里，未來3年可以向市場推出20000間長租公寓，但我們不會純依靠我們的土儲去做，我們也會租一些物業(yè)來改裝后轉(zhuǎn)租，希望未來2、3年能有20000間的水平?？傮w來說，用自持物業(yè)+所租的物業(yè)，我們希望在2-3年內(nèi)推出40000-50000套長租公寓。