11月13日，港交所網(wǎng)站出現(xiàn)了中梁集團(tuán)控股有限公司的首次招股申請(qǐng)版本。至此，目前銷售規(guī)模超過千億級(jí)別的企業(yè)中，唯一一家沒有上市的房企，開始了登陸全球資本市場(chǎng)的旅程。

　　招股書披露的數(shù)據(jù)顯示這家地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)的高效率和增長(zhǎng)的高質(zhì)量。截止2018年6月30日，凈負(fù)債率只有44.6%，過去三年實(shí)現(xiàn)了收入、利潤(rùn)、凈資產(chǎn)規(guī)模的“大躍進(jìn)”。

　　其中，2015-2017年中梁的營(yíng)業(yè)收入以年復(fù)合增長(zhǎng)率194.3%增長(zhǎng)，凈資產(chǎn)在最近四年年復(fù)合增長(zhǎng)率更高達(dá)572.19%。2017年全年凈利潤(rùn)為4.99億元，到今年上半年，半年就實(shí)現(xiàn)8億多凈利。此外，今年上半年公司的股本回報(bào)率，還創(chuàng)造了所有公開財(cái)報(bào)的地產(chǎn)商的一個(gè)紀(jì)錄，達(dá)到了41.2%。

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)從規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量之后。中梁地產(chǎn)的高速崛起，正在為地產(chǎn)行業(yè)，乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)界，提供了積極去杠桿同時(shí)，仍然能夠?qū)崿F(xiàn)高速、高質(zhì)量增長(zhǎng)的優(yōu)秀案例。

　　比龍湖、保利還低的凈負(fù)債率

　　根據(jù)此前公布的上半年半年報(bào)，各家地產(chǎn)企業(yè)都公布了凈負(fù)債率，幾家穩(wěn)健的開發(fā)商的凈負(fù)債率都低于60%，比如龍湖的凈負(fù)債率是54.6%，萬科的凈負(fù)債率是32.7%，碧桂園上半年凈負(fù)債率59%。身為央企的保利地產(chǎn)(600048,股吧)凈負(fù)債率僅僅達(dá)到93.26%，就已經(jīng)被認(rèn)為負(fù)債率猛增。然而，中梁地產(chǎn)的凈負(fù)債率只有44.6%。凈負(fù)債指標(biāo)僅僅略高于萬科，讓業(yè)界大跌“眼鏡”。

　　過去三年間，中梁一直在下調(diào)公司的凈負(fù)債率指標(biāo)，至如今44.6%。背后的一個(gè)重要原因是中梁地產(chǎn)將降杠桿作為發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)，伴隨著出售建筑面積的增加，以及良好的銷售回款能力，凈負(fù)債率達(dá)到了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的水平。

　　另一方面，中梁地產(chǎn)今年六個(gè)月的凈利潤(rùn)為8.37億，而2017年全年的4.99億，有明顯的上升。毛利率方面，期內(nèi)分別為21.1%、20.4%、27.3%，增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。

　　利潤(rùn)和利潤(rùn)率的大幅增長(zhǎng)背后，是中梁不僅僅再看重增長(zhǎng)的規(guī)模，更看重增長(zhǎng)質(zhì)量，并據(jù)此作了充分準(zhǔn)備，良好的土地獲取能力、較高的產(chǎn)品溢價(jià)及有效的成本管控，是中梁地產(chǎn)提升利潤(rùn)率水平的三件“法寶”。

　　中梁建立了自身的品標(biāo)準(zhǔn)體系，確立了香系、國(guó)系和御系三條獨(dú)立產(chǎn)品線，最終實(shí)現(xiàn)公司標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線在各級(jí)市場(chǎng)的全覆蓋、微創(chuàng)新和快落地。目前中梁的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系基本覆蓋了剛需、改善、高端等主流需求，滿足不同消費(fèi)群體的需求。

　　個(gè)性化定制上，中梁加速與房地產(chǎn)上下游合作，以應(yīng)對(duì)多元多變的裝修需求，以精細(xì)化、一體化和靈活可變的戶型，打造批量精裝的精品范式；并利用完整的產(chǎn)業(yè)鏈條和強(qiáng)大的供應(yīng)商資源整合系統(tǒng)，提供涵蓋基礎(chǔ)、增值、軟裝的完整設(shè)計(jì)及施工服務(wù)，為用戶提供有彈性的個(gè)性化定制享受。

　　通過苦練產(chǎn)品“內(nèi)功”，中梁打造了特色的宜居社區(qū)，傳遞更為人性化與溫度感的人文關(guān)懷；產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)化升級(jí)也有利于公司的產(chǎn)品溢價(jià)和品牌升值。2017年，嘉興中梁吳越首府分別獲國(guó)際健康建筑研究院及美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)WELL-CS鉑金級(jí)預(yù)認(rèn)證（中國(guó)首個(gè)獲得該獎(jiǎng)項(xiàng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）及LEED-CS鉑金級(jí)預(yù)認(rèn)證(LEED建筑設(shè)計(jì)與建造)。

　　土儲(chǔ)分布：人口流入量大的核心城市

　　在拿地方式上，除了傳統(tǒng)的招拍掛方式，還積極開拓與其他著名房地產(chǎn)開發(fā)商合作機(jī)會(huì)。且80%以上項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了完全控盤，這種合作方式，確保了中梁低價(jià)獲得土地的同時(shí)，也防范了利益分配不明，銷售把空能力強(qiáng)的負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)。

　　從業(yè)務(wù)布局中可以看出，三四線城市貢獻(xiàn)了近幾年中梁的銷售收入，主要是這階段一二線為政策調(diào)控重點(diǎn)，獲利能力有限，而三四線相對(duì)寬松。實(shí)際上，即使投資三四線城市的項(xiàng)目，中梁也一直以人口流入量，作為是否進(jìn)入這些城市的依據(jù)。

　　中梁所進(jìn)入的很多城市，比如嘉興等城市，都是一線或者新一線城市的“衛(wèi)星城”，能夠充分享受到長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵廣澳等城市群的人口溢出紅利效應(yīng)，市場(chǎng)購(gòu)買力也比較強(qiáng)。

　　而且，中梁一直堅(jiān)持全結(jié)構(gòu)布局，早在2016年下半年起，就逐步進(jìn)入二線市場(chǎng)。進(jìn)入2018年，基于對(duì)行業(yè)形勢(shì)的精準(zhǔn)預(yù)判，中梁不斷調(diào)整公司的整體投資模型和增長(zhǎng)模型，在“戰(zhàn)略、市場(chǎng)、投資”為核心的投資機(jī)制的指引下，加大對(duì)二線城市的投資力度，在全國(guó)重要城市群的13座二線城市精準(zhǔn)落子，包括成都、杭州、蘇州、成都、重慶等在內(nèi)。業(yè)態(tài)上，中梁以住宅開發(fā)為主，同時(shí)已經(jīng)開辟商業(yè)、產(chǎn)城類業(yè)務(wù)模塊和業(yè)態(tài)，未來將實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)類型的全結(jié)構(gòu)布局。

　　獨(dú)創(chuàng)地產(chǎn)阿米巴生態(tài)系統(tǒng)：讓員工成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)

　　在積極去財(cái)務(wù)杠桿，降本增效的同時(shí)，中梁卻發(fā)展出人才激勵(lì)杠桿，讓普通的員工，成為中梁業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。

　　“阿米巴管理體系”，由日本“經(jīng)營(yíng)之圣”稻盛和夫提出的一種組織行為模式。通過在企業(yè)內(nèi)部劃分出一個(gè)個(gè)小的團(tuán)體組織，由這些組織獨(dú)立核算制加以運(yùn)作。通過這種方式，在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)具備經(jīng)營(yíng)者意識(shí)的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)全體員工參與經(jīng)營(yíng)的全員參與型經(jīng)營(yíng)。

　　中梁結(jié)合自身情況，創(chuàng)造了中國(guó)第一個(gè)地產(chǎn)阿米巴生態(tài)系統(tǒng)：劃分控股集團(tuán)、區(qū)域集團(tuán)、區(qū)域公司等多級(jí)管控架構(gòu)，總部向區(qū)域充分授權(quán)，區(qū)域作為經(jīng)營(yíng)主體，自主經(jīng)營(yíng)。各個(gè)區(qū)域被激活，在良好的規(guī)則前提下，整個(gè)企業(yè)如同高鐵運(yùn)行，各個(gè)環(huán)節(jié)都是驅(qū)動(dòng)主體，有效保證了中梁近幾年的發(fā)展。

　　管理層方面，招股書顯示，公司高管皆在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)超過十年經(jīng)驗(yàn)，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，且公司的高管團(tuán)隊(duì)年輕有活力。經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)保證公司產(chǎn)品可以滿足客戶需求，同時(shí)其遠(yuǎn)見及戰(zhàn)略眼光有助于公司的快速發(fā)展及未來的可持續(xù)增長(zhǎng)。

　　人才引進(jìn)上，為助力全集團(tuán)人才發(fā)展，成立‘中梁學(xué)院’以組織體系、師資體系、課程體系、培訓(xùn)技術(shù)、制度機(jī)制建設(shè)為基礎(chǔ)，助推中梁戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　總體來看，正是中梁用人才激勵(lì)、產(chǎn)品升級(jí)、成本管控、精準(zhǔn)投資等管理工具的“杠桿”，。代替了財(cái)務(wù)的高杠桿，才使得中梁地產(chǎn)大幅度去杠桿之后，公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和發(fā)展速度，反而超過了之前的財(cái)務(wù)高杠桿時(shí)代。