今年港股在大市環(huán)境不佳下表現(xiàn)的虎頭蛇尾，除了一月創(chuàng)下新高外，其他幾月基本上都是一路回調(diào)。截至目前，港股年度跌幅已經(jīng)超過13%。而隨著指數(shù)走低，其估值也不斷下降，截至目前恒指滾動(dòng)PE已經(jīng)不到10倍，處在歷史較低位置。

　　而在具體數(shù)據(jù)方面，不論是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和還是房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)今年來也均呈現(xiàn)下滑之勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售額增長12.5%，增速比1-9月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。銷售、投資、開工、拿地增速全線回落，金九銀十表現(xiàn)亦不及預(yù)期，總體而言在宏觀調(diào)控下整個(gè)行業(yè)景氣降溫的趨勢依舊明顯。

　　不過隨著市場逐步探底，政策寬松預(yù)期也開始不斷強(qiáng)化，市場近期呈現(xiàn)轉(zhuǎn)暖之勢。從二級(jí)市場來看，11月以來內(nèi)房板塊漲幅已經(jīng)超過一成，探底回升趨勢明顯。而從市場消息來看，北京（樓盤）、廣州（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、南京（樓盤）等多個(gè)城市房按揭利率出現(xiàn)了松動(dòng)，還有一些城市例如上海（樓盤）、深圳（樓盤），雖然按揭利率雖然沒有出現(xiàn)明顯松動(dòng)，但放款速度加快。市場由此預(yù)期信貸資金的寬松有望再次助推房企迎來新的銷售熱潮。

　　實(shí)際上如若從更宏觀的角度看，隨著過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存之后，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體也已經(jīng)處在了庫存低位，整個(gè)板塊仍然有較強(qiáng)的增長韌性，而在業(yè)績確定估值低位的情況下，板塊仍然具有較強(qiáng)的吸引力。而一系列跡象也正表明，投資內(nèi)房板塊最困難的時(shí)刻已經(jīng)過去。

　　在這樣一個(gè)時(shí)點(diǎn)，筆者建議更應(yīng)該更注重那些銷售預(yù)期強(qiáng)、業(yè)績?cè)鲩L有保障，股息率也有吸引力的房企，在一眾房企中，景瑞控股無疑是一個(gè)值得一看的標(biāo)的。

　　對(duì)此次筆者從以下幾個(gè)方面來闡述：

　　　1

　　銷售持續(xù)強(qiáng)勁 利潤增長有保障

　　從公司最新銷售數(shù)據(jù)來看，截至2018年10月31日止10個(gè)月，景瑞控股累計(jì)合約簽約銷售額約為184.26億元，同比增45.34%；合同銷售面積約為80.73萬平米，合同銷售均價(jià)約2.28萬元/平米。

　　從銷售增長勢頭來看，景瑞可以說保持著狂飆突進(jìn)的姿態(tài)，截至目前公司合約銷售增速水平甚至遠(yuǎn)超部分龍頭房企，發(fā)展勢頭可謂強(qiáng)勁。

　　值得一提的是，這里面公司的合同銷售均價(jià)也持續(xù)維持在高位水平，而近年來公司合約銷售均價(jià)呈現(xiàn)快速上揚(yáng)之勢，兩年內(nèi)幾乎翻了逾一倍。合約銷售均價(jià)的持續(xù)提升也有力的帶動(dòng)了公司整體利潤率的提高。

　　分析原因來看，這也與公司的拿地策略高度相關(guān)。自16年起景瑞加速對(duì)三四線城市的去化，專注于一二線核心城市形成布局，同時(shí)輻射周邊的“機(jī)會(huì)型”城市。截至2018年中期，景瑞可售貨值的97%在一二線城市。從人流和資金流因素來分析，布局這類城市，往往房價(jià)會(huì)更具增長潛力，而公司的產(chǎn)品在剛性需求帶動(dòng)下也有更大的溢價(jià)能力，公司項(xiàng)目的利潤率也將有更堅(jiān)實(shí)的保障。

　　　2

　　公司持續(xù)回購 價(jià)值亟待釋放

　　今年地產(chǎn)股整體下行，也讓房企們?cè)?a href="http://m.xfjyyzc.com/bankuai/582875.htm " target="_blank">資本市場掀起了罕見的回購熱潮。

　　分析原因來看，一方面與房企整體估值相對(duì)便宜有關(guān)，而另一方面地產(chǎn)企業(yè)的銷售仍然維持高增長，確定的業(yè)績?cè)鲩L也為后續(xù)股價(jià)帶來了支撐，此時(shí)進(jìn)場不僅能夠提振股價(jià)增強(qiáng)市場信心，還有望增厚上市公司每股收益，提升分紅水平，更好的回饋股東。

　　而從景瑞的情況來看，公司今年來回購動(dòng)作可為不斷，截至目前年初至今的回購數(shù)已經(jīng)高達(dá)1894.7萬股，占到了普通決議案通過時(shí)已發(fā)行股本的1.4673%。值得注意的是，公司自10月以來，回購動(dòng)作也開始變得更為頻繁，十月至今回購次數(shù)達(dá)到7次，回購數(shù)額達(dá)到540萬股。

　　除了公司回購?fù)?，公司大股東及高管的增持動(dòng)作也屢屢可見，無論是4月初聯(lián)席主席兼首席執(zhí)行官閆浩大手筆增持20萬股，亦或是7月執(zhí)行董事徐海峰增持18萬股，10月公司副總裁許朝輝累計(jì)增持10萬，種種動(dòng)作不難看出公司管理層也正在用實(shí)際行動(dòng)積極發(fā)聲為公司的未來投出信心票。

　　　　 3

　　股息率高、估值低、安全邊際足

　　回顧景瑞今年在市場的表現(xiàn)，其實(shí)較之大部分房企表現(xiàn)要好很多，在內(nèi)房股整體跌幅超一成的情況下，景瑞基本變幅不大，尤其是在今年上半年公司股價(jià)更是一路上行，前五個(gè)月區(qū)間漲幅一度達(dá)近130%。如今伴隨著市場的持續(xù)調(diào)整，景瑞的估值在下半年后也出現(xiàn)大幅回落。

　　目前公司動(dòng)態(tài)市盈率僅為2倍左右的水平，相比于行業(yè)內(nèi)普遍6-8倍的區(qū)間仍然呈現(xiàn)較為低估的狀態(tài)，值得注意的是，公司股息率表現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)可謂不俗，按照現(xiàn)時(shí)股價(jià)算去年股息率已經(jīng)高達(dá)12%遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他房企5%-6%的水平。而在從市凈率水平來看，公司PB僅為0.62，處在破凈狀態(tài)。由上種種不難看出，公司估值已經(jīng)具有充分的安全邊際，不失為一直值得重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)房股。

　　 　4

　　結(jié)尾部分

　　景瑞的股價(jià)和估值從2017年曾經(jīng)出現(xiàn)上漲，主要受到扭虧為盈的推動(dòng)。但是進(jìn)入2018年年以來，公司的對(duì)資產(chǎn)的出售告一段落，在業(yè)務(wù)重回正軌后重新增加融資擴(kuò)充資產(chǎn)奠定未來業(yè)績?cè)鲩L。但是房地產(chǎn)的利潤釋放總是滯后于負(fù)債規(guī)模的增加，結(jié)合下半年低迷的市場環(huán)境，股價(jià)出現(xiàn)持續(xù)下滑。

　　與此同時(shí)，公司目前市值維持在30億，上半年來公司盈利能力持續(xù)提升，但并未與估值形成共振，主要的核心原因還是在公司處于積極“投資”的階段，根據(jù)2018年中期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司的資產(chǎn)負(fù)債表中的流動(dòng)資產(chǎn)的一項(xiàng)，發(fā)展中的物業(yè)及所持銷售的物業(yè)資產(chǎn)達(dá)到196億，較2017年末增長53%。

　　目前公司的估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于低估狀態(tài)，公司債務(wù)擴(kuò)張上的風(fēng)險(xiǎn)投資人不容忽視，但是隨著公司利潤的釋放，未來這一風(fēng)險(xiǎn)將被消化，估值則有望重估。