12月12日，由新浪財經(jīng)主辦的“中國上市公司國際發(fā)展論壇暨"金獅獎"港股上市公司評選”結(jié)束，在“金獅獎”2018最具投資價值新股上市公司這個獎項上，正榮地產(chǎn)以最高票數(shù)84627票獲此殊榮。

　　　　“金獅獎”共有13個公司及個人獎項。評選規(guī)則是在整體港股范圍內(nèi)產(chǎn)生1050家上市公司作為各初選池。按照擬定的基礎(chǔ)篩選條件，根據(jù)企業(yè)2017年報數(shù)據(jù)及近兩年監(jiān)管機(jī)構(gòu)記錄等維度，從港股上市公司中篩選。評選首輪由市場投資者在新浪財經(jīng)活動官方網(wǎng)站、移動客戶端、微信平臺等進(jìn)行為期3周的網(wǎng)絡(luò)投票，投票結(jié)果以60%的權(quán)重計入最終結(jié)果。當(dāng)選公司一定程度顯示了投資者、機(jī)構(gòu)對公司價值的肯定。

　　正榮地產(chǎn)（6158.HK）是中國大型的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商, 主要開發(fā)住宅物業(yè)以及開發(fā)、運(yùn)營和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。正榮以“改善大師”的產(chǎn)品定位，專注美好生活打造與人居改善，致力于開發(fā)高品質(zhì)住宅物業(yè)，并逐漸打造出“正榮府”、“紫闕臺”及“云麓”三大標(biāo)桿產(chǎn)品品牌。

　　除了住宅開發(fā)，為保持多元化、平衡的業(yè)態(tài)組合，正榮地產(chǎn)還開發(fā)及運(yùn)營正榮中心、正榮街等商業(yè)及多用途物業(yè)組合產(chǎn)品線。

　　其實(shí)，回顧今年IPO潮，新晉港股上市房企不少，而且房地產(chǎn)行業(yè)維持調(diào)控收緊態(tài)勢，那么如此寒冬背景之下，正榮地產(chǎn)究竟有何過人之處得以獲評最具投資價值新股？

　　一、港房大白馬，躋身千億銷售新貴

　　正榮地產(chǎn)于今年1月16日在香港聯(lián)交所掛牌上市，截止至今年12月初，除了正榮地產(chǎn)，另有已經(jīng)上市房地產(chǎn)公司：弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)；以及即將上市的海倫堡、萬創(chuàng)國際和中梁地產(chǎn)。具體情況如下圖：

　　行業(yè)來看，2018年投資房地產(chǎn)主旋律是追求穩(wěn)定性和持續(xù)性，具體到公司就體現(xiàn)在其銷售端和負(fù)債端的表現(xiàn)上。我們來從行業(yè)橫向?qū)Ρ葋砀Q探一二。

　　1、新晉港房行合約銷售對比

　　根據(jù)克而瑞公布2018年1-11月房地產(chǎn)合約銷售情況，如下圖今年新上市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入千億銷售規(guī)模的只有正榮地產(chǎn)和中梁地產(chǎn)。（如下圖）合約銷售分別為：1133.6億和1073.2億元人民幣。

　　　　如果按房地產(chǎn)公司整體銷售排名來分梯級：前20名為第一級，21-50為第二級，51-100為第三級梯隊，那么正榮地產(chǎn)在整個行業(yè)排名中已經(jīng)進(jìn)入第一梯隊，排名第20位。

　　　　再從銷售增速上來看，除開新晉上市房企，將正榮地產(chǎn)放在同一量級的上市房企來看，其銷售增速表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)。截止至2018年11月，全國合約銷售排名15-21位的房企中，正榮地產(chǎn)增速最高，達(dá)到62.38%，其次是中南置地為61.21%。（如下圖）　　分析其原因，正榮能夠躋身千億大戶且錄得較高銷售增速得益于公司聚焦一二線城市的布局戰(zhàn)略。由于一線城市房價受嚴(yán)控，執(zhí)行限購、限價、限貸政策，購買力進(jìn)而下沉到環(huán)一線城市的二線城市，加上棚改貨幣化安置重點(diǎn)的三四線城市的轉(zhuǎn)變，一線城市的溢出效應(yīng)和棚改政策的刺激，部分二線城市就產(chǎn)生2018年上半年的新一輪強(qiáng)烈購置需求。

　　而正榮地產(chǎn)就抓住了這個機(jī)遇，根據(jù)公司半年報，正榮地產(chǎn)合約銷售面積二線城市占73.4%。公司一直在蘇州、合肥、南京、福州、嘉興等城市重點(diǎn)布局，加上上半年還將業(yè)務(wù)覆蓋到核心城市：成都、重慶和廣州。所以精準(zhǔn)的戰(zhàn)略定位助推高增長發(fā)展，后續(xù)持續(xù)動力如何，下面看看土儲和負(fù)債情況。

　　2、凈負(fù)債降低，土儲充沛

　　根據(jù)2018年中期報，截止至6月30日，從凈負(fù)債率指標(biāo)觀察，對比同行（如下圖），正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率低于臨近排名選取標(biāo)的平均凈負(fù)債率水平的176%，在行業(yè)內(nèi)處于合理范圍區(qū)間。

　　　　而且，公司的凈負(fù)債率維持了下降趨勢，2018年6月30日的凈負(fù)債率較2017年底減少了10個百分點(diǎn)，有意識的降低財務(wù)杠桿很好的增強(qiáng)了公司在可持續(xù)發(fā)展上的穩(wěn)定性。

　　另外，作為住宅開發(fā)企業(yè)，核心還是看土地儲備。截止至2018年11月正榮地產(chǎn)新增土儲貨值為1423.4億元人民幣，根據(jù)克而瑞公布，正榮地產(chǎn)新增土儲貨值排名19位。

　　產(chǎn)品的品質(zhì)和土儲的品質(zhì)共同決定了公司未來銷售端的競爭力，從而影響公司的周轉(zhuǎn)；而土地儲備的數(shù)量則影響公司增長的可持續(xù)性。土儲的品質(zhì)上主要看公司歷年的布局情況。（如下圖）

　　　　在限價政策持續(xù)的背景下，公司土地成本是直接項目利潤的關(guān)鍵因素。截至6月30日，正榮地產(chǎn)總土儲的每平方米平均土地成本為人民幣4337元，地價占售價約25%-30%。成本優(yōu)勢明顯，其中近年公司加大與同行合作開發(fā)起到了降低成本的作用。

　　總體來說，凈負(fù)債率的降低和新增土儲貨值為正榮地產(chǎn)在行業(yè)冷冬提供抗風(fēng)險能力的有效支撐，由市場排名中看到，在穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展上具備一定的行業(yè)優(yōu)勢。

　　結(jié)束語：

　　正榮地產(chǎn)2018年初上市至今，股價保持平穩(wěn)，2018年行情跑贏大盤。公司目前市值212億，PE9.2，PB1.47，且基本面狀況良好，如果按市場預(yù)期利潤增長一倍情況來看，后續(xù)股價具備拉升動力。

　　新晉的房企行業(yè)大白馬，正榮地產(chǎn)處于快速成長階段，且具備成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，2018年上市首年為投資者交出了一份優(yōu)異的成績單，長期來看，在充足的土地儲備可結(jié)轉(zhuǎn)收益補(bǔ)給下，公司擁有持續(xù)對抗市場冷周期的能力，相信未來前景值得期待。