“紅頂商人”盧志強的名字在資本市場如雷貫耳，卻鮮有人能夠一窺“泛海系”全貌。然而，其一旦出手，必是風(fēng)暴中心。比如，此次與孫宏斌的百億交易。1月21日早間，融創(chuàng)中國(01918，HK)公告稱，與武漢中央商務(wù)區(qū)訂立協(xié)議書，以125.53億元收購上海泛海建設(shè)公司。

　　擁有金融全牌照的“泛海系”，盧志強正是掌舵人。30多年間，盧志強已經(jīng)構(gòu)建起一個包含地產(chǎn)、能源、上市公司、金融機構(gòu)、境外投資的龐大資本帝國。加上此番入局“泛海系”，56歲的孫宏斌已將75歲的柳傳志(聯(lián)想旗下融科智地)、65歲的王健林(萬達(dá)文旅)、68歲的盧志強(京滬核心資產(chǎn))這個土豪朋友圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源打包拿下。

　　對于年富力強的孫宏斌來說，大家把地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給他集中經(jīng)營，或許是一個理想的選擇，“并購之王”一直是進(jìn)行時。

　　　　孫宏斌125億重返京滬

　　2019年開年第一宗，豪擲125億元，孫宏斌重返京滬。1月21日早間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，與武漢中央商務(wù)區(qū)訂立協(xié)議書，以125.53億元收購上海泛海建設(shè)公司100%股權(quán)，后者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權(quán)益。

　　據(jù)了解，融創(chuàng)中國的間接全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)作為買方，與泛?？毓勺庸疚錆h中央商務(wù)區(qū)訂立協(xié)議，受讓目標(biāo)公司100%股權(quán)。目標(biāo)公司持有三家全資附屬公司，分別為北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司、浙江泛海建設(shè)投資有限公司及上海御中投資管理有限公司。

　　值得注意的是，收購事項的總代價約為148.87億元，其中股權(quán)代價約為111.75億元，債權(quán)代價約為37.12億元。

　　此外，武漢中央商務(wù)區(qū)及其關(guān)聯(lián)方欠付目標(biāo)公司及北京東風(fēng)約23.34億元的債務(wù)，總代價與前述債務(wù)沖抵后的現(xiàn)金應(yīng)付代價約為125.53億元。

　　北京泛海國際項目1號地塊位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)東側(cè)，在泛海國際一期北側(cè)，緊鄰朝陽公園。項目總占地面積約為7.52萬平方米，總建筑面積約為66.85萬平方米，截至目前項目剛啟動建設(shè)，尚未開售。

　　2004年，泛海控股在協(xié)議(8·31招拍掛大限之前)獲得朝陽區(qū)這4宗地塊時的總價僅為2.25億元。泛?？毓僧?dāng)年年報顯示，與上述4宗地塊對應(yīng)的開發(fā)投資總額為189億元。

　　2017年，據(jù)媒體報道，泛?？毓蓪椖?號、2號、3號地塊計劃總投資已經(jīng)大幅增至436.44億元，為初期3宗地塊計劃投資額的近6倍。目前，泛海國際周邊二手房價格在10萬元/平方米左右。

　　上海董家渡項目位于上海市黃浦區(qū)在南外灘板塊，緊鄰黃浦江、豫園。項目總占地面積約為12.02萬平方米，總建筑面積約為62.80萬平方米。主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，大部分尚未建設(shè)。該地塊是泛海于2002年獲得，曾被列入全國典型閑置土地行列。2002年5月，泛海借舊區(qū)改造以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區(qū)域地塊，共計約12萬平方米，當(dāng)時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，泛海要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。

　　按照此前泛海與上海市黃浦區(qū)管委會雙方就董家渡項目12號、14號部分地塊的房屋征收事宜達(dá)成的約定，兩地塊征收費用暫定為95.77億元。

　　但由于該項目地處黃浦江邊，周邊在售一手房均價已普遍超過每平方米10萬元，堪稱上海絕版豪宅地塊。其中，10號地塊拆遷任務(wù)已經(jīng)于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海國際住區(qū)項目一期，其余的12、14號兩幅地塊的拆遷工作17年來仍未完結(jié)，融創(chuàng)推進(jìn)難度可想而知。

　　融創(chuàng)方面表示：“該收購事項有助于進(jìn)一步增加融創(chuàng)中國在北京和上海的優(yōu)質(zhì)土地儲備和市場份額，并進(jìn)一步鞏固其在北京、上海等一線城市的領(lǐng)先地位和品牌影響力?！?/p>

　　值得注意的是，2018年融創(chuàng)在一線城市拿地?zé)崆椴⒉桓摺?jù)統(tǒng)計，融創(chuàng)2018年在全國通過公開招拍掛的方式共投入拿地金額約361.66億元，拿地477.24萬平方米。

　　但這些土地大多集中于二三線城市，融創(chuàng)僅在上海拿下寶山區(qū)和靜安區(qū)兩宗地塊，共投入約32.4億元，僅占年度拿地金額的8.9%，北、廣、深更是不見融創(chuàng)身影，反而是在山東拍地26宗、河南20宗、山西12宗。

　　　　“泛海系”挪騰優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后

　　于融創(chuàng)，布局京滬的2019年第一槍，似乎頗具宣示意義；于泛海，這可能又是一宗資本挪騰的典型案例。

　　武漢中央商務(wù)區(qū)對泛海來說，是極具標(biāo)志性意義的存在。在這個項目上，盧志強和“泛海系”的能力得到了淋漓盡致的發(fā)揮。

　　時間回到2002年，湖北省計劃以100公里為半徑，打造武漢經(jīng)濟圈，位于漢口中心區(qū)王家墩的武漢中央商務(wù)區(qū)項目，被列為武漢市未來10個重點項目之一。

　　此役艱難，新世界及金地集團都嘗試過談判，但均知難而退。究其原因，據(jù)媒體報道，時任“泛海系”旗下武漢中央商務(wù)建設(shè)投資股份有限公司(以下簡稱武漢中央商務(wù))副總裁的徐建兵曾透露，當(dāng)時該地塊一空軍基地的使用權(quán)武漢市都沒有得到，“空軍飛機還在飛”。

　　但就是在如此復(fù)雜的狀況下，盧志強依舊順利入局并成功開發(fā)，獲利頗豐的同時，武漢中央商務(wù)還成為其重要投資平臺。據(jù)天眼查，目前武漢中央商務(wù)全資持有泛海建設(shè)青島公司、北京星火房地產(chǎn)公司、武漢泛海商業(yè)經(jīng)營管理公司等，以及民生信托、亞太財保等金融公司大部分股權(quán)。從2012年到2016年，武漢中央商務(wù)的營收從12.23億元躍升至178.67億元。

　　從泛?？毓?017年年報看，由于當(dāng)時未能取得本次所售標(biāo)的北京泛海國際居住和上海董家渡10號地塊項目的預(yù)售許可證，公司房地產(chǎn)銷售業(yè)績釋放受到較大影響。為平抑不利影響，公司加大了武漢中央商務(wù)區(qū)部分整售項目的回款力度。

　　到了2018年12月27日，泛海控股發(fā)布公告，對武漢中央商務(wù)區(qū)的8.1億元債務(wù)提供擔(dān)保，擔(dān)保期限3年。據(jù)公告，武漢中央商務(wù)最近一期資產(chǎn)負(fù)債率為70.05%，2017年度利潤為29.1億元，凈資產(chǎn)為427.9億元。截至2018年12月27日，泛?？毓杉翱毓勺庸緦ν鈸?dān)保實際余額為844.7億元，占其2017年12月31日經(jīng)審計凈資產(chǎn)的420.90%。

　　除了后臺資本，還有關(guān)系。比如，盧志強和孫宏斌，同為泰山會早期成員，其他成員還包括柳傳志、馬云、王中軍、郭廣昌等，都是資本圈數(shù)一數(shù)二的大佬。

　　孫宏斌在投資樂視的發(fā)布會上曾對媒體表示，在決定投資樂視前拜訪了兩個人，柳傳志和盧志強。柳傳志是孫宏斌的老領(lǐng)導(dǎo)，盧志強則是孫宏斌的資本戰(zhàn)友。從目前的情況看，孫宏斌已經(jīng)拿下萬達(dá)文旅100%股權(quán)，聯(lián)想旗下融科智地42個物業(yè)項目權(quán)益，以及此次泛海的京滬核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　而此次，融創(chuàng)與泛海的這筆交易還是讓外界生出不少疑問，地產(chǎn)行業(yè)是泛海的支柱業(yè)務(wù)，北京朝陽區(qū)、上海董家渡地塊更是一線城市不可多得的稀缺資源，泛?？毓墒欠竦搅恕皵啾矍笊钡奈＜标P(guān)頭？

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測，對于堅定“去地產(chǎn)化”“輕資產(chǎn)”運營的泛海來說，今年僅償還各項到期債務(wù)就有100多億元。即使守著北京、上海的優(yōu)質(zhì)地塊，也有“難變現(xiàn)”的苦惱。所以，如果可以將地產(chǎn)資源快速變現(xiàn)，只要價格合適，現(xiàn)金流到手，讓渡一些利潤是可以接受的。

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