與往年一樣，越秀房托在三月份業(yè)績(jī)會(huì)高峰期到來(lái)前，先一步交出了自己的成績(jī)單。

　　2月25日，主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良，執(zhí)行董事及副行政總裁程九洲，財(cái)務(wù)總監(jiān)關(guān)志輝以及投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)，一同現(xiàn)身在香港太古香格里拉酒店召開(kāi)2018年業(yè)績(jī)會(huì)。

　　對(duì)于2018年的成績(jī)，管理層率先用了“非常好”“穩(wěn)定”來(lái)形容。數(shù)據(jù)顯示，越秀房托去年收入合計(jì)人民幣20.31億元，同比2017年上升9.60%；物業(yè)收入凈額14.69億元，同比2017年增長(zhǎng)11.76%。

　　分派方面，越秀房產(chǎn)基金于2018全年向每個(gè)基金單位分派約0.2765元，總分派收入增加2.8%，年度分派收益率約6.4%。

　　稍顯突出的是，越秀房托去年期末借貸成本為38.7%，比同期36%略微上升；期末融資成本為4.04%，比年初3.16%上升88bp。

　　對(duì)此，林德良解釋稱，增長(zhǎng)88bp已是越秀房托采取主動(dòng)管理的結(jié)果，事實(shí)上因美元加息因素，去年Libor和Hibor分別增長(zhǎng)115bp和94bp，而越秀房托則通過(guò)將一些港幣、短周期的貸款置換成美元、長(zhǎng)周期的貸款等等手段，最終使得融資成本增長(zhǎng)幅度較小。

　　在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)外，當(dāng)天業(yè)績(jī)會(huì)上的關(guān)注焦點(diǎn)無(wú)疑還是放在了越秀房托旗下的資產(chǎn)上。

　　資產(chǎn)末位淘汰制

　　截至2018年12月31日，越秀房產(chǎn)基金旗下物業(yè)組合共有8項(xiàng)，包括位于廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、廣州國(guó)際金融中心，位于上海的越秀大廈，位于武漢的越秀財(cái)富中心、星匯維港購(gòu)物中心，以及位于杭州的維多利中心，總出租率達(dá)90.8%，物業(yè)組合市值約339.7億元。

　　其中，越秀房托于2018年底 “前后腳”進(jìn)行的出售、收購(gòu)動(dòng)作引起了關(guān)注。去年末，越秀房產(chǎn)基金以11.78億元出售越秀新都會(huì)，價(jià)格較評(píng)估價(jià)溢價(jià)約5.8%；同時(shí)，又補(bǔ)倉(cāng)購(gòu)入杭州維多利商務(wù)中心2幢及315個(gè)地下車位。

　　對(duì)于為何集中在年底進(jìn)行資產(chǎn)操作，林德良在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示稱，新都會(huì)的出售與杭州的項(xiàng)目進(jìn)入是一貫以來(lái)的投資策略，“有進(jìn)有出”。其進(jìn)一步指出，越秀房托每年都會(huì)評(píng)估旗下的物業(yè)，哪個(gè)資產(chǎn)的指標(biāo)排在最后一名的可能就會(huì)選擇出售。

　　具體到評(píng)估指標(biāo)，林德良表示，一共有增長(zhǎng)率、物業(yè)估值、NPI回報(bào)率三個(gè)指標(biāo)去進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，如果三個(gè)指標(biāo)都排在最后一兩名，就會(huì)出售?！敖衲暌矔?huì)繼續(xù)做所有物業(yè)的評(píng)估，排在最后的資產(chǎn)有機(jī)會(huì)我們就會(huì)拿出來(lái)賣，但是現(xiàn)在不方便透露是哪一個(gè)?！?/p>

　　而對(duì)于新購(gòu)入的杭州維多利中心，林德良表示，杭州是公司重點(diǎn)關(guān)注的1.5線城市，與前年進(jìn)入的武漢一樣，都是進(jìn)入國(guó)內(nèi)萬(wàn)億GDP的俱樂(lè)部。其透露，目前杭州項(xiàng)目出租率是83%，公司預(yù)期到今年年出租率可提升至95%以上。

　　另悉，此次出售越秀新都會(huì)所得款項(xiàng)，用于支付基金收購(gòu)武漢物業(yè)的遞延代價(jià)。林德良也于會(huì)業(yè)績(jī)會(huì)后對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，公司在出售和投資資產(chǎn)的時(shí)間點(diǎn)會(huì)進(jìn)行一定的配對(duì)，避免出現(xiàn)閑置資金。

　　此外，白馬大廈仍是當(dāng)天業(yè)績(jī)會(huì)的焦點(diǎn)之一。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由于電商的沖擊、生產(chǎn)地的內(nèi)遷、服裝采購(gòu)商的分流等等，近幾年白馬大廈的成績(jī)并不如意，在2017年年末更是成為唯一一個(gè)收入同比減少的項(xiàng)目。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)去年在產(chǎn)品線上的“雙百計(jì)劃”、8層樓的全部改造完成以及營(yíng)銷創(chuàng)新，白馬大廈2018年的經(jīng)營(yíng)收入同比增0.4%至3.67億元，在總收入中占比18%，出租率、租金收繳率100%，人流量同比增3%。

　　雖成績(jī)有所上升，但相比于其他資產(chǎn)的增長(zhǎng)率，白馬大廈還是讓林德良感嘆“的確是挺難做的”。程九洲表示稱，對(duì)于白馬大廈而言，今年以來(lái)不僅將解決傳統(tǒng)批發(fā)方面的問(wèn)題，還將在批零電這三者的融合上面臨非常大的挑戰(zhàn)。

　　“盤(pán)想做到多大？”

　　在資產(chǎn)的進(jìn)進(jìn)出出間，市場(chǎng)對(duì)于這個(gè)基金的資產(chǎn)規(guī)模也不免關(guān)注。

　　早在2016年12月，林德良曾在活動(dòng)上透露，越秀房托計(jì)劃打造“千億房托基金”目標(biāo)；在當(dāng)年業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層稱如果遇到好項(xiàng)目，這個(gè)夢(mèng)或許在未來(lái)五到十年可以實(shí)現(xiàn)。

　　但據(jù)了解，這幾年越秀房托的資產(chǎn)規(guī)模均在300億的臺(tái)階。在2月25日的業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于規(guī)模的疑惑又提上了臺(tái)面，媒體直問(wèn)：“盤(pán)想做到多大？”

　　對(duì)此，林德良回應(yīng)稱，除了盤(pán)是不是要做大，投資者還關(guān)心交易量是不是大。其進(jìn)一步指出，越秀房托基金去年是上市以來(lái)交易量最大的一年，在香港10只房地產(chǎn)基金里排第二名，在恒生REITs指數(shù)里的比重與另一基金并列第一。

　　“所以盤(pán)大盤(pán)小，關(guān)鍵是流通性，這是比較好的指標(biāo)?！绷值铝颊f(shuō)道。

　　雖然沒(méi)有具體規(guī)模指標(biāo)與時(shí)間表，但對(duì)于資產(chǎn)的投資，林德良直指，大股東的項(xiàng)目會(huì)關(guān)注，第三方的也會(huì)關(guān)注。對(duì)于漸為火熱的大灣區(qū)，林德良透露道，公司在去年為此成立了“拓客小組”，大灣區(qū)內(nèi)的不少項(xiàng)目都有在關(guān)注接洽。

　　對(duì)于是否考慮進(jìn)入深圳，林德良笑稱：“深圳真的不錯(cuò)，像前海就是一個(gè)熱土，這些都是不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)?！?/p>

　　針對(duì)今年行業(yè)的收購(gòu)機(jī)會(huì)，林德良也于業(yè)績(jī)會(huì)后表示，由于去年美元加息等因素，資產(chǎn)出價(jià)壓力大；今年有研究預(yù)測(cè)加息幾率低于10%，這對(duì)于資產(chǎn)出售是更有利的時(shí)機(jī)。

　　“好多人想賣項(xiàng)目給我們，等的時(shí)間越長(zhǎng)，價(jià)格更好。”林德良笑著說(shuō)道。具體對(duì)于資產(chǎn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)，其表示，一是看成長(zhǎng)性的項(xiàng)目，除了成熟，還要具有成長(zhǎng)空間；二是屬于萬(wàn)億俱樂(lè)部的城市物業(yè)，具有足夠體量的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　臨近業(yè)績(jī)會(huì)的尾聲，當(dāng)主持宣布業(yè)績(jī)會(huì)結(jié)束時(shí)，主席林德良拿過(guò)話筒，開(kāi)玩笑稱：“怎么不留時(shí)間給我做總結(jié)？”對(duì)于2019年越秀房托的增長(zhǎng)點(diǎn)，林德良主動(dòng)表示，房地產(chǎn)的基金公司不同于開(kāi)發(fā)公司，并沒(méi)有要求說(shuō)做得多大，關(guān)鍵是經(jīng)營(yíng)基本面。

　　其表示，越秀房托的增長(zhǎng)主要看業(yè)態(tài)的不同成長(zhǎng)，如寫(xiě)字樓的租金到期增長(zhǎng)，零售商業(yè)的業(yè)態(tài)調(diào)整，酒店公寓的資產(chǎn)改造，“我給每一個(gè)業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)都下了指標(biāo)。”

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