今年的金茂有些不同，沒有在以往熟悉的君悅酒店舉辦年度業(yè)績會，而是將地點(diǎn)選在了金鐘的港麗酒店。

　　事實(shí)上，近期資本市場活躍程度明顯提高，投資者對于金茂的了解欲望很強(qiáng)烈。因此，隨后召開的媒體業(yè)績會比預(yù)定的時間稍遲了些。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國金茂獲取毛利145億，同比增長45%；獲取約73.77億的年度凈利潤，同比增長43%；股東應(yīng)占利潤52.1億，同比增長31%；在毛利率上，中國金茂當(dāng)前達(dá)到了38%，同比2017年增加6個百分點(diǎn)。突破千億的同時，“厚積薄發(fā)”的中國金茂，進(jìn)入了利潤兌現(xiàn)的高質(zhì)量增長時期。

　　而2018年，還是中國金茂正式踏入“千億陣營”的元年。數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國金茂實(shí)現(xiàn)合約銷售額1280億元，同比增長約85%，累計(jì)簽約銷售建筑面積501.2萬平米。

　　管理層透露，2019年，中國金茂簽約目標(biāo)為1500億元，2020年為2000億元。

　　“城市運(yùn)營”是現(xiàn)場出現(xiàn)頻次最高的詞匯。管理層介紹，以城聚人、以城促產(chǎn)的城-人-產(chǎn)是金茂城市運(yùn)營的邏輯。

　　簡而言之，從一個“造城者”到“運(yùn)營者”，金茂的城市運(yùn)營邏輯就是先建設(shè)一個品質(zhì)城市，再以此吸引高品質(zhì)、高素質(zhì)、高需求的人才，再為這些人導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，持續(xù)進(jìn)行城市運(yùn)營和發(fā)展。

　　1500億目標(biāo)與2377億元可售貨值

　　2018年，中國金茂共實(shí)現(xiàn)收入387.33億元，同比增長25%。從分部收入來看，物業(yè)開發(fā)收入占比為87%，為337.34億元；物業(yè)租賃收入占比為4%，為14.49億元；酒店運(yùn)營收入為20.48億元，占比5%。

　　年報(bào)還顯示，中國金茂2018年毛利率由上年32%升至38%。觀察得知，物業(yè)開發(fā)毛利率從29%升至36%，物業(yè)租賃毛利率由83%升至87%，提供了較大貢獻(xiàn)，酒店經(jīng)營毛利率則與去年持平，為49%。

　　“金茂的高毛利、高利潤會一直保持。”中國金茂向在場媒體坦言。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，由于中高端的戰(zhàn)略定位和一級開發(fā)業(yè)務(wù)的高毛利，金茂的毛利率一直處于行業(yè)較高水平。

　　除了毛利率錄得明顯增長之外，2018年，中國金茂在物業(yè)銷售方面也取得了85%的增速，實(shí)現(xiàn)1280億元的合約銷售，順利完成年度目標(biāo)。2019年，中國金茂將目標(biāo)定為1500億元，2020年為2000億元。

　　業(yè)績發(fā)布會上展示的數(shù)據(jù)顯示，中國金茂2019年在環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華中區(qū)域、西部區(qū)域、華南區(qū)域的五大都市圈、全國布局40個城市的在售項(xiàng)目中，擁有2376.5億總貨值(2019年中國金茂供貨數(shù)據(jù))。這意味著，中國金茂在2019年達(dá)成1500億元的簽約額銷售目標(biāo)，并非難事。

　　金茂向在場媒體透露，中國金茂的150多個項(xiàng)目分布在40個城市，貨量分布平均，去化率通常為70%-80%，大概率可以達(dá)到全年目標(biāo)。

　　觀察得知，2018年金茂拿地的權(quán)益占比并不高。

　　“2018年權(quán)益比確實(shí)比以前小一些。這主要是激烈的競爭造成的，不合作獲取土地比較困難。”但金茂顯然也不太滿意這個結(jié)果，金茂表示，還是希望權(quán)益占比更大一些，80%是未來的發(fā)展方向。城市運(yùn)營項(xiàng)目在土儲中占比的提高，也會給權(quán)益占比提高形成有力的支撐。

　　解碼城市運(yùn)營

　　金茂的土地儲備不僅來自于傳統(tǒng)的招拍掛，也來自于城市運(yùn)營模式帶來的“潛在面粉”。

　　中國金茂將2019年定為“城市運(yùn)營年”。事實(shí)上，早在2015年更名后，中國金茂就開始聚焦轉(zhuǎn)型，明確了城市運(yùn)營商的戰(zhàn)略定位。數(shù)據(jù)顯示，截止目前，中國金茂總計(jì)正在運(yùn)作15個城市合作項(xiàng)目，堪稱是城市運(yùn)營項(xiàng)目的專家。

　　金茂的城市運(yùn)營涵蓋一級開發(fā)、城市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)銷售、持有運(yùn)營等階段；另外在內(nèi)涵上，覆蓋更多的業(yè)態(tài)，包括商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等。南京、長沙、寧波項(xiàng)目都已落地。

　　但是，在產(chǎn)城發(fā)展中，開發(fā)商時常被質(zhì)疑空有“造城”的能力，卻缺乏“運(yùn)營”能力。金茂回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，一方面，中國金茂在酒店、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營以及全球產(chǎn)業(yè)資源整合都有自己的優(yōu)勢；另一方面則是依托于中化集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)。在此基礎(chǔ)上，也就意味著，金茂能夠獲得更優(yōu)質(zhì)土地，這為金茂提供更大的產(chǎn)品空間和盈利空間。

　　在產(chǎn)業(yè)的特殊性方面，金茂將第三產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)。在整個運(yùn)營鏈條中，金茂通過科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，達(dá)到城市升級與產(chǎn)業(yè)升級。

　　在盈利模式上，金茂分析稱，通過一級開發(fā)、二級開發(fā)到運(yùn)營全鏈條服務(wù)，通過提升促進(jìn)城市價(jià)值的增長，總體資產(chǎn)的增值會為金茂帶來更多收益。

　　“一級開發(fā)，要先鎖定好的區(qū)域，做城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、七通一平、配套建設(shè)，最后到土地的分成和固定收益等等。二級開發(fā)，做產(chǎn)辦配套建設(shè)，住宅為主，商業(yè)和產(chǎn)辦都會有銷售收入?！钡谝欢壜?lián)動中，金茂還是會選擇將更多的土地用于二級開發(fā)。

　　“未來金茂要做品質(zhì)城市的引領(lǐng)者，到2020年，60%土地獲取都要從城市運(yùn)營項(xiàng)目拿到?！苯衲?，金茂的目標(biāo)是推動七個城市運(yùn)營項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)每個區(qū)域一個標(biāo)桿。

　　（文章來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）