近日，恒大發(fā)布了2018年財(cái)報(bào)：核心業(yè)務(wù)利潤783億，土地儲(chǔ)備面積共3.03億平米！

　　憑借靚麗的業(yè)績，恒大榮登房地產(chǎn)行業(yè)的利潤王，也是中國最大的地主！

　　但是，小股仔細(xì)研讀了一下恒大的財(cái)報(bào)，發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)虛胖，債務(wù)隱憂重重！

　　1、恒大利潤王的背后，在加速兌現(xiàn)業(yè)績！

　　2018年，恒大實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4662億，同比增長49.9%，凈利潤（剔除匯兌損益）722億，同比增長106%！

　　但是2018年，恒大實(shí)現(xiàn)的合約銷售額5513億，同比僅增長10.1%，合約銷售面積5243.5萬平方米，較2017年只增長4.2%！

　　地產(chǎn)行業(yè)，由于預(yù)售期房，收入確認(rèn)需要一年半左右！

　　恒大現(xiàn)在的合約銷售額滯漲，反應(yīng)的是明后年，業(yè)績進(jìn)入滯漲狀態(tài)！

　　另外，從恒大財(cái)務(wù)報(bào)表來看，恒大2018年的業(yè)績，是在加速釋放！

　　2018年，恒大的預(yù)收客戶墊款+合約負(fù)債是1858億，比2017年，減少820億！但是，2018年的合約銷售額是增長的！

　　這說明，恒大在加速兌現(xiàn)業(yè)績！或許是為了2017年戰(zhàn)略融資的利潤對賭？另外，靚麗的業(yè)績，也方便公司在融資市場進(jìn)行籌錢！

　　2、恒大近三年的自由現(xiàn)金流持續(xù)流出，靠籌資攤大餅！

　　2018年，恒大的自由現(xiàn)金流凈額（經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流+投資活動(dòng)現(xiàn)金流）為-53億、2017年是-1983億、2016年是-1781億。

　　2018年，恒大業(yè)績大爆發(fā)，但是自由現(xiàn)金流任然是負(fù)的！

　　其實(shí)，近5年，恒大的自由現(xiàn)金流一直是負(fù)的，主要靠籌資來擴(kuò)張！

　　就是因?yàn)槟軌蛟丛床粩嗟慕璧藉X，才催生了中國最大的地主！

　　一旦，借不到足夠的錢，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)急劇增大！

　　2018年，在去杠桿的背景下，恒大的籌資現(xiàn)金流凈額是-176億，這是近五年首次為負(fù)！意味著錢已經(jīng)不好借了，恒大開始還債了！

　　這也是為什么在2018年10月份，恒大發(fā)行利率高達(dá)13.75%的美元債，來還以前的債務(wù)！

　　3、恒大短期償債風(fēng)險(xiǎn)增大！

　　2018年，恒大總資產(chǎn)1.88萬億，負(fù)債為1.57萬億，負(fù)債率83.51%！

　　如果剔除掉此前的1300億戰(zhàn)略融資，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.71%！

　　因?yàn)?017年的1300億戰(zhàn)略融資，是有對賭條件的，如果完不成，會(huì)要求回購或者補(bǔ)償?shù)模?/p>

　　我們來看看，恒大的債務(wù)結(jié)構(gòu)！

　　恒大總債務(wù)1.57萬億，比2017年增長1200億，增長幅度8%！

　　有息負(fù)債6786億，同比降低567億，下降幅度7.71%，這主要是2017年的1300億對賭融資，償還了部分債務(wù)。

　　應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)高達(dá)5543億，同比增長1549億，增長幅度38.78%！

　　預(yù)收客戶墊款+合約負(fù)債是1858億，同比減少820億，下降幅度30.65%！

　　考慮到1300億戰(zhàn)略融資有苛刻的對賭條件，恒大的債務(wù)結(jié)構(gòu)在惡化！

　　我們再來看看，恒大的短期償債能力！

　　2018年末，恒大貨幣資金（現(xiàn)金+受限制現(xiàn)金）2041億，同比減少836億，下降幅度29.50%！

　　但是，2018年末，恒大12個(gè)月內(nèi)應(yīng)還的借款高達(dá)3182億，超出貨幣資金1141億，于此同時(shí)，恒大一年的利息支出在580億左右！

　　由此可見，恒大的短期償債壓力增大！

　　融資利率高居不下，大而不強(qiáng)，虛胖！

　　相對于一線房企來說，恒大融資利率比較高！根據(jù)恒大財(cái)報(bào)，融資的平均利率高達(dá)8.18%，同比略有增長！8.18%的利率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬科等一線房企。

　　4、恒大債務(wù)隱患：回A股的1300億對賭！

　　恒大的1300億戰(zhàn)略融資，不僅僅只有利潤對賭，還有回A股上市的對賭！

　　2017年1月、6月，恒大進(jìn)行了兩輪戰(zhàn)略融資，金額共700億，在資金退出方面，恒大的對賭協(xié)議，是回購和補(bǔ)償承諾：如若恒大地產(chǎn)在2020年1月31日前尚未完成重組（回A股上市），投資者可于有關(guān)限期屆滿前二個(gè)月內(nèi)向凱隆置業(yè)提出原價(jià)回購要求，或者是由凱隆置業(yè)給予戰(zhàn)略投資者所持股權(quán)比例50%的股權(quán)補(bǔ)償。

　　2017年11月，恒大進(jìn)行了第三輪戰(zhàn)略融資，金額共600億，這次，在回A的對賭協(xié)議方面，延期了一年：恒大地產(chǎn)要在2021年1月31日前完成重組，否則就面臨回購和股權(quán)補(bǔ)償！

　　看完恒大1300億對賭協(xié)議全部條款，很明顯，這種戰(zhàn)略融資，實(shí)際上是一種明股實(shí)債的融資方式！

　　如果恒大在期限內(nèi)回A失敗，那么，恒大的負(fù)債率和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)突然飆升！

　　目前來看，恒大在2020年1月31日之前，已經(jīng)很難完成重組回A上市了，那么在明年3月份，恒大將面臨一份700億股權(quán)的回購，或者是戰(zhàn)略投資者持股50%的股權(quán)補(bǔ)償！這將對恒大的現(xiàn)金流產(chǎn)生劇烈影響！

　　如果恒大未能在2021年1月31日前完成回A上市，恒大又需要回購價(jià)值600億的股權(quán)價(jià)值，或者是相應(yīng)的股權(quán)補(bǔ)償！這時(shí)候，恒大需要在1年的時(shí)間里，相繼完成1300億價(jià)值的股權(quán)，或者是相應(yīng)的股權(quán)補(bǔ)償！

　　如果恒大能在期限內(nèi)，完成回A上市，同時(shí)，還能完成一筆重組上市配套融資，那么，恒大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然會(huì)處于可控狀態(tài)！

　　所以啊，許首富家的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還是要靠A股韭菜幫忙接盤哈！

　　以前，恒大的這種高杠桿攤大餅?zāi)Ｊ?，遇到地產(chǎn)周期，也產(chǎn)生過震蕩，在2009年和2014年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷時(shí)候，恒大的日子就變得特別難過。同時(shí)，恒大并不具有負(fù)債太大而不能倒的博弈地位。

　　那么，這一次地產(chǎn)的低迷，許首富的恒大能平穩(wěn)度過嗎？