在控房?jī)r(jià)、去杠桿的調(diào)控組合背景下，龍湖集團(tuán)(00960.HK)2018年以2006億的合同銷(xiāo)售額，壓線完成目標(biāo)。

　　年報(bào)顯示，2018年龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)額1158.0億元，同比增長(zhǎng)60.7%。核心凈利潤(rùn)128.5億元，同比增長(zhǎng)31.5%。毛利同比增長(zhǎng)61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%；核心稅后利潤(rùn)率為14.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為11.1%。

　　雖然龍湖集團(tuán)2018業(yè)績(jī)整體向好，但是銷(xiāo)售增速卻有所放緩。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2018年龍湖集團(tuán)的銷(xiāo)售增速?gòu)?016年、2017年的61.6%、75.9%，跌落至28.5%。

　　銷(xiāo)售增速下滑 2006億壓線完成目標(biāo)

　　早在2018年初，龍湖集團(tuán)就在經(jīng)營(yíng)年會(huì)上提出，全年銷(xiāo)售目標(biāo)沖刺3000億元，未來(lái)三年將清除或合并三年以上銷(xiāo)售額仍在50億元以下的地區(qū)與公司；兩個(gè)月后，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)將銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)至2000億元。對(duì)此，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉解釋道，從買(mǎi)地和供貨情況看，3000億貨源，完成2000億目標(biāo)合適。

　　與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍也為2018年定下“基調(diào)”并表示，增長(zhǎng)目標(biāo)是30%，要求銷(xiāo)售額突破2000億元，力爭(zhēng)行業(yè)前十，保持適當(dāng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。根據(jù)年報(bào)顯示，2018年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額2006.4億，同比增長(zhǎng)28.5%。在2018年克爾瑞公布的銷(xiāo)售排行榜中，龍湖集團(tuán)排名第十，剛好擠進(jìn)TOP 10，而這一排名較2017年下降了2個(gè)名次。

　　雖然龍湖集團(tuán)剛好踩線完成銷(xiāo)售目標(biāo)，但是2018年銷(xiāo)售增速僅為28.5%，低于吳亞軍30%增長(zhǎng)目標(biāo)。

　　值得注意的是，在營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)增長(zhǎng)的同時(shí)，龍湖集團(tuán)2018年的利潤(rùn)率卻出現(xiàn)下滑，2017年，集團(tuán)核心稅后利潤(rùn)率為18.3%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為13.6%，均高于2018年。

　　土儲(chǔ)小幅增加負(fù)債增長(zhǎng)1095億

　　2018年龍湖的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)主要集中于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角及西南區(qū)域。根據(jù)年報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)2018年環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華南及華中片區(qū)合同銷(xiāo)售額分別為689.7億、559.2億、472.4億、215.1億及70.0億，分別占集團(tuán)合同銷(xiāo)售額的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

　　華南地區(qū)新增土儲(chǔ)情況

　　在新增土儲(chǔ)方面，龍湖集團(tuán)2018年新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為2189萬(wàn)平方米，與2017年的2023萬(wàn)平方米相比小幅增長(zhǎng)。截至2018年12月31日，龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)面積合計(jì)6636萬(wàn)平方米，權(quán)益面積4559萬(wàn)平方米，而2017年同期土儲(chǔ)合計(jì)僅為5458萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3900萬(wàn)平方米。

　　按地區(qū)分析，西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的新增土地儲(chǔ)備建筑面積占比分別為35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。

　　從數(shù)據(jù)看，龍湖集團(tuán)華南區(qū)2018年的銷(xiāo)售額和新增土儲(chǔ)所占份額均不大。自粵港澳大灣區(qū)升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略后，龍頭房企紛紛布局大灣區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2018年中期總部在粵港澳大灣區(qū)的房企中，碧桂園、【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】、華潤(rùn)置地、雅居樂(lè)、中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備超1000萬(wàn)平方米。

　　　　相比于土儲(chǔ)的小幅增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)2018年的負(fù)債卻在急速攀升。截至2018年末，龍湖集團(tuán)負(fù)債總額為3660.66億元，相比于2017年的2565.85億負(fù)債，增長(zhǎng)1094.81億元，增幅為42.67%。其中，龍湖集團(tuán)一年后到期的銀行及其他借款金額為994.56億元，而現(xiàn)金流僅為452.6億元。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體向好大本營(yíng)重慶拖后腿

　　2018年，龍湖地產(chǎn)將名字變更為“龍湖集團(tuán)”，確立了四大主航道業(yè)務(wù)，分別為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和智慧服務(wù)，“去地產(chǎn)化”意圖明顯。除了住宅，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)已成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要一極，2018年龍湖投資性物業(yè)租金收入增57.7%至40.9億，商場(chǎng)、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。

　　年報(bào)顯示，截至2018年12月底，龍湖集團(tuán)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量29個(gè)，建筑面積296萬(wàn)平方米，整體出租率97.4%。商業(yè)租金增長(zhǎng)42%至36億，同店增長(zhǎng)達(dá)到17%。而年內(nèi)開(kāi)業(yè)的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，均位處都市交通樞紐，取得接近100%出租率的理想成績(jī)。

　　長(zhǎng)租公寓「冠寓」已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。目前，冠寓已開(kāi)業(yè)5.3萬(wàn)余間，整體出租率為50.1%，其中，開(kāi)業(yè)三個(gè)月至六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為70.2%，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為87.4%。

　　制圖：樂(lè)居財(cái)經(jīng)

　　不過(guò)，在全國(guó)其他領(lǐng)域天街項(xiàng)目平均出租率均上漲的同時(shí)，大本營(yíng)重慶和蘇州天街的平均出租率卻有所回落。財(cái)報(bào)顯示，重慶8個(gè)天街項(xiàng)目合力貢獻(xiàn)收入14.12億元，平均出租率水平為97.43%，比2017年的97.56%有所回落。

　　其中，8個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)項(xiàng)目出租率較去年下降，分別是重慶北城天街、重慶西城天街、重慶時(shí)代天街II期、重慶時(shí)代天街III期、重慶U城天街II期均有回落，出租率較去年下降分別為：-1.50%、-1.80%、-0.90%、-2.00%、-2.50%。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)）