長(zhǎng)江商報(bào)消息●長(zhǎng)江商報(bào)記者江楚雅

　　7年過去了，曾表示“不賣資產(chǎn)”“不拿地開發(fā)”的潘石屹重回老本行，一邊“賣資產(chǎn)”，一邊宣布重新拿地開發(fā)房地產(chǎn)。

　　6月28日，SOHO中國(guó)（00410.HK）召開物業(yè)銷售推介會(huì)，SOHO中國(guó)透露，計(jì)劃今年將推出部分在持物業(yè)進(jìn)行銷售，涉及上海、北京共計(jì)13個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)總價(jià)值約78億元。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，SOHO中國(guó)在2014-2018年均有不同程度的銷售動(dòng)作，累計(jì)達(dá)8個(gè)項(xiàng)目，出售或?qū)⒁鍪鄣奈飿I(yè)涉及資金超過350億元。

　　事實(shí)上，自2012年，SOHO中國(guó)提出從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，其主要收入來源也從賣樓轉(zhuǎn)為收租，逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，營(yíng)收逐年下降。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，SOHO中國(guó)近十年來營(yíng)收下降近5倍，2009年為75.29億元，2018年為17.21億元。值得注意的是，下一步SOHO中國(guó)打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債。將目光重調(diào)回拿地開發(fā)，或許是因?yàn)镾OHO3Q的發(fā)展未達(dá)到其預(yù)期。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，SOHO中國(guó)租金收入達(dá)到4.24億元；2018年，這一數(shù)值為17.35億元。租金收入雖然實(shí)現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，但隨著公司開發(fā)戰(zhàn)略的收縮，公司整體的營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。2018年全年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約17.21億元，凈利潤(rùn)約19.25億元。這與其巔峰時(shí)期——2010年184.23億元的營(yíng)業(yè)收入、2012年105.85億元的凈利潤(rùn)相比，營(yíng)業(yè)收入縮減了90%以上、凈利潤(rùn)規(guī)?？s水了80%。

　　“轉(zhuǎn)型后其實(shí)還是要關(guān)注資金方面的壓力，因?yàn)閷?shí)際上轉(zhuǎn)型本身往往也帶來了資金流的變化。如果不出售項(xiàng)目，那么資金壓力會(huì)很大。而對(duì)于一些物業(yè)來說，拋售后進(jìn)行資金回籠，本身也是一種很好的經(jīng)營(yíng)模式?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，營(yíng)收凈利潤(rùn)指標(biāo)縮水，說明運(yùn)作的周期很長(zhǎng)、潛在的成本很高，這都會(huì)帶來很多壓力，也說明企業(yè)需要反思經(jīng)營(yíng)策略。

　　5年出售8個(gè)項(xiàng)目超350億

　　近日，SOHO中國(guó)在北京舉行物業(yè)銷售推介會(huì)，宣布將分批出售部分自持物業(yè)，涉及金額約78億元。第一批將推出5個(gè)項(xiàng)目，分別是北京的望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO東海廣場(chǎng)，SOHO中山廣場(chǎng)，共有9個(gè)單獨(dú)標(biāo)的房源，面積約2萬(wàn)平米，預(yù)估總價(jià)約16億。

　　“我們這次銷售的房源一部分是自己留下舍不得賣的房子，另一部分是客戶經(jīng)營(yíng)不好的退回來的房子?！迸耸僭诎l(fā)布會(huì)上說。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型自持以來，潘石屹在2014-2018年均有不同程度的銷售動(dòng)作，累計(jì)達(dá)8個(gè)項(xiàng)目，出售或?qū)⒁鍪鄣奈飿I(yè)涉及資金超過350億元。

　　具體以來看，2014年，公司以52.3億元出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)和靜安廣場(chǎng)，30.5億元出售凌空SOHO一半項(xiàng)目；2015年9月，將外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，對(duì)價(jià)84.93億元；2016年7月，公司將SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)出售給國(guó)華人壽，對(duì)價(jià)32.97億元；2017年6月，公司以35.73億元出售虹口SOHO，50.08億元出售凌空SOHO。

　　值得注意的是，在2018年3月舉行的2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹明確表示未來不再出售資產(chǎn)，到2019年6月，公司再次宣布將旗下13宗物業(yè)資產(chǎn)出售，預(yù)估總價(jià)值78億元。

　　轉(zhuǎn)型自持物業(yè)營(yíng)收利潤(rùn)大幅縮水

　　SOHO中國(guó)成立于1995年，公司已發(fā)展成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商之一，開發(fā)總面積超過500萬(wàn)平米。2007年，SOHO中國(guó)登錄港交所，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收70.44億元，一度超過現(xiàn)在的龍頭房企，2012年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收153.05億元，提出要在5年內(nèi)超越萬(wàn)科的宏偉藍(lán)圖，成為彼時(shí)國(guó)內(nèi)最引人矚目的房企。

　　風(fēng)頭正足時(shí)，選擇了轉(zhuǎn)型，2012年，潘石屹宣布SOHO中國(guó)從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在租賃業(yè)務(wù)上，截至目前。共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業(yè)，目前在中國(guó)7個(gè)城市擁有31個(gè)中心，合計(jì)超過30,000個(gè)工位。

　　其主要收入來源也從賣樓轉(zhuǎn)為收租。從2014年至2018年，公司租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元，期間租金對(duì)公司總營(yíng)收的貢獻(xiàn)從7%增至100%。2018年報(bào)顯示，公司在北京、上海各4個(gè)項(xiàng)目，除外灘SOHO出租率為87%之外，其他物業(yè)出租率均在95%以上。

　　年報(bào)顯示，截至2018年末，SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率高達(dá)96%。其中，前門大街項(xiàng)目出租率連續(xù)兩年達(dá)到100%，望京SOHO則貢獻(xiàn)了最多的租金收入，達(dá)到3.86億元。

　　然而，轉(zhuǎn)型7年，SOHO中國(guó)逐漸“掉隊(duì)”，營(yíng)收與利潤(rùn)都出現(xiàn)了“縮水”，從高峰時(shí)期的180億元降至如今不到20億元，凈利潤(rùn)也從百億降到了不足20億元。

　　2018年半年報(bào)不盡人意，資本市場(chǎng)紛紛做出“看空”反應(yīng)。摩根士丹利更是在報(bào)告中表示，SOHO【中國(guó)中期(000996)、股吧】(000996)核心盈利表現(xiàn)差于預(yù)期，主要因?yàn)樯习肽昝蕛H76%，低于預(yù)期的79%，將其評(píng)級(jí)由原來的“中性”直接降至“拋售”。

　　在這期間，公司屢次出售資產(chǎn)回籠資金，也沒能挽救業(yè)績(jī)衰退。

　　欲重回地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地

　　與以往不同的是，潘石屹此次賣資產(chǎn)，或帶有“尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”的考量。對(duì)于今年約78億的自持物業(yè)項(xiàng)目出售之后的資金用途，潘石屹回復(fù)表示，“下一步SOHO中國(guó)打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債?！?/p>

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2018年12月底，SOHO【中國(guó)銀行(601988)、股吧】借款共計(jì)176.94億元、公司債券30.00億元，資產(chǎn)負(fù)債率為29.52%。由于上述公司債券已于今年1月到期摘牌，SOHO中國(guó)目前的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該遠(yuǎn)低于29%。2018年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物55.66億元，短期借款9.64億元。

　　從行業(yè)來看，SOHO中國(guó)的負(fù)債率水平在高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)里不算什么，公司不存在地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在的債務(wù)壓力。但對(duì)早已不是地產(chǎn)企業(yè)的SOHO中國(guó)不算一個(gè)小數(shù)字。而且自持物業(yè)量太大，近年寫字樓租金回報(bào)率不高，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)遇冷。

　　“物業(yè)回報(bào)率是3%，這在市場(chǎng)上表現(xiàn)已經(jīng)不錯(cuò)。但銀行貸款的利息是4個(gè)點(diǎn)，租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。另外，SOHO中國(guó)目前資產(chǎn)太單一，主要都是辦公產(chǎn)品。銷售之后，我們儲(chǔ)備點(diǎn)別的東西挺好?！迸耸僬J(rèn)為。

　　于是，曾表示“不賣資產(chǎn)”、“不拿地開發(fā)”的潘石屹重回房地產(chǎn)老本行。下一步SOHO中國(guó)打算集中在一線城市最繁華的地段拿地。

　　“重新拿地也說明對(duì)于開放型的物業(yè)還是看好的，單純只做持有，往往壓力很大，通過開發(fā)和銷售的模式，有助于回籠資金，也利好改善此類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。若是在好地段進(jìn)行拿地和開發(fā)，那么也說明其近期資金面還是不錯(cuò)的，有能力去拿地，同時(shí)也體現(xiàn)了企業(yè)在業(yè)務(wù)操作上略有調(diào)整。不排除其對(duì)于后續(xù)項(xiàng)目銷售模式還是看好的，所以會(huì)通過拿地來進(jìn)行開發(fā)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，SOHO中國(guó)未來發(fā)展的機(jī)會(huì)還是很多的，尤其是在收并購(gòu)、物業(yè)管理等方面有很多優(yōu)勢(shì)。如果單純進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)，那么要關(guān)注營(yíng)銷資源不充分等風(fēng)險(xiǎn)和壓力。