從2000年創(chuàng)建之初的幾十億規(guī)模，到2018年的1520億元銷售額，旭輝集團(tuán)躋身中國房地產(chǎn)行業(yè)的TOP15僅僅用了18年。憑借“合作模式”、“逆周期拿地”等策略，旭輝一次次精準(zhǔn)地把握住市場節(jié)奏，成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的成長最快房企之一。

　　有人說，旭輝的成績與集團(tuán)董事長林中對大局觀的把握息息相關(guān)，他每一步都能踩準(zhǔn)市場節(jié)奏，分毫不差。

　　一位熟識林中的同行說：“別看他已坐擁一家千億房企，但他從不懂得享受。每天還是按時上下班，甚至常常只是小憩片刻，到夜半時分，他的辦公室燈光又悄然點(diǎn)亮了。郭靖便是他最推崇的人，天道酬勤也是其帶領(lǐng)旭輝取得現(xiàn)有成績的關(guān)鍵所在?！?/p>

　　然而，市場環(huán)境瞬息萬變，旭輝的前行之路并非一帆風(fēng)順。2019年，全國各地開展“因城施策”，調(diào)控升級，融資政策收緊，房地產(chǎn)市場漸入“寒冬”，房企間的“規(guī)模之爭”也隨之告一段落，整個行業(yè)迎來了新一輪的調(diào)整。

　　正當(dāng)此時，素以穩(wěn)健著稱的旭輝集團(tuán)被推上了輿論的風(fēng)口浪尖：先有傳言稱企業(yè)內(nèi)部下發(fā)“全面暫停公開市場拿地”通知，后有媒體爆料旭輝“上了相關(guān)部門關(guān)注名單”，融資渠道被驟然收緊。

　　那么，真實的旭輝究竟如何?企業(yè)接下來又將實行何種戰(zhàn)略?

　　日前，一向在后方運(yùn)籌帷幄、鮮少公開露面的林中接受《國際金融報》記者的獨(dú)家專訪，在溝通中，林中也針對外界的各種質(zhì)疑給出了相應(yīng)的解釋。

　　雖然當(dāng)前的旭輝頗受輿論關(guān)注，但已過知命之年的林中看上去依舊溫文爾雅、神采奕奕，臉上不見絲毫焦慮。

　　國際金融報副總編輯張俊才(右)專訪旭輝董事長林中(張志峰 攝)

　　“黑馬”O(jiān)R“行者”

　　相較于業(yè)界冠以的“黑馬”之名，林中更喜歡將旭輝當(dāng)作一名“行者”，“我從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定是追求成為走得最遠(yuǎn)的那個”。

　　記者查閱《上海統(tǒng)計年鑒》發(fā)現(xiàn)，2000年，全上海的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值僅210億元，不及工業(yè)產(chǎn)值的零頭。

　　彼時，林中一手創(chuàng)辦的 “廈門永升”剛剛度過了8個年頭，已是福建廈門當(dāng)?shù)匾患抑拿駹I企業(yè)。但在林中看來，自1998年時提出房地產(chǎn)市場化之后，中國房地產(chǎn)市場也迎來了快速發(fā)展的契機(jī)。因此，他毫不猶豫地放棄了在大本營廈門一手開創(chuàng)的大好局面，帶領(lǐng)創(chuàng)業(yè)班底來到上海，創(chuàng)辦了旭輝集團(tuán)。

　　事實證明，1998-2018年間的20年，的確是中國房地產(chǎn)市場的黃金年代，城市化率有了質(zhì)的提升，而這期間，旭輝也成功實現(xiàn)了飛躍。

　　2012年，剛剛在香港聯(lián)合交易所申請上市的旭輝集團(tuán)，其年銷售額僅為95.4億元。到了2017年，旭輝的這一數(shù)值增長了10倍，只用了6年時間便順利突破千億大關(guān)，成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的一匹“黑馬”。尤其是2017年，旭輝的銷售額近乎翻倍，從上年的530億元增至2017年的1040億元，同比規(guī)模大漲 96%。

　　也正是在2017年這個“規(guī)模為王”的年代，意氣風(fēng)發(fā)的旭輝集團(tuán)正式對外發(fā)布“二五戰(zhàn)略”，宣稱未來5年的復(fù)合增長率保持在40%以上，向3000億元銷售規(guī)模進(jìn)軍，最終進(jìn)入行業(yè)TOP8。

　　然而，在經(jīng)歷了2018年的“史上最嚴(yán)調(diào)控”之后，旭輝的戰(zhàn)略思路也相應(yīng)做出了調(diào)整，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向更加追求“質(zhì)”的發(fā)展。2019年初的業(yè)績會上，就在旭輝規(guī)模突破1500億元之后，企業(yè)頗為“保守”地定下了1900億元銷售任務(wù)，截至6月30日，旭輝已完成884.4億，目標(biāo)完成接近一半。

　　相較于業(yè)界冠以的“黑馬”之名，林中更喜歡將旭輝當(dāng)作一名“行者”。

　　“我從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定是追求成為走得最遠(yuǎn)的那個?！痹诹种锌磥恚?guī)模的壯大只是企業(yè)健康發(fā)展之后的必然結(jié)果，而旭輝真正追求的初衷在于品質(zhì)。

　　謹(jǐn)慎拿地

　　旭輝拿地遵循逆周期思路，在林中看來，越是在房子銷量不好、地價便宜時，越應(yīng)該多拿地，因為這時候土地買家少、地價較為合理。

　　不過，旭輝的規(guī)模發(fā)展有目共睹，而作為先決條件，優(yōu)質(zhì)糧草的儲備自然被所有房企視為第一要務(wù)，土拍、并購、合作等納儲動作均不可或缺。

　　年報顯示，2016年，旭輝以241.1億元收購了36個新項目，共計新增土地建筑面積650萬平米。2017年和2018年，旭輝連續(xù)兩年分別耗資452億元和411億元，拿下78個和93個土地項目權(quán)益，相較之前幾乎翻了一番。此時的旭輝，拿地明顯提速。

　　令市場略感意外的是，就在近期各地土拍市場“寒氣”逐漸消散，呈現(xiàn)出一片火熱場面時，旭輝在公開市場的拿地動作卻驟然“停滯”。

　　對此，林中對記者表示，“這與旭輝的逆周期拿地思路有關(guān)?！痹谒磥?，越是在房子銷量不好、地價便宜時，越應(yīng)該多拿地，因為這時候土地買家少、地價較為合理。例如去年四季度至今年一季度期間，土拍市場遇冷，旭輝拿地的動作就非常頻繁。反之亦然，近期，許多參拍地塊的競拍房企數(shù)量驟然暴增至數(shù)十家，舉牌次數(shù)也頻頻破百，溢價率居高不下，因此，旭輝認(rèn)為拿地風(fēng)險過高，開始主動減少參拍。

　　當(dāng)然，這并不意味著旭輝近期“放棄”拿地，“比如6月份的某地塊，只有我們一家舉牌，便順理成章地收入囊中。對于多數(shù)越過投資‘紅線’的地塊，旭輝則主動選擇退出?！绷种蟹治龇Q，各地政府和地產(chǎn)從業(yè)者都希望看到一個平穩(wěn)、健康的房地產(chǎn)市場，不希望暴漲暴跌，特別是在“房住不炒”的基調(diào)下。因此未來一定會是一個房價平穩(wěn)增長、低頻波動的市場階段，少有大起大落，高溢價土地實則難以再像此前幾年一樣取得相應(yīng)收益，更遑論面粉比面包還貴的“地王”項目。

　　而在林中看來，當(dāng)前非理性的土地?fù)屌默F(xiàn)象必定不能持久，預(yù)計下半年土地市場或?qū)⒔禍?，屆時就到了旭輝行動的時候。

　　對于未來的布局，林中指出，雖然目前一二線城市發(fā)展已經(jīng)相對穩(wěn)定和飽和，但三四線城市作為一二線的有效補(bǔ)充，仍有著非常巨大的潛力。不過，在實際布局時，旭輝主要考慮有產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入、區(qū)域供求關(guān)系平衡的城市，這也是旭輝未來主業(yè)必須要把握的方向。

　　需要特別指出的是，根據(jù)年報，截至2018年底，旭輝集團(tuán)約有90%以上的土地儲備集中在一二線及少量強(qiáng)三線城市，對于三四線城市的布局仍持審慎態(tài)度。

　　回應(yīng)“被監(jiān)管”：實乃誤傳

　　林中認(rèn)為，旭輝始終強(qiáng)調(diào)的都是做房企中的“三好生”，而非“偏科生”，即追求增長率、負(fù)債率、利潤率的平衡穩(wěn)固之道。

　　不過，面對多變的市場形勢，企業(yè)的發(fā)展注定難以一帆風(fēng)順。

　　特別是融資政策的變化，關(guān)乎企業(yè)的錢袋子。一方面是近日監(jiān)管機(jī)構(gòu)開出多張地產(chǎn)貸款罰單，另一方面是房地產(chǎn)信托融資加強(qiáng)風(fēng)險管理嚴(yán)控規(guī)模，在經(jīng)歷了年初的寬松期后，房企的融資渠道被再度收緊。

　　就在不久之前，有媒體報道稱，相關(guān)監(jiān)管部門注意到一些拿地激進(jìn)的“地王”房企，知情人士確認(rèn)，旭輝已被列入“被關(guān)注名單”名單。

　　對此，林中直言，早在今年4月-5月土拍市場復(fù)蘇時，旭輝在公開市場拿地的動作就已經(jīng)開始有計劃的減少，但因為此前與一些地方政府合作的部分舊城改造、一二級聯(lián)動開發(fā)項目，恰好在此時入市，所以顯得總體拿地有所增加。但林中強(qiáng)調(diào)，“不拿地王”始終是旭輝的底線。

　　而對于“被關(guān)注”或“被監(jiān)管”之類的傳聞，林中表示，這是誤傳，旭輝至今不曾收到過此類通知或窗口指導(dǎo)。

　　不僅如此，事實上，在林中看來，旭輝始終強(qiáng)調(diào)的都是“做房企中的‘三好生’，而非‘偏科生’”，即追求增長率、負(fù)債率、利潤率的平衡穩(wěn)固之道。旭輝深知，穩(wěn)健的財務(wù)才是企業(yè)健康發(fā)展的保障。

　　首先，在凈負(fù)債率方面，旭輝目前已穩(wěn)定在70%左右，而在同規(guī)模的民營房企中，這一數(shù)值普遍維持在100%-200%之間。其次，旭輝非常注重自身信用平臺的建設(shè)和維護(hù)，其國外評級機(jī)構(gòu)都在BB以上，國內(nèi)均為AAA，信用程度和風(fēng)險程度較為穩(wěn)健，使其境外發(fā)債利息長期處于7%左右的低位，相對一些動輒發(fā)債利率超過10%的房企而言優(yōu)勢明顯。

　　此外，在負(fù)債結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)作為一個“長期投資”型行業(yè)，最經(jīng)常出現(xiàn)的問題就是“短債長投”，而旭輝的短期債務(wù)占比只有17%，并不存在此類問題。用林中的話來說，“旭輝2個月的銷售收入就足以償清所有的短期債務(wù)”。

　　對于房地產(chǎn)普遍存在的高杠桿現(xiàn)象，林中認(rèn)為：“高杠桿不可以經(jīng)常用，但是在特殊的時期一定要用。如果適逢彎道超車的絕佳時機(jī)，對于財務(wù)一向穩(wěn)健的旭輝而言，偶爾為之，無傷大雅?！?/p>

　　多元化是必然之路

　　林中指出，自2018年開始，中國的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入第三個階段，房企的開發(fā)模式也將逐漸轉(zhuǎn)變，多元化是必然之路。但旭輝的主航道仍是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，多元化業(yè)務(wù)短期內(nèi)并無上市計劃。

　　多元化轉(zhuǎn)型作為房地產(chǎn)企業(yè)的出路，早已成為業(yè)內(nèi)共識。

　　旭輝集團(tuán)作為房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)行業(yè)多元化的典型代表，目前已布局包括物業(yè)管理、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育、商業(yè)在內(nèi)的9個板塊。其中，物業(yè)公司永升生活服務(wù)作為集團(tuán)旗下首個分拆上市的多元化板塊，在資本市場的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

　　對此，業(yè)內(nèi)紛紛猜測，旭輝集團(tuán)下一個分拆上市的多元化業(yè)務(wù)會是哪個?

　　林中向《國際金融報》記者坦言，短期內(nèi)并無上市計劃。林中認(rèn)為，自2018年開始，中國的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入第三個階段，即城市化2.0階段，房企的開發(fā)模式也將逐漸轉(zhuǎn)變，多元化是必然之路。但目前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的天花板還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到，旭輝的主航道仍是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　至于養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等多元化產(chǎn)業(yè)，林中表示，目前只是在準(zhǔn)備階段，提前布局。旭輝的真正轉(zhuǎn)型將會在2022年開始的“三五戰(zhàn)略”階段，從開發(fā)銷售型企業(yè)轉(zhuǎn)變成綜合運(yùn)營型企業(yè)，對市場的運(yùn)營能力、對不動產(chǎn)的管理能力，如何培養(yǎng)新的人才，構(gòu)建新的技能等，都將是未來需要考慮的。

　　以長租公寓為例，其行業(yè)前景非常廣闊，但企業(yè)需要摸索出一個可行的盈利模式。這與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不同，很多企業(yè)在去年大規(guī)模搶灘長租市場之后，卻發(fā)現(xiàn)出租業(yè)務(wù)并非如他們想象中的那么簡單。長租公寓業(yè)務(wù)屬于運(yùn)營型行業(yè)，掙錢很慢，需要耐心去逐步積累，因此習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的企業(yè)很難做好。在旭輝看來，現(xiàn)在的路越難走，未來將競爭對手淘汰之后，路就會越走越寬廣。

　　旭輝的長租公寓目前也在摸索之中，林中表示，長租板塊目前還在穩(wěn)步發(fā)展中，具體上市計劃可能要在三四年之后，爭取“不鳴則已，一鳴驚人”。

　　不過，對于商業(yè)板塊，林中則直言“并不準(zhǔn)備單獨(dú)上市”。他分析稱，目前的房企收入普遍有95%-97%來自于物業(yè)銷售收入，但當(dāng)未來的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展成熟時，必定會向商業(yè)自持轉(zhuǎn)變。十年之后，房地產(chǎn)市場從增量真正轉(zhuǎn)向存量，企業(yè)就將不斷增加持有部分，包括寫字樓、商業(yè)等，理想的營收格局就會是50%物業(yè)銷售、30%租金、20%其他收入。所以，房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)管理是分不開的，不會考慮單獨(dú)剝離開來。

　　然而，不論是就目前的房地產(chǎn)主業(yè)，還是未來的全生態(tài)、多元化發(fā)展而言，面對2019年“因城施策”的大環(huán)境，對于一個企業(yè)能力的真正考驗似乎才剛剛開始?！靶姓摺毙褫x，究竟能走多遠(yuǎn)?