近日，銀城國(guó)際控股披露了2019年中期業(yè)績(jī)公告，這也是銀城國(guó)際赴港上市以來(lái)第一份成績(jī)單。不料在其營(yíng)業(yè)收入猛超去年同期33倍的同時(shí)，歸母凈利潤(rùn)卻大幅下滑97.4%。這不禁引來(lái)業(yè)內(nèi)外質(zhì)疑：銀城國(guó)際的利潤(rùn)去哪兒了？

　　銀城國(guó)際控股半年報(bào)顯示，2019上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入37.4億元，同比增長(zhǎng)3342.9%，毛利也同比增長(zhǎng)674.2%至4.5億元；不過(guò)毛利率卻下滑41.5個(gè)百分點(diǎn)至12.03%，歸母凈利潤(rùn)也同比減少97.4%至675.8萬(wàn)元。

　　《紅周刊》記者注意到，銀城國(guó)際控股上半年的銷(xiāo)售成本大幅提高，雖然銀城方面解釋稱是由于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)由開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售成本所致，但記者發(fā)現(xiàn)，相關(guān)項(xiàng)目的收購(gòu)價(jià)款卻不足以覆蓋極速增長(zhǎng)的銷(xiāo)售成本。此外，銀城國(guó)際控股部分項(xiàng)目疑似在財(cái)報(bào)中“被降價(jià)”，更是給此次凈利潤(rùn)大幅下滑的原因打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　歸母凈利潤(rùn)同比驟降97.4%

　　大額銷(xiāo)售成本增幅原因不明

　　半年報(bào)顯示，銀城國(guó)際控股上半年的銷(xiāo)售成本高達(dá)32.89億元，同比增幅高達(dá)6410.85%，比營(yíng)業(yè)收入的增幅高出近2倍。據(jù)數(shù)據(jù)，截至2019年8月30日，在已經(jīng)公布年中報(bào)的205家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，銀城國(guó)際控股的凈利率僅為1.29%，位列第170；但其銷(xiāo)售成本率卻位列第7。

　　對(duì)于銷(xiāo)售成本規(guī)模的暴增，銀城國(guó)際控股方面做出的解釋為，其于2018年上半年收購(gòu)了當(dāng)時(shí)聯(lián)營(yíng)公司持有的東岳府及Kinma Q+社區(qū)項(xiàng)目的額外股份，使該兩家公司成為其附屬公司，并將收購(gòu)溢價(jià)計(jì)入了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。2019年上半年，該兩家公司交付樓盤(pán)，收購(gòu)溢價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)至銷(xiāo)售成本導(dǎo)致成本增加。

　　不過(guò)，銀城國(guó)際控股上半年銷(xiāo)售成本的增長(zhǎng)情況與上述項(xiàng)目的交付情況并不匹配。一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)資深人士告訴《紅周刊》記者，房企在將具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售成本時(shí)，其結(jié)轉(zhuǎn)額度應(yīng)當(dāng)與具體的銷(xiāo)售情況相一致，銷(xiāo)售房屋的面積為多少，則應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)面積的成本。

　　記者查詢銀城國(guó)際控股的招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，上述兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司分別為南京易城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下文簡(jiǎn)稱“南京易城”)和南京馬會(huì)置業(yè)有限公司(下文簡(jiǎn)稱“南京馬會(huì)”)。收購(gòu)南京易城和南京馬會(huì)的主體為“南京銀城”，據(jù)天眼查信息，此處的“南京銀城”即為南京銀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　據(jù)招股書(shū)信息，南京銀城收購(gòu)南京馬會(huì)為全資附屬公司的時(shí)間為2018年5月2日，此前南京銀城便持有南京馬會(huì)48.35%的股份，其收購(gòu)剩余股份所付出的現(xiàn)金代價(jià)共計(jì)約3.01億元；其收購(gòu)南京易城60%股份的時(shí)間為2018年5月28日，所付出的現(xiàn)金代價(jià)共計(jì)約3.17億元。因此，銀城國(guó)際于2018年上半年收購(gòu)東岳府及Kinma Q+社區(qū)項(xiàng)目股份實(shí)際付出的成本分別約為3.01億元和3.17億元。

　　銀城國(guó)際控股半年報(bào)顯示，截至2019年6月30日，東岳府及Kinma Q+社區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目的已交付建筑面積分別約為2.1萬(wàn)平方米和4.1萬(wàn)平方米，另?yè)?jù)銀城國(guó)際控股招股書(shū)，東岳府及Kinma Q+社區(qū)項(xiàng)目的總建筑面積分別約為5.5萬(wàn)平方米和7.7萬(wàn)平方米。

　　因此上述兩個(gè)項(xiàng)目在2019年上半年的交付比例分別約為38.2%和53.2%，對(duì)應(yīng)的收購(gòu)成本(含收購(gòu)溢價(jià))分別約為1.15億元和1.69億元，共計(jì)僅2.84億元，占銀城國(guó)際控股報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售成本總額的比重僅約為8.6%。

　　不難看出，即使不計(jì)入東岳府和Kinma Q+社區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本，銀城國(guó)際控股上半年的銷(xiāo)售成本也高達(dá)約30.05億元，同比增幅高達(dá)5848.3%。因此，僅以上述兩項(xiàng)目交付樓盤(pán)結(jié)轉(zhuǎn)成本為由，似乎并不能完全解釋銀城國(guó)際控股的銷(xiāo)售成本同比增幅為何如此之高。

　　兩項(xiàng)溢價(jià)收購(gòu)牽出關(guān)聯(lián)交易網(wǎng)

　　銀城系“影子公司”浮現(xiàn)

　　南京銀城在收購(gòu)東岳府及Kinma Q+社區(qū)項(xiàng)目的額外股份時(shí)，曾分別向江蘇新苑置業(yè)有限公司(下文簡(jiǎn)稱“江蘇新苑”)、南京金基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司(下文簡(jiǎn)稱“南京金基”)、江蘇瑞朗置業(yè)投資有限公司(下文簡(jiǎn)稱“江蘇瑞朗”)支付現(xiàn)金約2.71億元、1.87億元、1.58億元。

　　根據(jù)銀城國(guó)際控股在招股書(shū)中披露的信息，上述收購(gòu)事項(xiàng)完成后，南京銀城應(yīng)分別持有南京易城60%的股份和南京馬會(huì)100%的股份。

　　然而，據(jù)天眼查信息，南京銀城在南京馬會(huì)的持股比例僅為4.46%，南京馬會(huì)剩余95.54%的股份由南京銀浩渺企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)持有(下文簡(jiǎn)稱“南京銀浩渺”)。

　　南京銀浩渺由自然人孫順海(大股東及最終受益人，持股比例90%)和吳偉(持股比例10%)持股，從股份關(guān)系與主要成員等信息來(lái)看，南京銀浩渺與南京銀城并無(wú)直接關(guān)系。但南京銀浩渺在天眼查預(yù)留的聯(lián)系電話卻與南京銀城和銀城地產(chǎn)相一致。此外，從關(guān)聯(lián)人情況來(lái)看，南京銀浩渺大股東孫順海持有銀城地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(銀城國(guó)際控股前身，下文簡(jiǎn)稱“銀城地產(chǎn)”)0.45%的股份。

　　與此同時(shí)，孫順海還持有南京銀浩坤企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)(下文簡(jiǎn)稱“南京銀浩坤”)90%的股份，而南京銀浩坤參股的13家子公司中，有12家公司的大股東為南京銀城，這12家公司的法定代表人同為朱力，朱力也同時(shí)擔(dān)任南京銀城的董事，并持有銀城地產(chǎn)2.81%的股份。

　　以上種種跡象表明，南京銀浩渺與南京銀城有著剪不斷的關(guān)系，南京銀浩渺也基本符合“影子公司”的特征。即使南京銀城與南京銀浩渺之間不存在對(duì)“影子公司”的“暗箱”操作，兩家公司也分別屬于兩個(gè)獨(dú)立的法人單位，銀城國(guó)際控股于2019年3月份披露招股書(shū)時(shí)曾表示，在股權(quán)交易結(jié)束后，南京馬會(huì)成為南京銀城的全資子公司，但如今南京馬會(huì)的股東卻變成了兩家公司，而銀城國(guó)際控股方面卻從未公告披露相關(guān)的股權(quán)變動(dòng)事實(shí)。

　　此外，南京銀城與另外兩家交易對(duì)手方——江蘇新苑和江蘇瑞朗也有著密切的關(guān)聯(lián)關(guān)系?！都t周刊》記者注意到，這兩家公司在天眼查預(yù)留的聯(lián)系電話與南京馬會(huì)一致，而南京馬會(huì)所留的三個(gè)聯(lián)系電話之一又與南京銀城一致。從股權(quán)關(guān)系來(lái)看，江蘇新苑和江蘇瑞朗的股東均指向朱氏兄弟——朱林楠(均持股51%)和朱林彬(均持股49%)，而朱林楠又是銀城國(guó)際控股的股東之一，持有上市公司7.03%的股份。

　　蹊蹺的是，江蘇新苑曾于本周(2019年8月25日)投資了江蘇嘉華實(shí)業(yè)有限公司(下文簡(jiǎn)稱“江蘇嘉華”)，而江蘇嘉華在天眼查預(yù)留的電話號(hào)碼也與南京銀城一致，該公司的董事長(zhǎng)朱林楠及總經(jīng)理馬保華則分別擔(dān)任南京銀城的股東和股東及董事長(zhǎng)。因此，江蘇嘉華也疑似為南京銀城的“影子公司”。

　　值得一提的是，銀城國(guó)際控股與江蘇新苑及其股東朱林楠之間的關(guān)聯(lián)交易并不只有東岳府和Kinma Q+社區(qū)項(xiàng)目，還涉及南京東方頤年健康產(chǎn)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的君頤東方、南京弘佑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)島觀瀾沁園、南京弘全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)島觀瀾潤(rùn)園三個(gè)項(xiàng)目，均發(fā)生于2018年上半年。銀城國(guó)際控股僅上述五個(gè)項(xiàng)目的股份收購(gòu)價(jià)款共計(jì)約7.25億元，約為銀城國(guó)際控股2018年上半年?duì)I業(yè)收入的6.7倍。

　　無(wú)錫項(xiàng)目“離奇降價(jià)”或涉嫌財(cái)務(wù)造假

　　2019年上半年，銀城國(guó)際控股結(jié)算收入的項(xiàng)目有9個(gè)，與去年持平。記者梳理銀城國(guó)際控股半年報(bào)中的物業(yè)銷(xiāo)售明細(xì)發(fā)現(xiàn)，公司有三個(gè)項(xiàng)目的平均售價(jià)在今年上半年發(fā)生了巨大幅度的下降，其中南京一方山項(xiàng)目的已確認(rèn)平均售價(jià)由去年同期的2.8萬(wàn)元/平方米下降272.8%至本報(bào)告期內(nèi)的7613.2元/平方米；無(wú)錫京梁合項(xiàng)目由1.8萬(wàn)元/平方米下降258.1%至5157.4元/平方米；無(wú)錫惠山國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目則僅售5811.7元/平方米(未披露去年同期數(shù)據(jù))，遠(yuǎn)低于周邊樓盤(pán)的平均價(jià)格。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，由于商品房的主要成本來(lái)自地價(jià)，因此，一般房企在拿地后就會(huì)根據(jù)地價(jià)確定大致的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，一般較為穩(wěn)定?！凹词乖诓煌哪甓葍?nèi)存在降價(jià)銷(xiāo)售活動(dòng)，價(jià)格降低的幅度也不會(huì)太大，房?jī)r(jià)從兩三萬(wàn)降至五六千的情況實(shí)屬異常，否則連地價(jià)成本都消化不了。”

　　對(duì)此，記者致電上述三個(gè)項(xiàng)目的售樓處詢問(wèn)樓盤(pán)大幅降價(jià)的原因，一方山與京梁合售樓處的電話均無(wú)人接聽(tīng)，無(wú)錫惠山國(guó)際社區(qū)售樓處的工作人員則對(duì)記者表示，該樓盤(pán)的房屋售價(jià)范圍一直在1.3萬(wàn)元/平方米到1.4萬(wàn)元/平方米之間，不可能賣(mài)五千多元。記者還從無(wú)錫當(dāng)?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問(wèn)處了解到，由于京梁合項(xiàng)目地理位置較好，樓盤(pán)十分搶手，價(jià)格基本在2.5萬(wàn)元/平方米左右，即使是樓層較低的尾盤(pán)也賣(mài)到了2.1萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房企在財(cái)報(bào)中披露的交付均價(jià)應(yīng)為對(duì)應(yīng)項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格的平均值。如果上述樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)以來(lái)并未有過(guò)大幅度降價(jià)活動(dòng)，銀城國(guó)際控股半年報(bào)中的項(xiàng)目交付均價(jià)又為何相差如此之大？

　　半年報(bào)顯示，銀城一方山、京梁合與惠山國(guó)際社區(qū)上半年的交付面積分別為5551平方米、216平方米和7.94萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)房天下官網(wǎng)數(shù)據(jù)，上述三個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)分別約為2.72萬(wàn)元/平方米、2.53萬(wàn)元/平方米和1.38萬(wàn)元/平方米，由此粗略估計(jì)該三個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際物業(yè)銷(xiāo)售額共計(jì)約為12.5億元。

　　然而，銀城國(guó)際控股半年報(bào)中對(duì)應(yīng)的物業(yè)銷(xiāo)售收入?yún)s僅為5.1億元。銀城國(guó)際控股是否存在低報(bào)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)的財(cái)務(wù)造假行為？如果上述問(wèn)題的答案是肯定的，那么在其半年報(bào)中“蒸發(fā)”的銷(xiāo)售收入又流向何方？《紅周刊》記者就此向銀城國(guó)際控股發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿前公司并未回復(fù)。

　　南京大本營(yíng)陷“分化困局”

　　銀城規(guī)模困境凸顯

　　記者了解到，由于面臨嚴(yán)格的調(diào)控政策及各地區(qū)的“分化困局”，銀城上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分平平，有些項(xiàng)目甚至開(kāi)始拖累公司的整體盈利水平。

　　2019年上半年，銀城國(guó)際控股的毛利同比增長(zhǎng)674.2%至4.498億元，但毛利率卻下滑41.47個(gè)百分點(diǎn)至12.03%。銀城方面表示，其原因之一是南京云臺(tái)天境項(xiàng)目本期結(jié)轉(zhuǎn)收入的樓盤(pán)于2018年開(kāi)始預(yù)售，恰逢中國(guó)政府調(diào)控樓市現(xiàn)價(jià)，對(duì)公司的毛利率影響較大。

　　一位南京資深業(yè)內(nèi)人士告訴記者，南京樓市的地區(qū)分化較為嚴(yán)重，鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、玄武區(qū)等主城區(qū)的調(diào)控政策相對(duì)寬松一些，改善型樓盤(pán)居多，項(xiàng)目利潤(rùn)空間也相對(duì)較大；而其他區(qū)域的樓盤(pán)則多位于剛需板塊，且面臨較大的政策壓力，利潤(rùn)空間較為微薄。

　　“銀城在南京購(gòu)房者中很受歡迎，哪怕是東岳府這種4萬(wàn)多的高價(jià)盤(pán)，推盤(pán)也十分順利。目前銀城的君頤東方和長(zhǎng)島觀瀾產(chǎn)品系也已全部售罄。上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，”但是賣(mài)得好不代表掙錢(qián)多，由于南京一些地方的限價(jià)政策比較嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商不僅利潤(rùn)微薄，甚至很多項(xiàng)目都是虧錢(qián)在售。以銀城云臺(tái)天境項(xiàng)目所在的江寧區(qū)為例，該地區(qū)屬于南京的剛需板塊，限價(jià)較為嚴(yán)格。近2萬(wàn)元的地價(jià)，房子只能賣(mài)到3萬(wàn)元，減掉人力和宣傳成本，項(xiàng)目基本掙不到錢(qián)。此外，南京江北的限價(jià)政策也十分嚴(yán)格，銀城在江北的悅見(jiàn)山項(xiàng)目可能也會(huì)面臨因限價(jià)政策而影響項(xiàng)目利潤(rùn)的處境，甚至拉低公司的整體利率。

　　實(shí)際上，受大本營(yíng)“高成本、嚴(yán)調(diào)控、強(qiáng)分化”之累的銀城也一直想擴(kuò)張規(guī)模、走出南京，但進(jìn)程并不理想。

　　自2005年將項(xiàng)目擴(kuò)展至無(wú)錫后，銀城的業(yè)務(wù)范圍便一直鎖定在南京、無(wú)錫兩地，直到2017年才開(kāi)始向蘇州、鎮(zhèn)江繼續(xù)擴(kuò)展。雖然僅2018年一年的時(shí)間就迅速拿下杭州、馬鞍山、徐州、合肥，但截至2019年上半年，銀城國(guó)際控股處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目?jī)H較去年同期新增1個(gè)，結(jié)算銷(xiāo)售收入的項(xiàng)目數(shù)量也與去年同期持平。

　　（文章來(lái)源：證券市場(chǎng)紅周刊）