房企的融資能力代表了投資機構(gòu)對房企未來盈利的信心。在融資寒潮下，各大房企仍各尋出路，不斷開拓融資渠道，以手握更多現(xiàn)金流。

　　進入2019年以來，在金融監(jiān)管加強、去杠桿以及信貸緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資的各大渠道正逐漸關(guān)閉。

　　融資春天的過去，意味著房地產(chǎn)或滑入周期新拐點。央行數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額 11.04萬億元，同比增長 14.6%，增速較 2018年同期減少 9.6個百分點。

　　在行業(yè)持續(xù)調(diào)控、融資監(jiān)管不斷加碼的背景下，融資能力對房企的生存和競爭的重要性將進一步凸顯，具有融資優(yōu)勢的房企也將更具競爭力。

　　9月3日，作為時代傳媒2019中國地產(chǎn)時代百強榜的子榜，《中國房地產(chǎn)融資能力榜TOP20》(下簡稱“融資能力榜”)重磅出爐。

　　據(jù)悉，本次榜單的評測依托“時代傳媒地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫”，通過旗下大數(shù)據(jù)平臺時代數(shù)據(jù)，對各大房企近三年的發(fā)債、總負債等數(shù)據(jù)進行建模分析，綜合打分。

　　房企的融資能力代表了投資機構(gòu)對房企未來盈利的信心。在融資寒潮下，各大房企仍各尋出路，不斷開拓融資渠道，以手握更多現(xiàn)金流。

　　從榜單來看，穩(wěn)居前三的是恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、萬科(000002.SZ)。上述三家房企融資成績分別為6.06、4.09、3.09，近三年來的發(fā)債總額為1275.8億元、485.7億元、348億元。

　　融資寒冬來臨

　　在經(jīng)歷了一季度的融資窗口期后，5月份開始，融資收緊政策相繼出臺，來自資金面的支持也逐漸減弱。

　　5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，針對銀行及非銀機構(gòu)，列明多項整治要點，其中多處提及房地產(chǎn)融資。

　　5月底，融資收緊的信號再度釋放。據(jù)相關(guān)媒體報道，因部分房企拿地過于激進，監(jiān)管部門將收緊其公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。

　　調(diào)控高壓之下，房企融資渠道正全面受阻，信托、海外債、銀行貸款、保險等渠道陸續(xù)開始收緊。

　　作為房地產(chǎn)融資的重要渠道—信托亦在7月被按下暫停鍵。

　　7月4日，銀保監(jiān)會對部分信托公司進行窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過6月30日的規(guī)模，未備案項目一律暫停，符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)全部暫停。

　　隨后，銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。除此之外，銀保監(jiān)會收緊信托放行標準，對項目公司的開發(fā)資質(zhì)進行嚴格的限定。

　　繼房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊之后，房企美元債發(fā)行也遭遇壓力。

　　在7月12日發(fā)布的《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》要求中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。除此之外，在海外債務(wù)的債務(wù)規(guī)模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結(jié)構(gòu)等方面也有諸多管控。

　　由此來看，融資收緊主要集中在規(guī)模的控制以及資質(zhì)限制兩個方面。一方面對房地產(chǎn)信托規(guī)模，公司債發(fā)行規(guī)模以及房企海外債等進行嚴格管控；第二方面，對信托放行標準提升至項目公司本身具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。

　　9月2日，同策研究院總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表示，下半年房企融資形勢依然嚴峻。對于中小開發(fā)企業(yè)來講，現(xiàn)在資金面還是比較緊張的，現(xiàn)階段還是要以穩(wěn)現(xiàn)金流、抓回款為主。

　　房企融資競技之道

　　從榜單來看，碧桂園、萬科、恒大三家房企成為融資場上的“優(yōu)等生”，無論是融資規(guī)模還是融資渠道，其受到的影響都十分有限。

　　今年上半年，境內(nèi)債券市場銷售不太樂觀，但位居榜單第一名的恒大發(fā)債動作仍未停滯。今年1月，恒大發(fā)行30億美元債；3月6日，其附屬公司景程有限公司發(fā)行一筆6億美元的優(yōu)先票據(jù)；進入4月份后，恒大又增發(fā)了30億美元的優(yōu)先票據(jù)。

　　除了上述境外融資之外，恒大境內(nèi)融資動作也十分頻密。4月8日，恒大地產(chǎn)集團發(fā)行不超過200億元公司債券的申請被上交所受理； 5月24日，恒大地產(chǎn)集團提交一宗110億元的公司債券發(fā)行申請。

　　今年上半年，萬科先后進行了住房租賃專項公司債券和美元中期票據(jù)計劃的發(fā)行。

　　銀行借款作為房企的另一重要資金來源，具有低成本的優(yōu)勢，備受房企青睞。在融資環(huán)境趨緊的背景下，銀行體系不同規(guī)模的房企進行差異化對待，規(guī)模大房企擁有的優(yōu)勢更加明顯。

　　從萬科的融資構(gòu)成來看，利息較低的銀行借款占比 59.2%，應(yīng)付債券占比為 25.7%，其他借款占比為 15.1%。 分利率類型來看，有息負債中，固定利率負債占比 38.9%，浮動利率負債占比 61.1%。有抵押的有息負債人民幣 59.7億元，占總體有息負債的 2.7%。

　　同萬科一樣，銀行及其他借款也是碧桂園主要的融資來源。截至2019年6月30日，碧桂園銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可換股債券分別為2218.65億元、574.65億元、473.36億元和52.23億元。

　　碧桂園在財報中提出，面對房地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭和持續(xù)整合、市場進一步分化的新形勢帶來的挑戰(zhàn)與機遇，公司將堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策和風(fēng)險控制措施。

　　融資寒冬下，上述三家企業(yè)都不斷強化資金籌措與運營管理能力，截至今年上半年，萬科到期末持有貨幣資金1438.7 億元；恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及受限制現(xiàn)金總額為2880.2億元；碧桂園擁有可動用現(xiàn)金余額2228.4億元。

　　隨著融資環(huán)境的變化，不同房企的融資能力差異也逐漸拉大。

　　根據(jù)榜單顯示，擁有央企背景的三家龍頭房企—華潤置地(01109.HK)、【招商蛇口(001979)、股吧】(001979.SZ)、中海地產(chǎn)(00688.HK)融資優(yōu)勢也頗為明顯，其中華潤置地與招商蛇口的融資能力分別位列第十、第十一。而在融資成本普遍水漲船高的背景下，上述三家房企融資成本也僅為4.45%、 4.91%、 4.28%，處于行業(yè)較低水平。

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