繼2018年利潤下降后，遠洋集團2019年上半年利潤再度縮水。其中，主要收入來源物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資業(yè)務均出現(xiàn)下滑，公司凈負債率更攀至新高

　　無論是造車還是造【機器人(300024)、股吧】，無論是加碼商業(yè)地產(chǎn)還是長租公寓，那些TOP30內(nèi)的房地產(chǎn)商們都在積極地培育下一個利潤增長點。有人在轉(zhuǎn)型大潮中確立了自己的一席之地，但也有人仍在不斷試錯。

　　2018年，對于遠洋集團(3377.HK)來說是值得記錄的一年，一方面，其實現(xiàn)年度銷售額1095.1億元，同比上漲55.2%，成功晉升千億房企行列。但另一方面，總營收卻同比下降9.61%，凈利潤同比下降30.14%，扣非后的歸母凈利潤更是同比下降62.87%。

　　進入2019年上半年，遠洋集團收入增速雖然回正，但整體仍呈現(xiàn)增收不增利的狀態(tài)。2019年上半年內(nèi)該集團實現(xiàn)營業(yè)收入164.74億元，同比增長7.14%。

　　值得注意的是，作為房地產(chǎn)企業(yè)最賺錢的業(yè)務，遠洋集團的物業(yè)開發(fā)收入在2019年上半年同比下降2%。而作為集團三年前培育的轉(zhuǎn)型業(yè)務之一的物業(yè)投資收入，在上半年更是同比下降44%。

　　最終遠洋集團在2019年上半年內(nèi)實現(xiàn)凈利潤25.33億元，同比減少6.86%；歸母凈利潤則實現(xiàn)18.75億元，同比下降19.64%。

　　掉隊的壓力一直存在。雖然2018年銷售額跨過千億大關(guān)，但遠洋集團銷售額排名卻在近兩年內(nèi)從全國前20滑落至前30內(nèi)。2019年上半年，遠洋集團銷售額達到600.8億元，較年初定下的1400億元的銷售目標僅完成了42.91%。

　　中金公司認為，遠洋集團上半年末預收賬款(290億元)無法覆蓋預期的下半年收入(332億元)，因此下半年盈利增長仍面臨較大的不確定性。

　　遠洋集團今年以來股價走勢(單位：港元/股)

　　數(shù)據(jù)來源：Wind

　　物業(yè)開發(fā)收入下降

　　物業(yè)開發(fā)收入是遠洋集團的主要收入來源，可以為集團貢獻七成以上的營收。半年報顯示，遠洋集團物業(yè)開發(fā)收入為127.44億元，較上年同期下降2%。

　　《投資時報》研究員注意到，遠洋集團物業(yè)開發(fā)銷售均價大幅下滑。2019年上半年，該集團平均入賬銷售均價為1.26萬元/平方米，較2018年末的1.71萬元/平方米下降26.32%。遠洋集團表示入賬銷售價格較低主要受回遷房項目集中交付影響。

　　事實上，這并不是遠洋集團物業(yè)開發(fā)收入首次出現(xiàn)下滑。2018年內(nèi)，遠洋集團物業(yè)開發(fā)收入為355億元，同比下降14.64%。

　　遠洋集團的盈利能力一直遜于同行。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年其銷售毛利率為20.39%，較行業(yè)平均水平低出13個百分點，也不及佳兆業(yè)集團(1638.HK)的33.36%和禹洲地產(chǎn)(1628.HK)26.99%的水平。

　　更值得注意的是土地儲備的萎縮。截至6月30日，遠洋集團土地儲備較2018年年末下降3%至3925萬平方米。在上半年內(nèi)，遠洋集團只新獲取6宗土地和1個成熟項目?？倶敲婷娣e及集團應占權(quán)益面積分別為102.6萬平方米和58.1萬平方米。

　　轉(zhuǎn)型屢遇挫折

　　2015年，遠洋對內(nèi)部傳統(tǒng)業(yè)務進行歸類梳理，提出了五元業(yè)務的發(fā)展，包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務業(yè)、產(chǎn)品營造，還有房地產(chǎn)融合等。2016年，曾經(jīng)的“遠洋地產(chǎn)”正式改名為“遠洋集團”，確立了轉(zhuǎn)型的方向。

　　雖然在轉(zhuǎn)型方面早有考慮，但遠洋集團很多業(yè)務都在嘗試后出現(xiàn)“回撤”，比如集團旗下的投資物業(yè)和長租公寓業(yè)務。

　　持有型物業(yè)因能產(chǎn)生良好的現(xiàn)金流，在融資環(huán)境趨緊的今天備受房地產(chǎn)企業(yè)青睞。很多企業(yè)都開始加碼投資物業(yè)項目，但遠洋集團旗下的投資物業(yè)卻出現(xiàn)萎縮。

　　2019年上半年，遠洋集團來自物業(yè)投資的收入為5.42億元，較去年同期大幅下降44%。遠洋集團表示，營業(yè)額減少主要由于集團對投資物業(yè)進行輕資產(chǎn)化處理。

　　《投資時報》研究員注意到，近年來遠洋集團陸續(xù)出售了旗下的投資物業(yè)資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，遠洋集團持有19個經(jīng)營中的投資物業(yè)，以寫字樓為主；到今年6月30日，遠洋集團旗下持有的投資物業(yè)已減少至16個。

　　兩個月前，遠洋集團還被傳出將剝離經(jīng)營多年的長租公寓業(yè)務。早在2016年遠洋集團就進軍長租公寓領(lǐng)域，2017年先后布局北京、深圳、杭州、上海等城市，旗下長租公寓品牌邦舍管理房源一度達到五千家。

　　雖然遠洋集團并未確認該消息，但2018年年報顯示，集團旗下邦舍房源數(shù)量已減少至3452家。此外，在2018年中報和年報中，長租公寓業(yè)務均被作為集團多元化代表被重點提及，但2019年中報中長租公寓業(yè)務已經(jīng)不見蹤影。

　　有長租公寓領(lǐng)域資深從業(yè)者曾表示，“長租公寓不是一個掙塊錢、掙大錢的行業(yè)，行業(yè)還在摸索盈利模式”。今年以來，多家企業(yè)開始撤出了長租公寓項目，“燒錢”、周轉(zhuǎn)慢成為該業(yè)務繞不開的難點。

　　凈負債率不斷攀升

　　在淡化“燒錢”的長租公寓業(yè)務背后，遠洋集團的債務負擔在進一步加重。

　　截至6月30日，遠洋集團負債總額為1905.26億元，較2018年末新增43.02億元，較2017年末增加573.6億元，較2016年末增加885.91億元。集團權(quán)益總額約為650.67億元，現(xiàn)金資產(chǎn)(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及受限制銀行存款)約為319.23億元。

　　負債率方面，截至今年上半年末，遠洋集團凈負債率為86%，較2018年年末的73%攀升了13個百分點。這已是遠洋集團凈負債率連續(xù)兩年攀升。其2018年年末凈負債率為73%，較2017年攀升了11個百分點。

　　截至6月30日，遠洋集團1—2年內(nèi)到期的貸款總額為236.22億元，較2018年年末增長86.93%。且其1到5年內(nèi)到期的貸款總額為605.22億元，總貸款總額比重高達69%，中期內(nèi)負債壓力較大。

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