在房地產(chǎn)行業(yè)，富力地產(chǎn)向來以全方位綜合發(fā)展著稱。當(dāng)許多房企開始布局多元化領(lǐng)域之時，富力地產(chǎn)早已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)和城市更新中獲得一席之地，它的戰(zhàn)略眼光是值得稱贊的。

　　商業(yè)地產(chǎn)能夠貢獻(xiàn)源源不斷的現(xiàn)金流，城市更新領(lǐng)域的利潤一直十分可觀。憑借著兩件獨(dú)門武器，富力地產(chǎn)的業(yè)績保持穩(wěn)健增長。

　　最新發(fā)布的2019年上半年業(yè)績顯示，上半年富力地產(chǎn)權(quán)益銷售額達(dá)到602.2億元，同比增長6%，權(quán)益銷售面積為552萬平方米，同比增長25%；利潤指標(biāo)上，上半年富力地產(chǎn)錄得毛利率37%，其中物業(yè)銷售的毛利率高達(dá)41%。

　　憑借著良好的業(yè)績表現(xiàn)，富力地產(chǎn)未來還將持續(xù)在它具有優(yōu)勢的領(lǐng)域發(fā)力。“在房地產(chǎn)行業(yè)面臨長期調(diào)整之際，物業(yè)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營”雙輪戰(zhàn)略，是成熟的地產(chǎn)經(jīng)營模式，有望引領(lǐng)公司長期穩(wěn)健發(fā)展。

　　核心財務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)健增長

　　今年上半年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額602.2億元，與去年同期相比增加6%。

　　這一推貨節(jié)奏在富力地產(chǎn)的預(yù)期之內(nèi)。據(jù)富力地產(chǎn)董事長李思廉透露，“公司全年可售貨值約3000億元，計劃去化5成多一點(diǎn)。全年的銷售目標(biāo)分配是上半年賣600億元，下半年推貨多一點(diǎn)賣1000億。”

　　富力地產(chǎn)的布局依舊是一二線為主。報告期內(nèi)，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售面積552萬平方米，同比增加25%。其中，按城市劃分，有三分之二的協(xié)議銷售來自一、二線城市，其余為三線及海外城市。

　　按地區(qū)分布，最大銷售額貢獻(xiàn)來自華北地區(qū)，占比約26%，其次為華東地區(qū)及西北地區(qū)，分占約22%、21%。銷售均價方面，協(xié)議銷售穩(wěn)定在10900元/平方米，對比交付銷售均價為10400元/平方米，預(yù)期上述兩種價格會在近期持續(xù)。

　　在土地儲備方面，富力地產(chǎn)最值得關(guān)注的一組數(shù)據(jù)是它的土地成本。據(jù)財報顯示，富力2019年上半年在中國22座城市以均價2700元/平方米購入建筑面積約650萬平方米。截至報告期末，富力地產(chǎn)擁有土地儲備權(quán)益可售總建筑面積為6100萬平方米。

　　以一二線城市為主戰(zhàn)場的房企中，富力地產(chǎn)的這一土地成本已是行業(yè)的低水平之一。同樣布局與之類似的某頭部地產(chǎn)企業(yè)，今年同期的土地成本為4307元/平方米，已經(jīng)是行業(yè)的低位，富力地產(chǎn)的土地成本與之相比還更低。

　　合理的土地成本保證了富力地產(chǎn)的盈利能力。今年上半年，富力地產(chǎn)錄得純利41.7億元，毛利率為37.0%，而來自物業(yè)銷售的毛利率為41.0%，純利率為11.9%，繼續(xù)穩(wěn)定在高水準(zhǔn)。

　　在資金方面，富力地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金和融資成本也保持在合理的區(qū)間。今年上半年，富力地產(chǎn)賬面現(xiàn)金儲備增加至390.3億元，上半年富力新增融資中，中國境內(nèi)整體的融資利率為6.27%，境外融資利率為7.29%，綜合融資成本低于行業(yè)均值。

　　富力下半年的增長態(tài)勢仍在持續(xù)。2019年9月4日，富力公布2019年8月業(yè)績數(shù)據(jù)，累計至2019年8月底，富力地產(chǎn)總權(quán)益合約銷售金額約812.5億元，銷售面積達(dá)約749.76萬平方米。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升6%和29%。

　　城市更新王者歸來

　　富力地產(chǎn)低成本、高毛利的秘密，藏在它具有優(yōu)勢的城市更新領(lǐng)域。它是廣州首批參與舊廠改造的“造城者”之一。截至2001年末，富力地產(chǎn)在廣州已完成10個大型舊改項(xiàng)目，包括鋼材廠、硫酸廠、鍋爐廠等，總面積超過250萬平方米。

　　2003年，廣州啟動新一輪三舊改造項(xiàng)目。富力參與獵德村舊村改造，成就首個城中村改造典范，也成就了廣州舊改的“獵德傳奇”。隨后，又打造了至今為止廣州僅有的由民企完成的舊村改造項(xiàng)目——楊箕村改造項(xiàng)目。

　　富力并沒有放棄這一優(yōu)勢，它在持續(xù)加碼這一領(lǐng)域。今年上半年，富力地產(chǎn)成立了城市更新集團(tuán)，這代表了富力自上而下對城市更新領(lǐng)域的重視。富力城市更新集團(tuán)目前的編制人員已經(jīng)超過了350人，未來還會進(jìn)一步增加。

　　據(jù)富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠透露，未來富力希望通過城市更新拿到更好的土地，并且控制成本，主要補(bǔ)充一二線城市及大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地儲備，目前全國城市更新項(xiàng)目已經(jīng)超過60個。

　　在城市更新領(lǐng)域，富力地產(chǎn)的土地儲備依然是足夠優(yōu)質(zhì)的。光在廣州這個“主戰(zhàn)場”，已簽訂合作協(xié)議或意向合作的舊村項(xiàng)目就超過20個，其中就包括黃埔區(qū)筆村、茅崗村、白云區(qū)陳田村等數(shù)個大規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目。

　　此外，乘著“粵港澳大灣區(qū)”的東風(fēng)，富力地產(chǎn)已經(jīng)提前在這片熱土上多點(diǎn)布局。除了廣州這個大本營，佛山、東莞、深圳、珠海、中山及清遠(yuǎn)都有富力城市更新項(xiàng)目的身影。而在省外，在太原、天津、鄭州、西安等城市，富力也都已經(jīng)落子。

　　富力在城市更新領(lǐng)域的操作節(jié)奏也是優(yōu)于同行的。作為2019年廣州最受關(guān)注的舊改項(xiàng)目，陳田村一期集體物業(yè)范圍內(nèi)的百富廣場在8月19日正式動工拆遷，這表示陳田村改造項(xiàng)目一期集體物業(yè)已基本拆卸完畢。

　　持續(xù)優(yōu)質(zhì)的土地儲備保證了富力地產(chǎn)未來的盈利空間。數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，富力地產(chǎn)權(quán)益土地儲備相應(yīng)的權(quán)益貨值達(dá)到7810億元，貨值較2018年底增長6%，集團(tuán)業(yè)務(wù)遍布全國140城，7810億元的貨值足夠未來多年開發(fā)之用。

　　商業(yè)運(yùn)營未來可期

　　富力地產(chǎn)是公認(rèn)的酒店行業(yè)的霸主，它在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也是頗有造詣的一家。如果從數(shù)據(jù)觀察，富力地產(chǎn)旗下的持有型物業(yè)也為它貢獻(xiàn)了充沛的現(xiàn)金流，在開發(fā)業(yè)務(wù)受到市場行情變動的背景下，成為富力地產(chǎn)的“壓艙石”。

　　數(shù)據(jù)顯示，富力持有型資產(chǎn)的運(yùn)營質(zhì)量正穩(wěn)健改善，與銷售型收入形成兩翼齊飛之勢。例如，上半年?duì)I業(yè)額中，來自物業(yè)投資、酒店運(yùn)營及其他收入為50.8億元，同比繼續(xù)增長6%。

　　今年上半年，富力酒店業(yè)務(wù)營業(yè)額33.7億元，經(jīng)營凈利達(dá)到6.3億元，增長7%。隨著上半年新增一家國際品牌酒店惠東富力希爾頓逸林酒店開業(yè)，富力運(yùn)營中酒店已累計達(dá)到90個，總建筑面積逾395萬平米，總客房數(shù)27173間，繼續(xù)鞏固全球頭號高端酒店業(yè)主位置。

　　另一方面，商業(yè)資產(chǎn)方面也有新項(xiàng)目進(jìn)入收獲期。隨著總建筑面積8.1萬平米的馬來西亞新山富力廣場商城實(shí)現(xiàn)開業(yè)，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平米，富力運(yùn)營中的商業(yè)資產(chǎn)已超過200萬平米。

　　富力一直是積極擁抱資本的典范。在持有型物業(yè)的安排上，它采取證券化方式加速盤活資產(chǎn)，進(jìn)一步改善現(xiàn)金流。其獨(dú)特的酒店資產(chǎn)組合，將以房地產(chǎn)投資信托或其他較低成本且較長期資產(chǎn)融資的方式，尋求變現(xiàn)或升值，比如，富力上半年已申報的包含50間酒店的REITs申請。

　　物業(yè)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，國際大行也紛紛給出積極的評級。

　　標(biāo)普全球評級日前表示，由于富力地產(chǎn)的購地意愿趨緩，該公司2019年的財務(wù)杠桿壓力可能減輕。

　　標(biāo)普認(rèn)為，因富力地產(chǎn)債務(wù)小幅上升，加上合同銷售良好帶來較強(qiáng)勁的營收增長，這可能使得該公司2019-2020年債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)的比率從2018年的6.4倍改善至6.2~6.4倍，該杠桿水平仍符合當(dāng)前的評級。

　　此外，國際投行如花旗、摩根大通、匯豐、聯(lián)昌國際、大華等繼續(xù)看好，給予富力買入或增持評級。

　　展望下半年，富力集團(tuán)在公告中表示，集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)多個增長期的協(xié)議銷售增長目標(biāo)，已符合對營業(yè)額及盈利的展望；同時對制訂銷售、土地收購及開發(fā)計劃有明確的方向及措施，對實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)保持審慎樂觀。

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