原標題：拿地、拿地、一直在拿地！雷軍的買房“情結”只是為了做大小米的資產端！

　　9月19日，位于北京的小米科技園開園，小米科技也搬入了新家。雷軍稱北漂奮斗九年終于買房，其實，不僅僅是在北京，小米已在全國多地進行“拿地”建設產業(yè)園。一直以來定位于互聯(lián)網的雷軍，似乎也有中國本土化企業(yè)家的一樣的“情結”：土地，對于想做大資產的小米來說是必須的。然而，不知是港股暴跌讓雷軍放棄了資本市場轉而開始間接融資的思路才大舉拿地；還是大局拿地的思路不被認同造成了港股暴跌?？傊总姷男∶自趹?zhàn)略選擇上，顯得不中不西、扭曲變形。

　　近期，小米董事長雷軍在社交媒體上深情抒發(fā)了對小米科技園開園的感情。他表示：“九年前小米在一個很小辦公室創(chuàng)辦，因為成長太快，搬了七次家，每次都很亂，每次都擁擠不堪。經過九年奮斗，終于買房了?！?/p>

　　對于雷軍這樣的中國企業(yè)家來說，骨子里似乎有種土地情結，“買房”了就是“發(fā)自內心深處覺得幸?！?。

　　實際上，小米“買房”對于上市公司更是一項重要的固定資產。融資是每一個上市公司的生命線，房產、土地這些固定資產，對小米的融資擔保、資本運作都會有較大作用。

　　此外，小米集團上市后，股價從17港元一路暴跌至目前的8.67港元，市值蒸發(fā)了2000億港幣。而這或許與雷軍大舉拿地也有著莫名的關系。

　　 　　//拿地、拿地、拿地//

　　在小米的上市招股書上明確提及：我們現(xiàn)時及日后均會不斷取得土地使用權，亦會投入資源在有利位置(武漢、成都、南京及深圳)建設辦公大樓。

　　 環(huán)球老虎財經綜合整理 　　據了解，小米在上市前就擁有很多產業(yè)。如2015年就拿下了北京亦莊一塊工業(yè)用地用于建設小米互聯(lián)網電子產業(yè)園，占地10.6萬平米;2016年2月小米與騰訊、阿里、科大訊飛(002230,股吧)組團拿下廣州琶洲CBD的商務綜合用地，占地1.2萬平米；隨后于2016年4月份，小米拿下海淀西二旗地鐵口的4.4萬平米方研發(fā)用地。

　　其中，北京亦莊地塊用于建設小米互聯(lián)網電子產業(yè)園。北京海淀地塊用于建設小米移動互聯(lián)網產業(yè)園；而廣州琶洲CBD地塊，用于建設廣東小米互聯(lián)網產業(yè)園，定位于小米華南地區(qū)的研發(fā)辦公，預計于2020年5月31日竣工。

　　小米上市后，2018年8月30日，又拿下位于武漢光谷中心城區(qū)域的P(2018)073地塊。該土地面積約為2.8萬余平方米，小米競得用于建設小米武漢總部大樓。

　　之后在2018年11月5日，北京土地市場兩宗土地出讓，其中一宗地由互聯(lián)網企業(yè)小米與老牌地產開發(fā)商華潤組成的聯(lián)合體耗資26.57億元拿下。據了解，該宗土地面積達4.68萬平方米，建筑控制規(guī)模13.72萬平方米。

　　2019年4月份，該地塊的項目建設有了最新進展：該土地計劃建設時間為2019年4月30日至2021年12月30日;項目建設公共兩期，簡單來說，第一期主要為辦公樓及商業(yè)用地建設，第二期主要為住宅樓建設。而根據北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會官網披露的信息顯示，該用地性質其實為F2公建混合住宅用地。也就是可按比例新建辦公用地，也可按比例新建住宅地。

　　//雷軍為何鐘愛拿地//

　　可以看出，自2018年7月上市后，小米明顯加快了拿地的部分，先后在武漢、北京、南京等地土地市場出手，拿地面積約14萬平米。

　　雷軍如何鐘愛拿地，恐怕并不是朋友圈中所言的搬家次數太多。一方面，對于小米而言，拿地可以增厚資產，在當地建設總部、第二總部以及區(qū)域總部，也能獲得人、財、地方面的優(yōu)惠。對于雷軍而言，不管是發(fā)展小米上下游產業(yè)鏈，還是保障員工的住房需求，都需要土地資源的支持。

　　雷軍在創(chuàng)立小米之前，就是一個成功的投資人，曾投出卓越網（后被亞馬遜收購）、凡客誠品、歡聚時代等知名互聯(lián)網企業(yè)。創(chuàng)立小米后，又陸續(xù)孵化出華米、綠米、云米等小米生態(tài)鏈企業(yè)。有了土地，建設小米產業(yè)鏈，小米可以更加從容地建設“產業(yè)鏈”。

　　對于雷軍這樣的中國企業(yè)家來說，似乎都有著特別的土地情結。比如阿里重資建設杭州總部，京東全國各地拿地建設物流倉儲中心，雷軍的小米仿佛也不例外。其實，雷軍的順為資本與房地產多次發(fā)生關系，其“涉房”業(yè)務版圖早已踏入房地產上下游產業(yè)鏈，如公寓和智能家居。

　　資料顯示順為資本官網顯示成立于2011年，由雷軍和其他投資行業(yè)和互聯(lián)網行業(yè)的資深人士共同創(chuàng)辦，雷軍擔任創(chuàng)始合伙人、董事長，順為資本的投資領域數量排名前三的領域分別是硬件、教育、新型房產服務。

　　其中新型房產服務的投資案例主要有you+國際青年社區(qū)、愛屋吉屋、愛空間、寓見、優(yōu)辦等，主要涉足青年公寓、互聯(lián)網家裝、中介、租賃辦公等。在公寓的產業(yè)鏈上，雷軍也有涉足，智能門鎖、新零售布局、家用電器等等。

　　而促使小米全國各地建產業(yè)園的，應該是其較低的拿地成本。以南京河西的區(qū)域總部為例，該地塊具體位置為西至平良大街、東至友誼街、北至永初路、南至中和路，與河西金茂府和阿里巴巴江蘇總部相鄰，緊挨地鐵永初路站，即南京河西CBD核心地塊。

　　該地塊為科教用地性質，容積率為4.0，用地總面積為6.2萬平方米，含地下面積3100余平方米，總價共計2億元。照此計算，該地塊建成后建筑面積（地上）約為23.6萬平方米。因此，每平米成本為847.46元。

　　而如此低廉的土地，恰恰是專為小米準備的。據了解，該地塊競標條件為是以手機、智能硬件和物聯(lián)網平臺為核心的互聯(lián)網公司，且2018年智能手機銷售收入不低于1000億元，物聯(lián)網與生活消費產品銷售收入不低于400億元，互聯(lián)網服務及其他收入不低于150億元。從全國范圍看，符合該標準的公司，似乎只有小米一家。

　　而小米之所以能夠低價拿地，其與南京建鄴區(qū)的合作或與此密不可分。早在2017年10月，南京市河西新城管委會、建鄴區(qū)人民政府和小米科技簽約，小米科技華東總部項目落戶建鄴。

　　隨著時間的增長，土地本身溢價的收益，未來或許也能在小米的財報中體現(xiàn)出來。納入小米資產的產業(yè)園區(qū)本身，對于小米未來的融資擔保、資本運作也會有較大作用。

　　//做大資產的必由之路？//

　　中國人的四大理想——修身，齊家，治國，平天下，幾乎可以套在每一個擁有理想的企業(yè)家身上，

　　而由“齊家”夢想說開去，小米和雷軍的夢想并非不接小米財務的地氣。有意思的是，就在“拿地”之后，小米被曝光將進行十個億美元的銀團貸款，為小米歷史上最大的單筆債務融資。更可貴的是，小米的銀團貸款利率預計將小米成立以來的新低。

　　銀團貸款本身屬于無抵押貸款，但在美元債利率走高的大環(huán)境下，小米本次銀團貸款利率比起2017年，無論在規(guī)模上，還是在利率上均稍勝一籌，且融資時間與“拿地”消息精準吻合。

　　而這種巧合，更能從小米的債務結構中得到詮釋。根據小米集團半年報，小米集團短期借款66億，長期借款71億，140億的總債務中，大多數為“無抵押貸款”。

　　然而抽絲剝繭，小米集團長期貸款中大部分無抵押貸款為小米旗下金融貸款業(yè)務打包債權而進行的信托融資和轉包，這些都不能算是小米的“借款”，且利息高達5.1%到8.0%。

　　小米集團的短期借款66億中大部分，為2017年7月小米尋求的合計5億美元的銀團貸款所涉及的融資。銀團貸款本身風險分散，好處是無抵押，壞處是綜合收益比較高（最高260個基點，比一年期百度和阿里銀團融資高一倍），期限比較短（2020年便即償付）。

　　所幸的是，過去的幾年中，小米有了地。而在本土發(fā)育的小米深諳“借貸之道”——信用比之擔保并無價值，有了地，雷軍就有了底。

　　2019年上半年，小米集團的抵押貸款余額19.06億，貸款余額增加6.4億，貸款利率低至4.66%到4.9%，利率與短期銀行信貸持平。更值得關注的是貸款期限，上述長期貸款分兩組，一組2027年償還，一組2032償還。

　　而上述貸款的擔保清晰地標注為40億的土地使用權和在建工程擔保。