港股市場新股頻受追捧。

　　今天，港股新股鑫苑服務(wù)上市首日一度漲超100%，市值超20億港元。而在昨天，360旗下的魯大師掛牌上市，股價暴漲218%，今日股價繼續(xù)大漲，一度站上10港元，截至發(fā)稿，魯大師漲18.37%，報價10.2港元，市值26.62億港元，上市以來暴漲277%，漲幅近3倍。

　　此外，同樣于今日在香港掛牌交易的傲迪瑪汽車盤中最高漲39.58%，高見0.335港元。

　　鑫苑服務(wù)上市首日盤中暴漲101%

　　今天，鑫苑置業(yè)分拆旗下在內(nèi)地物業(yè)管理商鑫苑服務(wù)今日在港交所主板掛牌交易。

　　鑫苑服務(wù)開盤價2.8港元/股，截至9時33分，股價3.84港元/股，漲幅84.62%。隨后漲幅一度擴大至101.92%，報4.2港元，市值達到20.9億港元。

　　據(jù)招股書顯示，鑫苑服務(wù)擬發(fā)行1.25億股，發(fā)售價為每股2.08港元，每手1000股，所得款項凈額約為2.203億港元。上市前夕，輝立證券暗盤交易顯示其收報2.35港元，較招股價2.08港元漲12.98%。每手1000股，不計手續(xù)費，每手賺270港元。

　　資料顯示，鑫苑服務(wù)成立于1998年，為中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中發(fā)展迅速的物業(yè)管理公司，所提供的服務(wù)涵蓋向物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及住戶于交付前及交付后階段。截止2019年3月31日，已簽約管理的物業(yè)覆蓋中國逾35個城市，包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海，在管總建筑面積約為15.8百萬平方米。

　　除鑫苑服務(wù)外，多只港股新股受熱捧， 傲迪瑪汽車早盤漲25%。上市前夕，輝立證券暗盤交易顯示其收報0.255港元，較招股價0.24港元漲6.25%。次新股魯大師今天一度漲近30%。

　　評論指出，港股新股獲爆炒，一方面是因為三家新股在10月上市，而9月新股上市只有1家，10月新股上市無論是外圍還是投資者情緒都比較好；另一方面三家公司全部實現(xiàn)盈利，認購火爆，散戶份額較少，吸引入市。

　　所募60%資金將用于擴張

　　根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，就2018年總收益而言，鑫苑服務(wù)在中國物業(yè)管理公司中排名第33位。2016年至2018年，在管面積復(fù)合年增長率約為20.7%，高于同期的物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)10.8%的復(fù)合年增長率。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)方面，鑫苑服務(wù)過去三個財年的收益分別為2.28億、2.97億、3.93億元人民幣，年復(fù)合增長率約為31.3%；期內(nèi)實現(xiàn)純利約2600萬、6940萬、7610萬元人民幣，年復(fù)合增長率約為71.1%。

　　　　具體而言，報告期內(nèi)，公司逾六成以上的收益來源于物業(yè)管理服務(wù)，2016年-2018年，集團物業(yè)管理服務(wù)收益分別約1.44億元、1.96億元、2.62億元，分別占總收益的63.0%、66.2%、66.6%。

　　　　昨日，鑫苑物業(yè)披露了招股結(jié)果。

　　結(jié)果顯示，招股最終發(fā)售價已厘定為每股2.08港元，全球發(fā)售所得款項凈額約為2.203億港元。值得一提的是，香港公開發(fā)售和國際配售初步提呈發(fā)售的發(fā)售股份均獲超額認購。

　　其中，香港公開發(fā)售方面共認購7510萬股發(fā)售股份，為香港公開發(fā)售初步可供認購發(fā)售股份總數(shù)1250萬股約6.01倍，初步可供認購股份占可總發(fā)售股份的10%；國際配售方面，初步可供認購的發(fā)售股份總數(shù)為11250萬股，占總發(fā)售股份的90%。

　　鑫苑服務(wù)表示，擬將IPO所得款項用于以下用途，一是，約60%用于擴展物業(yè)管理服務(wù)、尋求戰(zhàn)略收購及投資機會；約15%用于拓展增值服務(wù)業(yè)務(wù)線所提供的服務(wù)類型；約15%用于升級及發(fā)展自有信息技術(shù)及智能系統(tǒng)；及約10%將為集團的營運資金需求及其他一般企業(yè)目的提供資金。

　　從持股情況看，公開資料顯示，鑫苑物業(yè)的控股股東為鑫苑地產(chǎn)控股(XIN.NYSE)，持有鑫苑科技80%的股份，張勇持有鑫苑地產(chǎn)控股25.90%的股份，楊玉巖通過信托Spectacular間接持有鑫苑地產(chǎn)控股24.94%的股份。截至2019年3月31日，已簽約管理的物業(yè)處于中國逾35個城市，在管總建筑面積約為1580萬平方米。

　　今年1月退出新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股

　　事實上，作為國內(nèi)第一家在紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鑫苑(中國)置業(yè)的全資子公司，鑫苑服務(wù)曾于2017年3月在登陸新三板，隨后于今年1月退市。

　　2017年4月20日，鑫苑物業(yè)曾在北京金融街舉行新三板掛牌儀式，掛牌名為鑫苑科技服務(wù)股份有限公司。2019年1月份停止在新三板掛牌，當時給出的理由是源于戰(zhàn)略調(diào)整。2019年4月30日晚，新三板退出短短四個月，鑫苑服務(wù)就選擇沖擊港股IPO，向港交所提交IPO招股書。

　　　　4月30日舉行的全球發(fā)售會上，張勇表示，“房地產(chǎn)企業(yè)的競爭從規(guī)模轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)生態(tài)”，“在不遠的未來，憑借科技優(yōu)勢，鑫苑物業(yè)將成功帶入家政、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等多種服務(wù)”，盡管2019年下半年以來港股ipo市場表現(xiàn)平淡，但是鑫苑物業(yè)是物業(yè)公司，不會受到影響，對公司的市場表現(xiàn)有信心。

　　房企分拆物業(yè)板塊上市成潮流

　　2018年以來，房企分拆物業(yè)上市成為熱潮。

　　自2018年2月雅居樂旗下雅生活服務(wù)上市以來，在一年半的時間內(nèi)，包括鑫苑服務(wù)，先后有8家物業(yè)公司成功上市。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2019年4月，在A股和港股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計14家，其中A股上市物業(yè)公司1家，為南都物業(yè)；H股上市物業(yè)公司13家，分別為彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)、奧園健康、中奧到家、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、中海物業(yè)、浦江中國、祈福生活服務(wù)。在已上市的物業(yè)公司中，大多擁有房企背景。

　　今年也有不少公司宣布將要赴港上市。黃金周“長假后的第一天，四川藍光嘉寶服務(wù)集團股份有限公司(下稱”藍光嘉寶服務(wù))便宣布，即將展開招股工作，預(yù)計于10月18日正式上市。包括鑫苑服務(wù)和藍光嘉寶服務(wù)在內(nèi)，年內(nèi)已有5家房企物管公司爭先上市。

　　　　在業(yè)內(nèi)人士看來，在政策的調(diào)控之下，房產(chǎn)銷售行情陷入低迷，相關(guān)房企不得不轉(zhuǎn)向“曲線盈利”，試圖通過物業(yè)業(yè)務(wù)再瓜分市場這塊大蛋糕，而且隨著城鎮(zhèn)化進程的加快、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)迎來了機遇期，行業(yè)前景值得期待。不過目前來看，物業(yè)股的走勢并不太平，時常在暴漲和暴跌之間隨意切換，因此物業(yè)公司的上市也值得思慮。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，TOP10企業(yè)均值管理面積為2.39億平方米，是TOP11-TOP100企業(yè)總量的2.4余倍，是百強企業(yè)均值的6.43倍，市場份額達11.35%，與2017年相比提高0.29個百分點。與房地產(chǎn)市場一樣，物業(yè)管理行業(yè)的“馬太效應(yīng)”也在逐漸顯現(xiàn)。

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