又一家閩系房企，需要“排雷”。

　　閩系背景港股上市公司福晟國(guó)際（00267.HK）遭遇過(guò)山車行情，10月9日跌34%、次日再跌62%，10月11日暴漲86%。

　　跌時(shí)，福晟國(guó)際公告透露出意思，“我什么都沒做，我什么都不知道?！惫蓛r(jià)漲了，福晟更是沉默是金。

　　相比較于單日漲跌，福晟國(guó)際的驚人之處是“長(zhǎng)期暴跌”，在2017年底被閩系房企福晟集團(tuán)老板潘偉明“借殼”時(shí)，福晟國(guó)際的市值一度超過(guò)200億港元，如今僅剩20億港元。

　　潘偉明這次不用背鍋，這位來(lái)自廣州從化的鎮(zhèn)長(zhǎng)，一路將房地產(chǎn)行業(yè)帶到廣州、帶到福建，他只有55歲，就已開始“傳位”。

　　一個(gè)月前，潘偉明夫婦將所持福晟國(guó)際56.45%的股份，無(wú)償贈(zèng)予了他們的兒子潘浩然。其稱這是“家族繼任計(jì)劃”的一部分。

　　這位少帥出生于1991年，本科在暨南大學(xué)，碩士在英國(guó)謝菲爾大學(xué)，雖然網(wǎng)絡(luò)上沒有一張他的照片，但股權(quán)公告顯示了一個(gè)殘酷結(jié)果：他已經(jīng)結(jié)婚。

　　僅僅接棒一個(gè)月，就出現(xiàn)如此重大事故，潘浩然或許在飯桌上會(huì)問(wèn)起，“老板，這不是你給我的考驗(yàn)吧，我只是一個(gè)學(xué)會(huì)計(jì)的?！?/p>

　　如果潘偉明沒有上位，福晟國(guó)際依然會(huì)被稱為“飯桌上可以開董事會(huì)”的家族企業(yè)。

　　福晟國(guó)際此前董事會(huì)有8名成員，其中4名是潘偉明家族成員。潘偉明，以及他的妻子陳偉紅；潘偉明的胞弟潘俊鋼，以及他的妻子吳繼紅。

　　陳偉紅跟著潘偉明，同步退出了福晟國(guó)際董事會(huì)。

　　他們有更重要的職務(wù)。福晟國(guó)際從此成為潘浩然的“練手”公司，與潘偉明一手打造的福晟集團(tuán)脫離關(guān)系。

　　潘偉明“借殼”之后，僅僅向福晟國(guó)際注入了長(zhǎng)沙項(xiàng)目，到目前為止，福晟在全國(guó)也僅有14個(gè)正在開發(fā)及待售項(xiàng)目。

　　福晟國(guó)際凈資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)130%，杠桿用的比較足。

　　最重要的一點(diǎn)，福晟國(guó)際可能面臨融資續(xù)期的困難。在長(zhǎng)沙的多數(shù)項(xiàng)目中，福晟國(guó)際采用了信托融資模式，從拿地或并購(gòu)開始，信托貸款就介入。

　　“23號(hào)文”之后，這種前端融資模式幾乎全被否定，房地產(chǎn)信托融資續(xù)期困難。

　　福晟國(guó)際需要找到新的融資模式，潘偉明已悄悄的利用股權(quán)質(zhì)押融資。

　　2019年4月12日，自然人“陳美芝”取得福晟國(guó)際5.9億股的保證權(quán)益，占總股份的5.2%。即福晟國(guó)際直接控股股東通達(dá)企業(yè)有限公司，將持有福晟國(guó)際5.2%的股份質(zhì)押給了“陳美芝”，一般為換取一筆股票質(zhì)押融資。

　　“陳美芝”還出現(xiàn)在中昌國(guó)際控股集團(tuán)有限公司（00859.HK）的質(zhì)押事件中，根據(jù)中昌國(guó)際的權(quán)益披露公告顯示，“陳美芝”代表DCP China Credit Fund I， L.P.（下文稱“DCP Fund”）。

　　DCP Fund是一間于大中華地區(qū)專門從事信貸及特殊機(jī)會(huì)投資項(xiàng)目的合伙公司，由知名國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者及一間新加坡主權(quán)基金（其為淡馬錫控股全資附屬公司）撥付資金。

　　DCP Fund的獨(dú)家投資顧問(wèn)為冰源資本。而冰源資本為一間于大中華地區(qū)專門從事信貸及特殊機(jī)會(huì)投資項(xiàng)目的投資管理公司。

　　相比較于福晟國(guó)際閃崩，真正的危機(jī)存在于潘偉明的福晟集團(tuán)里。

　　2016年、2017年，資產(chǎn)價(jià)格高位時(shí)瘋狂拿地，并且大部分采用信托、基金等“短債長(zhǎng)投”的融資模式。

　　2018年、2019年，在金融去杠桿的背景下，福晟又提出了千億目標(biāo)，2019年900億元，2020年1300億元。

　　這是福晟集團(tuán)這幾年的戰(zhàn)略，是否對(duì)錯(cuò)，相信很快就會(huì)有答案。

　　2019年初，福晟集團(tuán)在深圳有一個(gè)城市更新項(xiàng)目，融資方案報(bào)到某金融機(jī)構(gòu)，最終被否決，理由耐人尋味。