隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模突飛猛進，近年來物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展。10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布《2019物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展指數(shù)測評報告》(簡稱《測評報告》)，并同時公布“2019物業(yè)服務企業(yè)綜合實力500強”榜單(簡稱“榜單”)?！稖y評報告》指出，2018年全國物業(yè)管理行業(yè)營收突破7000億元，行業(yè)快速增長，營收破萬億元指日可待。同時，2018年全國物業(yè)服務企業(yè)共約12.7萬家，500家物業(yè)服務企業(yè)在管理規(guī)模和營收方面占四成以上份額，市場向龍頭集中趨勢明顯。

　　　　行業(yè)破萬億可待

　　《測評報告》顯示，2018年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入為7043.63億元，同比增長17.25%；管理物業(yè)總面積達279.3億平方米，同比增長13.2%；從業(yè)人口接近1000萬人?？傮w上，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不斷提升的態(tài)勢。

　　市場分析人士指出，房地產(chǎn)市場由“黃金時代”轉(zhuǎn)向“白銀時代”，未來競爭的跑道將由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，為物業(yè)管理類企業(yè)提供了巨大增長空間。同時，資本青睞度不斷提升，預計物業(yè)管理行業(yè)整體規(guī)模突破萬億元指日可待。

　　“榜單”數(shù)據(jù)顯示，2018年，500強企業(yè)營業(yè)收入2831.76億元，占物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)總收入的40.2%；500強企業(yè)物業(yè)管理項目70403個，管理面積118.87億平方米，占2018年物業(yè)行業(yè)管理總面積的42.56%。住宅物業(yè)是物業(yè)服務企業(yè)主要的布局業(yè)態(tài)，500強95.6%的企業(yè)布局了該業(yè)態(tài)；緊隨其后的是寫字樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，500強中分別有93%和74%的企業(yè)布局了上述兩種業(yè)態(tài)。這顯示出物業(yè)管理行業(yè)的集中度加快提升，頭部企業(yè)強者恒強的趨勢越來越明顯。分析人士指出，物業(yè)管理行業(yè)目前的集中度仍有較大提升空間，未來頭部企業(yè)規(guī)模將越來越大，將會進一步提升管理面積和規(guī)模。

　　　　分拆赴港上市

　　從本次公布的測評結(jié)果以及500強榜單中可以看出，物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展的黃金時期，物業(yè)服務企業(yè)通過城市共生突破服務邊界邁向多業(yè)態(tài)服務，智慧科技AIOT加持于社區(qū)的智能與效率、多元化經(jīng)營的社區(qū)增值服務持續(xù)創(chuàng)收，使得相關(guān)企業(yè)贏得了資本市場的青睞和高估值。預計物業(yè)行業(yè)的增長態(tài)勢仍將在相當長時期內(nèi)持續(xù)。

　　今年以來，多家房企宣布計劃分拆物業(yè)赴港上市。今年9月，保利物業(yè)赴港上市獲證監(jiān)會批準。近日，藍光發(fā)展旗下物業(yè)公司藍光嘉寶公布赴港上市價格和擬發(fā)行情況。業(yè)內(nèi)人士預計未來會有更多物業(yè)公司上市。

　　港股市場成為眾多具備房企大股東背景的物業(yè)管理公司集聚地，碧桂園服務(港股06098)、彩生活(港股01778)、佳兆業(yè)物業(yè)、中海物業(yè)(港股02669)、綠城服務(港股02869)等多家企業(yè)均在香港上市。地產(chǎn)行業(yè)分析人士指出，具備房企背景的物業(yè)管理公司選擇在港上市，主要看重的還是資金和估值優(yōu)勢。物業(yè)管理企業(yè)大多是輕資產(chǎn)模式，在享受到房地產(chǎn)企業(yè)項目快速增長帶來業(yè)績增長的同時，負債率低且現(xiàn)金流穩(wěn)定，市場往往給予較高估值。以目前港股“物業(yè)管理第一股”碧桂園服務為例，公司最新市盈率超過了30倍，而碧桂園最新市盈率僅為6倍左右。其余具備房企股東背景的港股物業(yè)管理公司的估值均顯著高于其關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司。

　　物業(yè)企業(yè)上市后，有利于其通過融資收購以拓展市場份額。近年來，物業(yè)管理行業(yè)的集中度提升很快。部分非龍頭房企下的物業(yè)管理公司主要通過收購來提升份額，如花樣年控股(港股01777)旗下物業(yè)管理公司彩生活等近年來均發(fā)起了多項對同業(yè)的收購。