寶龍地產(chǎn)控股有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“寶龍地產(chǎn)”)近日公告，附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“寶龍實(shí)業(yè)”)于2019年10月16日發(fā)行2019年度第四期超短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額3億元，發(fā)行利率5.95%。

　　就在1天前，也是寶龍地產(chǎn)上市10周年當(dāng)天，該公司剛剛通過(guò)新舊股配售融資7.8億港元。關(guān)鍵在于，公司10月15日公告后，17日即宣布完成配售，被稱(chēng)之“閃電配售”。公告發(fā)布后一天，寶龍地產(chǎn)股價(jià)下跌8.63%，盤(pán)中最深跌幅一度超過(guò)10%。隨后的兩天股價(jià)持續(xù)陰跌。

　　實(shí)際上，今年上半年寶龍地產(chǎn)頻繁募資。據(jù)中國(guó)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，寶龍地產(chǎn)及子公司今年以來(lái)通過(guò)發(fā)債融資金額約40億元左右，主要補(bǔ)充正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求以及償還金融機(jī)構(gòu)借款。

　　不惜打折、引起股價(jià)大跌也要實(shí)現(xiàn)快速融資，這讓“掉隊(duì)者”寶龍地產(chǎn)一時(shí)間備受關(guān)注。寶龍地產(chǎn)1990年在澳門(mén)成立。2003年開(kāi)始轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，2009年在香港主板上市。該公司主打產(chǎn)品“寶龍城市廣場(chǎng)”是集大型購(gòu)物、美食、娛樂(lè)休閑、住宅和酒店于一體的城市綜合體。

　　十年前的2009年，寶龍地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)達(dá)30.43億元，到2018年，該值僅有28.37億元。彼時(shí)，寶龍地產(chǎn)與萬(wàn)達(dá)齊名，業(yè)內(nèi)有“北萬(wàn)達(dá)，南寶龍”之說(shuō)。但截至2018年末，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的商業(yè)廣場(chǎng)有39家，其租金和物業(yè)管理收入22.49億元。而同期，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)擁有280個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，租金收入達(dá)328.8億元。寶龍地產(chǎn)商業(yè)收入連萬(wàn)達(dá)的零頭都不到。但公司卻堅(jiān)持，未來(lái)要以商業(yè)為主。

　　　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，寶龍地產(chǎn)去年銷(xiāo)售額達(dá)到410億元，總體表現(xiàn)不錯(cuò)。在商業(yè)地產(chǎn)這塊其主要面臨兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是在競(jìng)爭(zhēng)完全改變后，仍然將此前的經(jīng)驗(yàn)放在現(xiàn)在的項(xiàng)目中，目前導(dǎo)致公司商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)很大的退步；第二是公司“留不住人”的話，會(huì)面臨一些發(fā)展的困局。未來(lái)，該公司似乎抓住住宅這塊更有翻身的機(jī)會(huì)。

　　時(shí)間財(cái)經(jīng)郵件、電話聯(lián)系寶龍地產(chǎn)，截至發(fā)稿時(shí)間未收到回復(fù)。

　　不爭(zhēng)氣的商業(yè)

　　在公司2019年中期業(yè)績(jī)媒體發(fā)布會(huì)上，總裁許華芳稱(chēng)，未來(lái)定位肯定是以商業(yè)為主。還稱(chēng)，“一年至少要開(kāi)8到10個(gè)大型購(gòu)物中心，這是底線。”

　　但財(cái)報(bào)給出的是另一番景象。2018年，寶龍地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額410.36億元中住宅占比80.14%，商業(yè)占比19.86%。營(yíng)收方面，租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約22.49億元，在總銷(xiāo)售額中占比僅5.48%。對(duì)比2016年來(lái)看，寶龍地產(chǎn)當(dāng)年合約銷(xiāo)售金額176.4億元中，商業(yè)占比達(dá)66.1%，住宅占比33.9%。這也就難免，寶林地產(chǎn)的發(fā)展模式被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“以住養(yǎng)商”。

　　實(shí)際上，寶龍地產(chǎn)的住宅項(xiàng)目從2016年才開(kāi)始，2015年該公司營(yíng)收增速?gòu)?014年的33%大幅降至23%，并在2016年進(jìn)一步降至20%。于是公司終于不再將業(yè)務(wù)局限于商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始發(fā)力住宅地產(chǎn)。很快，該公司在2018年收到了成效——營(yíng)收增長(zhǎng)恢復(fù)到25.66%。

　　　　商業(yè)地產(chǎn)方面，2016年至2018年，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)數(shù)量分別為7座、5座、3座。而2018年，【新城控股(601155)、股吧】旗下的新城吾悅廣場(chǎng)新開(kāi)業(yè)19家，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新開(kāi)業(yè)49個(gè)。

　　　　僅從出租率來(lái)看，寶龍商管的招股說(shuō)顯示，寶龍地產(chǎn)不少已進(jìn)入成熟期的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)依然艱難。2014年開(kāi)業(yè)的天津?qū)汖垙V場(chǎng)，今年上半年出租率僅有50.8%。2016年開(kāi)業(yè)的山東萊山寶龍廣場(chǎng)出租率僅為63.8%。2012年開(kāi)業(yè)的泰安寶龍廣場(chǎng)出租率僅為69.7%。2009年開(kāi)業(yè)的青島城陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)去年全年出租率僅有58.7%。除此之外，還有七八個(gè)成熟項(xiàng)目出租率在80%以下。

　　根據(jù)招股書(shū)，主力產(chǎn)品線寶龍廣場(chǎng)旗下36處商業(yè)物業(yè)平均出租率是84.3%，而由中指研究院發(fā)布的《2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2018年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率達(dá)到93.8%。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)總監(jiān)宋會(huì)雍此前公開(kāi)表示，寶龍地產(chǎn)環(huán)渤海項(xiàng)目出租情況不樂(lè)觀的原因主要在于老板不舍得花錢(qián)?？偸且缘蛢r(jià)獲取二三線城市周邊地塊，而且都是拿一些其他企業(yè)不要的地，一味貪圖便宜，根本沒(méi)有商業(yè)力度，使得寶龍地產(chǎn)逐漸被邊緣化。

　　實(shí)際上，即便在環(huán)渤海，2017年開(kāi)業(yè)的新城青島吾悅廣場(chǎng)建面14萬(wàn)平方米，出租率超98%，今年2019年上半年租金收入已達(dá)5400萬(wàn)元。

　　蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶對(duì)寶龍地產(chǎn)的評(píng)價(jià)更直接，他曾公開(kāi)表示，寶龍地產(chǎn)“沒(méi)有一家做得特別好?！币?yàn)閷汖執(zhí)柏澬摹?，招?自有品牌兩手抓，可惜兩手都不硬。

　　2013年初，寶龍地產(chǎn)實(shí)施“以上海為中心，深耕長(zhǎng)三角”戰(zhàn)略，全面轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱曾公開(kāi)表示，這個(gè)模式目前成效顯著。不過(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的今天，寶龍依然面臨不小的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

　　家族管理弊病

　　寶龍地產(chǎn)也曾試圖挖萬(wàn)達(dá)“墻角”。2017年8月，寶龍地產(chǎn)請(qǐng)來(lái)曾任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁兼萬(wàn)達(dá)商管商務(wù)副總裁王壽慶任寶龍地產(chǎn)控股副總裁兼商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理，王壽慶于在2002年到2012年入職萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)達(dá)十年間，曾贏得“上海王”稱(chēng)號(hào)，讓其擔(dān)負(fù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)“重振”的使命，也顯示了寶龍地產(chǎn)的決心。

　　有意思的是，王壽慶接替的潘麗君，也是寶龍地產(chǎn)很有決心地挖來(lái)的。潘麗君的頭銜有前正大廣場(chǎng)總經(jīng)理、西蒙地產(chǎn)集團(tuán)國(guó)際部副總裁、加拿大億萬(wàn)豪劍橋公司中國(guó)區(qū)副總裁。潘麗君在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有20多年的經(jīng)驗(yàn)，曾主導(dǎo)開(kāi)發(fā)了沃爾瑪在中國(guó)的第一家購(gòu)物中心，和任志強(qiáng)等人合伙開(kāi)發(fā)過(guò)北京第一家購(gòu)物中心性質(zhì)的華威大廈。

　　曾有媒體報(bào)道，潘麗君2016年8月份已經(jīng)入職寶龍，由于身體原因在美國(guó)調(diào)養(yǎng)，直到2月份正式接管事務(wù)，足以見(jiàn)寶龍地產(chǎn)對(duì)潘麗君的重視。但王壽慶和潘麗君一樣，任職不到一年，就離職了。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深專(zhuān)家柏文喜曾公開(kāi)稱(chēng)，“寶龍發(fā)源于閩南，企業(yè)文化中的地域特點(diǎn)鮮明，在強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部凝聚力的同時(shí)，企業(yè)文化的包容性相對(duì)欠缺?！?/p>

　　今年2月份，寶龍地產(chǎn)副總經(jīng)理兼任寶龍商業(yè)集團(tuán)監(jiān)審部總經(jīng)理的張巖，以及寶龍地產(chǎn)副總裁兼技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理居培成先后辭職。

　　據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)報(bào)道，已經(jīng)退居二線的許健康依然親自把控著項(xiàng)目前期的拿地、定位、設(shè)計(jì)。走上前臺(tái)的許華芳也是一個(gè)工作狂人，在王壽慶離職后，許華芳接任了寶龍商業(yè)集團(tuán)經(jīng)理一職，有時(shí)甚至連具體項(xiàng)目商鋪的租金都會(huì)親自過(guò)問(wèn)。此外，許華芳的妻子、姐妹、姑姑、母親，堂妹均在集團(tuán)各個(gè)崗位擔(dān)任要職。寶龍地產(chǎn)的董事會(huì)中，擔(dān)任執(zhí)行董事的許健康、許華芳、肖清平、施思妮、張洪峰之間均存在親戚和同鄉(xiāng)關(guān)系。

　　值得一提的是，許華芳在2018年提到“2020年沖擊1000億”的目標(biāo)。