在沖擊千億的路上，寶龍地產(chǎn)還要守住“三道紅線”。這是寶龍地產(chǎn)目前所面臨的挑戰(zhàn)。不過，制定1050億銷售目標的寶龍地產(chǎn)也有自己的應(yīng)對之法。在3月3日舉行的2020年度業(yè)績發(fā)布會上，寶龍地產(chǎn)管理層表示，“公司會通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)提升效率，包括銷售加速，還有工程提速，使整個效率提升來管理財務(wù)結(jié)構(gòu)?！?寶龍地產(chǎn)在努力實現(xiàn)高質(zhì)量增長的同時，力爭將“三道紅線”控制在綠檔范圍內(nèi)。

　　在會上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳還在2020年穩(wěn)健增長基礎(chǔ)上發(fā)布了“新五年戰(zhàn)略規(guī)劃”，未來五年要實現(xiàn)“雙百雙千”目標。

　　2021年銷售目標1050億，力爭將“三道紅線”控制在綠檔

　　業(yè)績會上，許華芳表示，“寶龍地產(chǎn)2021年目標為1050億元，增長29%左右。寶龍商業(yè)2021年目標為40億元，增長24%，這是一個保守的指標，但公司會努力做得更好?！?/p>

　　許華芳強調(diào)說，2021年，寶龍地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是增長，商業(yè)也回到快速路。今年強調(diào)高質(zhì)量增長，在守住“三道紅線”的同時，希望在評級和各方面的維度都有更好的表現(xiàn)。

　　“管理層對合約銷售金額增長目標1050億元非常有信心。公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個指標了?！?許華芳稱，這幾年保持高速增長或堅定長三角特有拿地模式，因為這兩個基礎(chǔ)因素滿足高增長和高利潤；強調(diào)業(yè)務(wù)特點、城市區(qū)域選擇及執(zhí)行力，這三件事滿足了高增長和高利潤。未來三年時間非常有信心實現(xiàn)高增長和高利潤。

　　在實現(xiàn)銷售額穩(wěn)步增長的同時，2020年寶龍地產(chǎn)嚴控負債、穩(wěn)降杠桿。財報顯示，凈負債率上，2020年上半年這一指標為79.9%，到年底下降至73.9%。此外，現(xiàn)金流狀況上，截至2020年12月31日，寶龍現(xiàn)金及銀行結(jié)余為282.8億元，同比增加19.5%；同期流動比率從之前的1.30倍上升至1.36倍。

　　據(jù)悉，2020年寶龍地產(chǎn)把“三道紅線”控制在綠檔范圍內(nèi)。業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)管理層表示，未來兩年，公司凈負債率跟現(xiàn)金短債比保持在綠檔肯定沒問題，但是扣除預(yù)售賬款后的總負債率控制在70%以下還是有一點小壓力，不過未來管理層有信心控制在70%以下，公司會通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)提升效率，包括銷售加速，還有工程提速，使整個效率提升來管理財務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　寶龍地產(chǎn)管理層還表示，以前一個季度預(yù)測一次，現(xiàn)在一個月會有預(yù)測，希望把“三道紅線”的實現(xiàn)要求傳遞到整個管理層、執(zhí)行層去，大家一起行動起來把“三道紅線”控制在綠檔范圍內(nèi)。

　　此外，針對融資成本上，寶龍地產(chǎn)管理層表示，公司將努力降低融資成本，2021年將朝著6.3%以下的融資成本努力。

　　“集中供地”對行業(yè)是好的，公司堅持“不拿貴地”

　　2020年，寶龍地產(chǎn)依據(jù)“1+1+N”投資戰(zhàn)略，聚焦長三角及粵港澳大灣區(qū)，布局占比達80%；城市深耕效應(yīng)明顯，南京、寧波集中拿地，南京全年連落七子。截至2020年12月31日，公司擁有總土儲3650萬平方米、總可售貨值4478億元，其中長三角地區(qū)土儲占比68.7%。2020年，公司新增地塊39幅，計容總面積940萬平方米、新增可售貨值1332億元。

　　業(yè)績會上，許華芳多次表示，公司拿地的原則是“不拿貴地”，“過去對戰(zhàn)略堅定不移地執(zhí)行，其實很大的核心在于沒有踩到什么坑，哪個地方都發(fā)展得挺好，很多目標會更好地去實現(xiàn)?！?/p>

　　據(jù)悉，2020年，寶龍地產(chǎn)新增土地平均成本價為5367元/平方米，溢價率僅4.7%；總土儲平均成本價為3466元/平方米，僅占2020年銷售均價比例的22.6%。

　　在區(qū)域布局上，許華芳指出，未來長三角投地競爭會越來越激烈，長三角競爭遠高于粵港澳大灣區(qū)，短周期內(nèi)有一定的小壓力，但寶龍在長三角有深耕優(yōu)勢。此外，相信今年在廣東也會取得不一樣的成績。

　　“以前很多企業(yè)進入粵港澳大灣區(qū)后成功率很低，而廣東本土房企互相競爭也很激烈，大家都看重的是舊改，但實際上廣東購物中心的機會很多，此外，還可以通過購地的方式來發(fā)展。” 許華芳表示，之前，寶龍在廣東地區(qū)拿的一些項目都是底價，團隊要求未來要集中精力在粵港澳大灣區(qū)大量覆蓋，在珠海、中山之外，也在持續(xù)關(guān)注東莞、惠州、佛山等地各種項目，希望今年寶龍在廣東會有新的亮點。

　　對于集中供地的看法，許華芳認為，集中供地最大的優(yōu)點是高價地可能會減少、高溢價可能會下降，對整個行業(yè)而言一定是好的。至于誰能拿到，目前從表面來看，央企優(yōu)勢最為明顯，機會最多，對包括寶龍在內(nèi)的民營企業(yè)來說機會是中等。對整個行業(yè)而言，毛利潤會有所改善。

　　“3月份第一次集中供地，預(yù)計會比較熱，但拿地要看時機?！痹S華芳表示，“我們之前拿地都在比較好的時期，購地策略方面沒有太大改變，可能會多一些競爭，但生意都是在競爭中發(fā)展的，相信我們能拿到不錯的項目。有些地之所以不去爭取，我的理論在于，讓有限的子彈得以最好發(fā)揮?！?/p>

　　未來三年商業(yè)開業(yè)面積達1500萬平方米

　　業(yè)績會上，許華芳在2020年穩(wěn)健增長基礎(chǔ)上發(fā)布了“新五年戰(zhàn)略規(guī)劃”，未來五年要實現(xiàn)“雙百雙千”目標，即自持購物中心超百座、核心利潤超百億、權(quán)益銷售額超千億、上市公司總市值超千億。

　　與此同時，公司聯(lián)席總裁陳德力表示，寶龍商業(yè)在未來三年制定了發(fā)展規(guī)劃，今年重點是提升經(jīng)營質(zhì)量，強化經(jīng)營系統(tǒng)，提升管理團隊。從2022年開始做好精細化服務(wù)，擴大規(guī)模，通過收并購、輕資產(chǎn)開發(fā)擴大規(guī)模，樹立行業(yè)和內(nèi)部標桿。

　　陳德力還表示，到2023年，希望智慧商業(yè)方面能夠取得較大成就，同時制定了未來三年的目標，包括商業(yè)方面出租率達到95%，開業(yè)面積達1500萬平方米，長三角規(guī)模行業(yè)前三。

　　“商業(yè)運營堅持1+1+N的戰(zhàn)略，聚焦長三角，目前在長三角布局86個項目，項目占比71%?！标惖铝娬{(diào)說。

　　回顧2020年，陳德力稱，在整個疫情影響下，行業(yè)受影響非常大，2020年商業(yè)方面出租率達到89.9%，寶龍商業(yè)購物中心客流從8月份開始逐漸恢復(fù)，而且超過2019年同期水平，銷售從9月份開始逐漸恢復(fù)，并超過2019年同期水平。

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