不要規(guī)模，只要利潤最大化。綠景中國地產(chǎn)(00095.HK，下稱綠景中國)有其獨特的方式。

　　2019年半年報顯示，綠景中國地產(chǎn)實現(xiàn)收益34.22億元，同比增長346%；公司股東應(yīng)占期內(nèi)盈利為9.92億元，同比增長416.8%；毛利率為70%，較去年同期增長13個百分點。每股基本盈利為20分，同比增長407.6%。

　　綠景中國高利潤的訣竅在于深耕舊改開發(fā)模式。公司投資者關(guān)系總監(jiān)陳健民認為，相比招拍掛拿地，綠景中國地產(chǎn)舊改模式最大的優(yōu)勢是盈利性超過同業(yè)一倍的水平：“一般同行業(yè)毛利率水平在20%左右，而我們過往幾年基本上在50%以上?！?/p>

　　在行業(yè)盛興去地產(chǎn)化的當(dāng)下，綠景中國轉(zhuǎn)型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)運營商，不過，從業(yè)務(wù)經(jīng)營上來看，其業(yè)績主要還是依賴地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　財務(wù)方面，根據(jù)2019年上半年報顯示，由于有息貸款總額的增加，綠景中國的融資成本約為4.9億元，與去年同期的2.85億元相比，增長約71.8%。

　　上半年完成80%業(yè)績目標

　　截至2019年6月，綠景中國合同銷售金額約40.87億元，同比增長310.3%；實現(xiàn)總收益約34.22億元，同比上升約346%；公司股東應(yīng)占盈利為9.92億元，同比增長417%；每股基本盈利20分，同比增長408%。

　　年初整體合約銷售目標是50億，目前合約銷售金額達到了40億，已經(jīng)完成了80%。整體來說，今年的目標基本上已經(jīng)鎖定了。

　　“綠景中國有自身獨特的優(yōu)勢，雖然規(guī)模不大但賺錢能力不輸龍頭房企，主要就體現(xiàn)在經(jīng)營模式、拿地模式以及土地資源上?！必斀?jīng)評論員嚴躍進對長江商報記者分析稱，從綠景中國目前擁有的土地儲備來看，超過90%位于大灣區(qū)的核心地段。主要是通過城市更新獲取土地資源，而這種獲取土地的方式盈利性非常高。因為在土地成本方面，相比招拍掛拿地，擁有絕對優(yōu)勢，所以過往幾年毛利率基本上都是超過50%。

　　作為舊改先鋒，綠景中國在城市更新領(lǐng)域優(yōu)勢凸顯。公司早在九十年代已在深圳、珠海等粵港澳大灣區(qū)核心城市布局，已開發(fā)的20余個項目，超90%位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)。

　　數(shù)據(jù)顯示，綠景中國土地儲備充裕優(yōu)質(zhì)。截止2019年6月30日，綠景中國擁有土地儲備可開發(fā)面積約438萬平方米，大部分位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，公司重點布局灣區(qū)核心城市，包括深圳、香港、廣州、珠海及東莞等。此外，控股股東土儲規(guī)模高達1210萬平方米，位于粵港澳大灣區(qū)核心位置。

　　值得注意的是，規(guī)模不到百億的綠景中國近年業(yè)績起伏不定。2015年至2018年，公司實現(xiàn)收入分別為12.10億元、45.90億元、29.68億元和45.16億元，收入同比分別增長192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

　　2017年和2018年都沒有完成既定銷售目標。綠景中國地產(chǎn)2017年簽約銷售額36.19億元，2018年簽約銷售額為45.16億元，而這兩年的全年業(yè)績目標分別為45億元、100億元。在多個公開場合，綠景中國地產(chǎn)將未完成既定業(yè)績目標的原因，歸結(jié)為主動放緩了綠景虹樹灣一號項目的銷售。

　　主攻舊城改造毛利潤超同行一倍

　　“不要規(guī)模，只要利潤最大化”?；厮菀酝?，公司對規(guī)模沒有表現(xiàn)出明顯的欲望。在2010年至2014年之間，其收入規(guī)模在2-4億元之間。直到2015年公司完成反收購順利登陸港股，其收入規(guī)模才升至10億級。

　　從利潤上來看，綠景中國一直保持著高于行業(yè)水準的毛利和凈利率，2015年至2018年，公司毛利率分別為52.50%、50.02%、65.30%和59.49%，其賺錢能力不輸于千億房企。

　　2019年上半年，公司取得毛利為24.08億元，同比上升約446.5%；毛利率70%，同期為57.4%；核心盈利約5.69億元，同比增長623%。

　　國慶前夕，深圳市南山區(qū)沙河街道一個城中村因為拆遷上了熱搜。白石洲，是深圳最大的城中村之一，盛傳拆遷后將誕生1878個億萬富翁。

　　而負責(zé)白石洲拆遷和改造工作的地產(chǎn)公司，是綠景集團。白石洲拆遷改造之后，將會和綠景虹灣、綠景紅樹灣、綠景公館一樣，成為深圳各區(qū)的名片。

　　白石洲舊改項目是深圳最大舊改，總計容開發(fā)規(guī)模達到了358萬平方米，綠景中國將分三期開發(fā)，周期為8-10年。券商測算，該舊改項目貨值高達2200億元。

　　毛利的爆發(fā)性增長也為綠景中國帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，截至6月30日，公司現(xiàn)金余額達90.93億元，較2018年底的75.9億元增加了15億元，充足的現(xiàn)金流也為其在舊改市場繼續(xù)發(fā)力。

　　轉(zhuǎn)型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)效果不佳

　　在行業(yè)去地產(chǎn)化的當(dāng)下，綠景中國也在嘗試轉(zhuǎn)型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)運營商，不過，從業(yè)務(wù)經(jīng)營上來看，業(yè)績主要還是依賴地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　半年報指出，綠景中國地產(chǎn)出售物業(yè)的收益約為29.88億元，同比增長865%，主要包括銷售綠景紅樹灣一號高層住宅樓宇。

　　而綠景中國地產(chǎn)來自酒店經(jīng)營、物業(yè)管理服務(wù)以及其他服務(wù)的收益僅為1.31億元，與去年同期1.84億元相比，今年數(shù)據(jù)還減少了0.53億元。

　　財務(wù)方面，綠景中國地產(chǎn)總借貸約為人民幣239.92億元，與去年同期233.24億元相比，有所上升。其中，流動負債借貸為69.64億元，與去年同期的58.24億元相比，上升了16個百分點。資本負債率為121.3%，與去年同期的137.6%，高了15.5個百分點。

　　截至報告期末，綠景中國負債總額為346.69億元，較2018年上半年279.47億元同比增加24.05%。其中，流動負債與非流動負債分別為146.48億元與200.21億元。綠景中國資產(chǎn)負債率為73.83%，較2018年71.81%的資產(chǎn)負債率同期上升了2.02個百分點。

　　融資成本也進一步攀升。根據(jù)2019年上半年報顯示，由于有息貸款總額的增加，綠景中國地產(chǎn)的融資成本約為人民幣4.9億元，與去年同期的2.85億元相比，增長約71.8%。

　　業(yè)內(nèi)認為，在傳統(tǒng)主業(yè)住宅樓盤助推業(yè)績攀升的現(xiàn)實狀況下，綠景中國轉(zhuǎn)型綜合性開發(fā)商的其他業(yè)務(wù)經(jīng)營并不容易。并且，在融資環(huán)境收緊、融資看重規(guī)模的大背景下，“不要規(guī)模，要利潤”的綠景中國地產(chǎn)融資成本和資產(chǎn)負債率、以及總借貸均有所上升。未來要進一步降杠桿，需通過多元化轉(zhuǎn)型尋找新的增長點。