借道舊改獲取的低廉土儲(chǔ)為這家規(guī)模不足百億的房企帶來(lái)可觀利潤(rùn)，但對(duì)舊改項(xiàng)目的過(guò)度依賴也使綠景中國(guó)業(yè)績(jī)屢現(xiàn)起伏。

　　在寸土寸金的深圳，舊改項(xiàng)目成為房企擴(kuò)充土儲(chǔ)的“法門”。近日，綠景中國(guó)獲得來(lái)自控股股東的“大禮包”，以1萬(wàn)美元的代價(jià)，從控股股東黃康境手中收購(gòu)白石洲城市更新項(xiàng)目公司99.99%股權(quán)。

　　白石洲橫跨深南大道，毗鄰科技園、世界之窗、深圳灣公園等。白石洲城市更新項(xiàng)目由上白石、下白石等四個(gè)自然村組成，更新單元用地面積48.01萬(wàn)平方米，拆除用地面積45.95萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積30.38萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積為347.96萬(wàn)平方米，容積率高達(dá)11.5。

　　根據(jù)2017年6月公示的改造規(guī)劃，在這片48萬(wàn)平方米的土地上，將建成31棟49-65層住宅、21棟公寓及4棟寫字樓，另外還有6.46萬(wàn)平方米公共配套設(shè)施、1.8萬(wàn)平方米社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地和10.06萬(wàn)平方米地下商業(yè)。

　　作為深圳市最大的城中村，地處繁華南山區(qū)的白石洲早已與周邊環(huán)境格格不入，但早在2005年啟動(dòng)的舊改工作，在2017年之前遲遲未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，華僑城和綠景中國(guó)都曾被傳介入白石洲舊改，最終花落綠景。

　　綠景中國(guó)以舊改起家，從2002年起開(kāi)始介入深圳城市更新，目前其舊改足跡覆蓋深圳全部區(qū)域，一度被業(yè)內(nèi)稱為“舊改之王”。

　　與白石洲項(xiàng)目一樣，其舊改項(xiàng)目多通過(guò)收購(gòu)控股股東黃康境私人公司的形式獲得。黃康境來(lái)自粵西化州市楊梅鎮(zhèn)，1983年隨哥哥黃文偉一起赴深圳闖蕩，從做泥水工到建立建筑隊(duì)、成立綠景集團(tuán)，黃康境也成為化州首富，并多次登陸福布斯、胡潤(rùn)等富豪排行榜。

　　綠景中國(guó)在收購(gòu)公告中稱，黃康境計(jì)劃適時(shí)將其持有的城市更新項(xiàng)目逐步注入綠景，以為其提供充足、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，并降低城市更新項(xiàng)目拓展前期的現(xiàn)金流壓力。

　　諸多舊改項(xiàng)目的注入，使綠景中國(guó)免去土地招拍掛市場(chǎng)的廝殺，成為深圳地產(chǎn)界的“隱形地主”。2019年半年報(bào)顯示，截至今年6月底，綠景中國(guó)擁有土地儲(chǔ)備約440萬(wàn)平方米，重點(diǎn)分布在深圳、香港、廣州、珠海及東莞。控股股東擁有的土儲(chǔ)規(guī)模則高達(dá)1210萬(wàn)平方米，包括深圳、珠海及東莞等項(xiàng)目?！凹瘓F(tuán)的土地儲(chǔ)備充分，可以滿足公司在未來(lái)的擴(kuò)張與發(fā)展需要?！?/p>

　　借道舊改獲取的低廉土儲(chǔ)為這家規(guī)模不足百億的房企帶來(lái)可觀利潤(rùn)。2015年至2018年，綠景中國(guó)的毛利率分別為52.50%、50.02%、65.30%和59.49%，高于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

　　不過(guò)，對(duì)舊改項(xiàng)目的過(guò)度依賴也使綠景中國(guó)業(yè)績(jī)屢現(xiàn)起伏。2015年至2018年，公司實(shí)現(xiàn)收入分別為12.10億元、45.90億元、29.68億元和45.16億元，收入同比分別增長(zhǎng)192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

　　業(yè)績(jī)起伏的同時(shí)，綠景中國(guó)還在2017年、2018年連續(xù)兩年未完成既定銷售目標(biāo)。對(duì)此，綠景中國(guó)多次將原因歸結(jié)為“主動(dòng)放緩了綠景紅樹(shù)灣一號(hào)項(xiàng)目的銷售”。

　　綠景紅樹(shù)灣一號(hào)亦是城市更新項(xiàng)目，于2018年10月13日開(kāi)賣。該項(xiàng)目包括3座住宅和1座包含辦公室、酒店和公寓的商業(yè)綜合體，可售貨值為100億。今年上半年，該項(xiàng)目合同銷售達(dá)33.7億，確認(rèn)銷售收入為27.5億。受其帶動(dòng)，今年上半年，綠景中國(guó)收入29.88億元，同比上升865.0%。

　　深圳市城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)創(chuàng)始會(huì)長(zhǎng)、安云更新律師事務(wù)所創(chuàng)始人耿延良對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，白石洲接近南山科技園和華僑城豪宅片區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且項(xiàng)目體量大，因此物業(yè)價(jià)值非常高?！半m然熬了15年，但前期投入應(yīng)該不是很大，所以利潤(rùn)是非?？捎^的，畢竟深圳住宅市場(chǎng)還是供不應(yīng)求的?！?/p>

　　他同時(shí)表示，黃康境手中尚有大量舊改土儲(chǔ)未注入綠景中國(guó)，但鎖定多年，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，一旦注入后，綠景中國(guó)的業(yè)績(jī)、股價(jià)、品牌的？溢價(jià)？能力等都會(huì)有大幅的提升。

　　“以深圳的土地價(jià)值看，舊改項(xiàng)目未來(lái)的潛力和競(jìng)爭(zhēng)力很大。舊改土儲(chǔ)多的上市公司，？如果項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的話，未來(lái)業(yè)績(jī)會(huì)很不錯(cuò)?！?/p>

　?。ㄎ恼聛?lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)）