原標題：超400家房企宣告破產(chǎn)！萬科部分降薪40%？“活下去”真的很難嗎 　　萬科今年成為新聞主角，比去年晚了一些。雖然“驚悚”效果也遠不及去年的“活下去”和改名拋棄“房地產(chǎn)”，但也能足夠讓很多上班族和已買房及潛在的買房者們瑟瑟發(fā)抖了。

　　這其中，隱隱約約傳導出的“不行了”的信號讓誰都想關(guān)心下到底怎么回事兒。

　　萬科部分降薪40%？

　　房企，尤其是頭部房企們的動作，格外引人關(guān)注。很顯然，頭部房企們除了在全國布局，各個城市的行情都很熟悉，對行情更敏感。同時，它們通常還投入了大量的人力和資金進行市場調(diào)研和分析，擁有自己的專業(yè)研究團隊。

　　比如，廣為人知的典型案例：2017年，恒大1500萬年薪聘請原方正證券(601901,股吧)(維權(quán))首席經(jīng)濟學家任澤平為恒大集團首席經(jīng)濟學家(副總裁級)兼恒大經(jīng)濟研究院院長。所以，盡管大家吐槽萬科是“戲精”，還是非常關(guān)注它的一言一行。

　　(2018年9月)“活下去”，“去地產(chǎn)化”，(2019年2月)“我們找不到一個和房產(chǎn)賺錢前景相當?shù)男袠I(yè)”，(2019年6月郁亮重申)“對房地產(chǎn)行業(yè)來到白銀時代判斷沒有改變過”。

　　上周，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2019年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100》，萬科以5199億元銷售額排名第三，已妥妥進入五千億房企俱樂部。而這僅僅只是一個方面。

　　　　據(jù)萬科2019年三季度報披露，今年三季度營業(yè)收入約為845.95億元，比去年同期增長20.77%；歸屬上市公司股東的凈利潤約為63.99億元，同比增長31.64%；毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個百分點。

　　截至2019年9月底，萬科短期借款和一年內(nèi)到期有息負債合計人民幣590.8億元。有息負債中，74.0%為長期負債。

　　而持有大量貨幣資金的萬科也相當奮進。近期，據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，三季度90天左右的時間，萬科拿下了62個土地項目！所支付的權(quán)益地價高達776.85億元。

　　圖片來源|樂居財經(jīng)據(jù)公開資料整理 　　據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2019年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，碧桂園排名第一；萬科排名第二，其新增土地貨值約3693.4億元。

　　但發(fā)展如此迅猛的萬科，為啥還要“摳”幾千塊錢，非要降低員工40%的底薪呢？

　　據(jù)媒體報道，萬科此次的薪酬體系調(diào)整，由過去的28級擴展為50級，而薪酬降低，主要是減少了底薪，將減少部分變?yōu)榱丝冃А?/p>

　　舉例，一位高級經(jīng)理，按此前的薪資水平算，底薪為14400元，績效為3600，而如今底薪為7600元，減少部分變成了績效。

　　萬科方面的回應是，調(diào)整后，大部分人的薪酬水平和原來變化不大。

　　不可否認，這樣的薪酬制度肯定大大刺激了員工的主觀能動性，畢竟稍微不努力，拿到手的收入就會比以前少很多。

　　但實際上，依然是降薪了。五險一金繳納可不是看你拿到手的總收入是多少，原來底薪部分是算作五險一金的繳納基數(shù)的，而績效則不算。

　　雖說，即便很努力達到績效考核，暫時拿到手上的工資不變，但未來拿到手的養(yǎng)老金、醫(yī)療險、生育險、公積金等卻明顯少了一截。

　　萬科一向?qū)θ肆Τ杀镜闹С龊茉谝?，從這方面來節(jié)約成本嗎？似乎也并非如此。

　　翻看萬科2018年年報，董事會主席郁亮稅后獎金為1499.3萬，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝的稅后獎金為1241.7萬，其他獎金上千萬的高管還有首席運營官和首席財務官，工會主席和首席風險官的獎金也高達九百多萬。

　　　　當然，高管們的這個獎金收入水平在房地產(chǎn)行業(yè)中算正常。但此次部分員工底薪下降40%，據(jù)獵頭公司反饋卻是低于同類型頭部房企的薪資水平的。

　　可能有杠精要說，萬科實行的是事業(yè)合伙人制度，事業(yè)合伙人強調(diào)劣后(見今日詞匯)擔當，也是要承擔公司風險的。

　　但不要忘記有種東西叫制度和企業(yè)慣性。掌舵的團隊固然重要，但與普通員工收入相差十萬八千里，也真是叫人觸目驚心。

　　對于吃瓜的我們，這事兒有何啟示呢？

　　截至10月底，今年已有408家地產(chǎn)商破產(chǎn)；8月初這一數(shù)字還是近300家。據(jù)福布斯中文網(wǎng)報道，相比去年，今年房企破產(chǎn)的數(shù)量增加了約3成。

　　房企數(shù)量未來會大幅縮減，也是必然的。一方面，馬太效應越來越明顯，房企們都在拼命擠進千億、百億房企俱樂部；另一方面人口因素不可逆的減少，未來的需求本身也會減少。

　　房企們當然看清楚了這一點，才會有碧桂園搞機器人(300024,股吧)，恒大砸錢造車，保利、萬科更文“去地產(chǎn)化”……

　　有意思的是，這一現(xiàn)象與焦慮的職場人頗為相似。幾乎大家都在不斷地嘗試新的賺錢方式，微商、代購、兼職、炒鞋……

　　焦慮，是這個急劇變化時代的通病，我也焦慮。但房企們，現(xiàn)在卻驚人地達成了共識：聚焦主業(yè)！默默堅持搞一個或多個未來的發(fā)展方向。

　　其實對個人而言，這也非常值得借鑒。

　　把心思還得放在自己的主業(yè)上，妄想暴富的基本都成了某些騙局或高風險投資的韭菜。年輕人提高收入的靠譜方式，還是積極謀求晉升，成為中層收入翻兩到三倍是很正常的。

　　即便某天被降低底薪了，好歹你的底薪基數(shù)已經(jīng)提高了一大截了，而不是直接被判“死刑”，底薪直接降到變相裁員。

　　超400家房企，沒能"活下去"

　　房地產(chǎn)行業(yè)的分化確實越來越明顯，中小房企消失的數(shù)量越來越多。

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過400家，且進入2019年下半年之后，破產(chǎn)房企數(shù)量增速有所加快。

　　　　而破產(chǎn)名單中，大多數(shù)都是中小型房企，且多數(shù)集中于三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。

　　而引發(fā)400+家中小房企破產(chǎn)的原因是，沒能找到“救命錢”。

　　眾所周知，房地產(chǎn)是典型的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債行業(yè)，對資金環(huán)境、融資環(huán)境極其敏感。

　　一旦融資政策收緊，大型房企尚可以借助降價促銷回籠資金，而中小房企則可能面臨“活下去”的難題。

　　活下去！這句話的隱藏的含義是，外力借不到錢的情況下，內(nèi)生造血已經(jīng)成為房企最重要的事情，一切只能靠自己！2019年以來，在債務密集到期、銷售下滑的背景下，房企大多只能借新還舊。

　　據(jù)恒大研究院統(tǒng)計，截至到2018年底，房企各主要渠道有息負債余額高達20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模便高達6.8萬億元。

　　其中，到期債券占據(jù)重要比例。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。

　　　　眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿的“三高”是最鮮明的特點。

　　一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將直面“活下去”的窘境。

　　2019年以來，全國已經(jīng)出現(xiàn)多起房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的案例。而破產(chǎn)名單中，基本都是不知名的中小房企。大多數(shù)只是曾經(jīng)有過涉房地產(chǎn)業(yè)務，這樣的企業(yè)破產(chǎn)倒閉，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響相對有限。但值得一提的是，一些過去經(jīng)營良好的大中型房企也頻頻“爆雷”，這種市場信號便不容忽視。

　　近日，知名房企：三盛宏業(yè)被曝拖欠員工理財資金，且被法院列為“老賴”。而就在一個月前，該房企剛剛躋身100強名單，其控制人位列第胡潤富豪榜第398位。

　　2019年6月A股的上市房企：銀億集團在500億負債的重壓下，因資金鏈斷裂而宣告破產(chǎn)重組。

　　　　在預售制度下，買房者需先交納購房款，2-3年后房企才能等到開發(fā)商交樓，期間開發(fā)商一旦資金鏈斷裂，挪用建房資金，投資者認購的房子，極有可能成為爛尾樓。

　　而對于國家而言，“房住不炒”依然是中長期的基本政策。

　　房地產(chǎn)，正在丟失最大的"金主"

　　2019年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，比以往任何一年的情況都更復雜。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年前9個月合計的415次房地產(chǎn)調(diào)控，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史紀錄。

　　7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”；

　　7月31日晚間，央行直接“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

　　這無疑是房地產(chǎn)最害怕的一則政策：銀行將控制對房地產(chǎn)貸款的投放規(guī)模。而截止到2019年6月31日，26家上市銀行對房地產(chǎn)行業(yè)提供的貸款高達29.7萬億元。

　　　　可見，商業(yè)銀行歷來都是房地產(chǎn)行業(yè)最大的“金主”。

　　然而，隨著政治局定調(diào)，央行開始鎖緊涉房貸款。2019年10月以來，各大商業(yè)銀行頻頻因違規(guī)提供涉房資金，而領(lǐng)到巨額罰單：

　　10月8日，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，因貸款資金被挪用于購房；被挪用于房產(chǎn)公司經(jīng)營；

　　10月10日，興業(yè)銀行(601166,股吧)北京分行違規(guī)向房企提供融資，被罰600萬元；

　　10月10日，浦發(fā)銀行(600000,股吧)北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購房以及通過信托通道發(fā)放土地儲備貸款，被罰290萬元；

　　10月11日，平安銀行(000001,股吧)義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元；

　　......

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，銀行通過表外等渠道給房地產(chǎn)違規(guī)‘輸血’的風險將全面增大，房企未來的資金成本和資金鏈會承受一定的壓力，尤其是中小房企。

　　利率超15%！房企正"硬著頭皮"借錢

　　國內(nèi)融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發(fā)債融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至10月8日，2019年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量依然刷新歷史記錄。

　　單單9月份，房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資便高達37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環(huán)比暴增超140%。

　　而發(fā)債利率也在不斷攀升，10%已不再是天花板。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年至少已有三只房地產(chǎn)美元債券的發(fā)債利率超過15%。

　　　　而，最近的一次便是在7月10日，【泰禾集團(000732)、股吧】公告，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15%，每半年支付一次。

　　成本之高令業(yè)內(nèi)驚訝，而泰禾集團2018年凈利潤率為12.6%。意味著，不惜賠錢，也要借“高利貸”維持現(xiàn)金流。

　　但，這還不是最高的利率。2019年年初，當代置業(yè)(01107.HK)發(fā)行的一筆美元票據(jù)，利率竟達到了15.5%?？梢?，2019年以來，房企們對資金的渴求度超過了一切。

　　打折促銷，只為賣房、回款

　　2019以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資的各大渠道正在關(guān)閉，已是殘酷的現(xiàn)實。如果一旦房子銷售不能及時帶來現(xiàn)金流，到期的巨額債務無疑將拉響警報。

　　從2019半年報透露：2大龍頭房企—萬科、碧桂園，已經(jīng)非常堅決地促銷售、抓回款、控制拿地、降低周轉(zhuǎn)速度。

　　十一“黃金周”期間，以恒大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恒大實現(xiàn)銷售903億元，同比大增70.2%，連續(xù)2個月創(chuàng)單月銷售歷史最高紀錄。

　　　　不過，克而瑞研究中心指出，雖然部分大型房企通過大范圍的折扣促銷，使得10月銷售業(yè)績環(huán)比上升，但市場整體并不如頭部房企數(shù)據(jù)這么好，項目總體去化率并不佳。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，TOP50房企中有近60%的企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比下降，其中多數(shù)房企較9月的業(yè)績環(huán)比降幅在20%-30%之間。

　　從目標完成情況來看，截止到10月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標的企業(yè)中，超過30%的房企，目標完成率在70%-80%之間，剩余少數(shù)房企目標完成率不及70%。

　　在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴、融資貴的背景下，部分房企完成2019年業(yè)績目標仍有較大壓力。在未來僅剩的2個月內(nèi)，或?qū)⒓哟蟠黉N、降價力度，積極推盤去化、沖刺全年目標。

　　中國房地產(chǎn)正式進入下半場，大洗牌或許才剛剛開始。

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