離2020年不到50天的時(shí)間，地產(chǎn)商也開(kāi)始加緊推貨，以保住今年的行業(yè)規(guī)模排位。目前看來(lái)，今年的TOP10房企格局基本明晰，前九大房企幾乎可以保證目前的行業(yè)排隊(duì)。

　　不過(guò)，對(duì)于第十名的爭(zhēng)奪卻尤為激烈，龍湖集團(tuán)(00960.HK，下稱(chēng)“龍湖”)與世茂房地產(chǎn)(00813.HK，下稱(chēng)“世茂”)均是今年第十大房企的有力競(jìng)爭(zhēng)者。前者，需要保住自己前十的席位，以保持可持續(xù)增長(zhǎng)。后者，進(jìn)行了權(quán)力交接之后，正在不斷加碼，希望重回前十陣營(yíng)。

　　龍湖還是世茂？

　　兩家公司都表達(dá)過(guò)看淡排名的想法。不過(guò)，在目前的規(guī)模至上環(huán)境下，TOP10依舊是一線房企的一個(gè)門(mén)檻，兩家公司內(nèi)部實(shí)則都在發(fā)力，追求增長(zhǎng)。

　　掉出與進(jìn)入

　　“前幾年公司發(fā)展慢，近年希望以較高速發(fā)展增長(zhǎng)，目前行業(yè)前20強(qiáng)的增長(zhǎng)率約12%，公司則為39%，甚至超過(guò)40%?！笔烂瘓F(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

　　相比于龍湖，世茂的發(fā)展速度明顯更快。此前，龍湖曾對(duì)外表示，預(yù)期2019年銷(xiāo)售額為2200億元，這個(gè)數(shù)字相比于2018年的2006億元，增長(zhǎng)幅度僅為9.7%，這被業(yè)內(nèi)看作是過(guò)于保守的預(yù)期。

　　比較一致的是，兩家公司都曾經(jīng)進(jìn)入過(guò)前十，并跌出，隨后再度渴望回歸。

　　2010年，龍湖就排位到達(dá)行業(yè)第八，銷(xiāo)售規(guī)模領(lǐng)先于世茂。但是2011年龍湖管理層團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了一波大換血，管理團(tuán)隊(duì)重新磨合后，在2016年開(kāi)始新一輪的規(guī)模擴(kuò)張。隨后，龍湖抓住了這一波市場(chǎng)熱潮，企業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模再次超越世茂，到2017年再度回到行業(yè)第八位。

　　世茂的發(fā)展路徑則不太一樣，2001年開(kāi)啟了一輪規(guī)模沖刺，逐步在規(guī)模上超越龍湖，到2014年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額702.2億元，排名行業(yè)第八位。不過(guò)，由于擴(kuò)張過(guò)快，負(fù)債過(guò)高和庫(kù)存問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)，2015年起世茂面臨調(diào)整結(jié)構(gòu)的陣痛，這一調(diào)整直到2017年才結(jié)束，行業(yè)地位也持續(xù)下滑至第16位。

　　2018年，世茂開(kāi)始新一輪加速擴(kuò)張，全年銷(xiāo)售額同比大幅增長(zhǎng)74.8%，大大超過(guò)龍湖的28.5%，年末與龍湖分別位列行業(yè)第11和10。

　　顯然，這兩家公司都曾經(jīng)一度錯(cuò)失行業(yè)機(jī)遇，并在完成調(diào)整之后又開(kāi)始回歸規(guī)模賽道的爭(zhēng)奪。目前看來(lái)，這兩家公司能夠重新回歸的原因之一，得益于其較低的財(cái)務(wù)杠桿水平。

　　第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述兩家公司凈負(fù)債率基本控制在60%以下，在目前行業(yè)平均凈負(fù)債率超過(guò)80%的背景下，有了較高的財(cái)務(wù)杠桿空間，給了兩家公司擴(kuò)張的資金支持。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，龍湖總有息負(fù)債于2018年末首次超過(guò)世茂，且于2019年上半年持續(xù)提升。2019年上半年末，世茂現(xiàn)金短債比為1.63，長(zhǎng)短債比為2.46；而龍湖現(xiàn)金短債比4.22，長(zhǎng)短債比9.18。債務(wù)結(jié)構(gòu)由于世茂、龍湖短期到期債務(wù)較少，有利于企業(yè)更好地調(diào)配債務(wù)償還比例及周期。

　　“我們是唯一一個(gè)不使用前端融資和非標(biāo)融資的民營(yíng)房企?！饼埡﨏EO邵明曉說(shuō)。

　　根據(jù)中報(bào)，2019年上半年龍湖平均融資成本達(dá)到4.56%，低于世茂1.04個(gè)百分點(diǎn)。得益于較好的融資機(jī)構(gòu)，給了兩家公司逆勢(shì)加杠桿的權(quán)限。

　　規(guī)模發(fā)展背后問(wèn)題

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健背后，龍湖、世茂的拿地也明顯加速。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍湖在今年上半年共花費(fèi)595.4億元拿地，排名第六位，折合貨值1247.5億元，排名第八位。而根據(jù)龍湖公告，其上半年銷(xiāo)售額為1056.2億元，拿地金額占銷(xiāo)售金額的56%，已經(jīng)超過(guò)一半。

　　根據(jù)龍湖中報(bào)，2019年上半年取得26宗地塊的分布來(lái)看，包括蘇州、廈門(mén)、廣州、濟(jì)南、天津、寧波、鄭州等，遍及龍湖的五大區(qū)，即環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華中、華南。

　　世茂的加速方式，則是按照并購(gòu)的邏輯進(jìn)行拿地。作為今年的“并購(gòu)之王”，世茂今年上半年接連拿下泰禾、萬(wàn)通、粵泰、明發(fā)等房企項(xiàng)目。6月9日，廣州老牌地產(chǎn)商【粵泰股份(600393)、股吧】(600393.SH)發(fā)布公告，以63.97億元的總對(duì)價(jià)，向世茂出售位于廣州的5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)。除了粵泰，萬(wàn)通、明發(fā)等小房企皆在世茂的射程之內(nèi)。

　　過(guò)去幾年，世茂的拿地強(qiáng)度實(shí)際上是不斷增加。根據(jù)【申萬(wàn)宏源(000166)、股吧】統(tǒng)計(jì)，世茂權(quán)益土地購(gòu)置金額從2016年的300億飆升至2017年的680億，2018年前三季度繼續(xù)購(gòu)地450億元，不過(guò)在2018年第四季度放緩拿地。

　　從2018年數(shù)據(jù)看，世茂在三四線城市拿地占比45%，截至2018年末，世茂的總土地儲(chǔ)備5200萬(wàn)平方米，權(quán)益面積超過(guò)3700萬(wàn)平方米，樓面價(jià)5300元/平方米左右，相當(dāng)于2018年合約銷(xiāo)售均價(jià)的32%。

　　而在今年，世茂通過(guò)并大量并購(gòu)，實(shí)際上增加了自己在華南區(qū)域的土地儲(chǔ)備。

　　“世茂雖然大力發(fā)展，不過(guò)在長(zhǎng)三角確有一定的疲憊，在多個(gè)城市的布局明顯下滑，而業(yè)務(wù)重心過(guò)于集中在華南，特別是福建，如果未來(lái)出現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)，將帶來(lái)一定的隱患。”一位業(yè)內(nèi)高管評(píng)價(jià)。

　　數(shù)據(jù)顯示，世茂福建區(qū)域2018年銷(xiāo)售已經(jīng)超過(guò)500億，該區(qū)域目前占公司儲(chǔ)備面積和可售貨值的比例都在23%，主要是受益于廈門(mén)市場(chǎng)的擠出效應(yīng)，包括福州、泉州以及整個(gè)福建省三四線城市都在2017~2018年表現(xiàn)突出。

　　顯然，過(guò)于集中的業(yè)務(wù)布局和長(zhǎng)三角的失守，讓世茂這家公司也不得不面臨未來(lái)如何平衡發(fā)展的難題。

　　龍湖的布局同樣比較局限。包括環(huán)渤海和西部一直是龍湖的重要糧倉(cāng)，這兩個(gè)區(qū)域在2018年的土儲(chǔ)比例分別為34%和30.5%，其次是長(zhǎng)三角地區(qū)，占比20.7%。在華中和華南地區(qū)，占比分別為8.8%和5.9%。

　　“龍湖的規(guī)模發(fā)展瓶頸還有一個(gè)問(wèn)題，就是業(yè)務(wù)的管控，目前龍湖還是通過(guò)集團(tuán)直接對(duì)城市公司進(jìn)行管控，幾乎沒(méi)有區(qū)域集團(tuán)，對(duì)于這樣體量的公司而言，集團(tuán)的過(guò)于權(quán)力集中，實(shí)際上不利于各個(gè)城市公司的土地?cái)U(kuò)展?！币晃簧鲜蟹科罂偛迷u(píng)價(jià)。

　　如今，龍湖內(nèi)部更是面臨吳亞軍回歸和組織變革的兩大難題，未來(lái)龍湖內(nèi)部的權(quán)力分配博弈與組織變革，將成為這家公司這兩年面臨的難題之一。

　　為了解決上述布局難題，這兩家公司也在不斷調(diào)整自己的業(yè)務(wù)布局。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從新增土儲(chǔ)區(qū)域來(lái)看，2019年前9月龍湖長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)33.3%。

　　此外，2019年龍湖更關(guān)注珠三角區(qū)域特別是粵港澳大灣區(qū)城市的土地獲取，新增土儲(chǔ)總價(jià)占比22.8%，較2018年全年的占比提升17.1個(gè)百分點(diǎn)，2019年龍湖更是新進(jìn)入了中山、惠州。而世茂則關(guān)注長(zhǎng)三角區(qū)域和珠三角區(qū)域的土儲(chǔ)，這兩區(qū)占比均達(dá)到70%以上。

　　規(guī)模之爭(zhēng)背后的焦慮

　　規(guī)模之爭(zhēng)背后，實(shí)際上每家房企都在面臨焦慮。

　　“規(guī)模不是萬(wàn)能，沒(méi)有規(guī)模萬(wàn)萬(wàn)不能。”旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)總裁林峰對(duì)外表示。

　　“大部分地產(chǎn)商本質(zhì)上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準(zhǔn)入，否則進(jìn)入不了我們的白名單?！币患夜煞葜沏y行公司融資負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　從克而瑞發(fā)布的2019年上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷(xiāo)售難度加大，TOP31-50之后的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始放緩，權(quán)益金額集中度為8%，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　顯然，對(duì)于龍湖和世茂而言，今年的TOP10都將是必爭(zhēng)之地，而接下來(lái)的日子，大量的壓力就落在兩家公司營(yíng)銷(xiāo)條線的身上。

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