年底將至，物業(yè)管理行業(yè)的上市熱潮依舊有增無減。

　　僅12月19日一天，就有兩家房企旗下物業(yè)公司赴港上市。其中一家是保利發(fā)展旗下保利物業(yè)，另一家是時(shí)代中國控股旗下時(shí)代鄰里。至此，中國內(nèi)地在港交所主板上市的物業(yè)公司已經(jīng)有19家。

　　不過，同樣是上市首日，兩家公司股價(jià)表現(xiàn)大不同。其中，保利物業(yè)高開近25%，截至收盤，股價(jià)大漲29.2%；時(shí)代鄰里則不幸破發(fā)，截至收盤，股價(jià)下跌5.4%。

　　券商中國記者了解到，今年以來，已有濱江服務(wù)、奧園健康、和泓服務(wù)、鑫苑物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城生活服務(wù)、保利物業(yè)、時(shí)代鄰里等8家房企旗下物業(yè)服務(wù)公司在港成功上市。近期，燁星集團(tuán)、興業(yè)物聯(lián)服務(wù)、建業(yè)新生活、寶龍商業(yè)管理等多家房企旗下物業(yè)服務(wù)公司也向港交所遞交了上市申請材料。另外，華潤、世茂等大型房企此前也均表示有物業(yè)分拆上市計(jì)劃。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)作為資本的“新寵兒”，近年備受青睞。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)成長潛力巨大的行業(yè)，擁有萬億級的市場空間。上市是企業(yè)發(fā)展過程中的一項(xiàng)金融工具，同時(shí)，借助資本市場加速并購，能夠進(jìn)一步提升物管行業(yè)的集中度。預(yù)計(jì)物業(yè)管理行業(yè)的上市潮還在繼續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資本賽道將愈加熱鬧。

　　房企分拆物業(yè)赴港上市熱度不減

　　12月19日，保利發(fā)展旗下保利物業(yè)正式在港上市，這是今年以來赴港上市的物業(yè)服務(wù)公司中規(guī)模較大的一家。開盤價(jià)43.8港元，比發(fā)行價(jià)漲24.79%。當(dāng)日收盤價(jià)為45.35港元，漲幅29.2%；市值241.97億港元。

　　同日，時(shí)代中國控股旗下時(shí)代鄰里也在港上市，開盤價(jià)4.89港元，比發(fā)行價(jià)低5.05%，開盤首日不幸“破發(fā)”。當(dāng)日收盤價(jià)為4.88港元，跌幅5.24%；總市值44.34億港元。

　　據(jù)了解，保利物業(yè)是央企物管龍頭，根據(jù)中指院2019年物業(yè)百強(qiáng)名單，保利物業(yè)排名行業(yè)第四。截至2019年6月30日，保利物業(yè)合同管理總面積達(dá)4.55億平方米，遍布全國27個(gè)省份的148個(gè)城市，在管面積2.6億平方米，共管理846個(gè)物業(yè)，包括565個(gè)住宅小區(qū)及281個(gè)非住宅物業(yè)。除物業(yè)管理服務(wù)外，保利物業(yè)還提供其他增值服務(wù)。

　　時(shí)代鄰里是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，在中指院2019年物業(yè)百強(qiáng)名單中排名行業(yè)第13名。截至2019年6月30日，有204個(gè)在管總建筑面積逾3470萬平方米的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，以及6個(gè)在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目，分布于中國15個(gè)城市。在管項(xiàng)目中有191個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)，粵港澳大灣區(qū)在管面積2948萬平方米，總在管面積占比為85.0%。

　　券商中國記者了解到，10月以來，鑫苑置業(yè)旗下鑫苑服務(wù)、藍(lán)光集團(tuán)旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城國際旗下銀城生活服務(wù)、保利發(fā)展旗下保利物業(yè)、時(shí)代中國控股旗下時(shí)代鄰里等5家房企物業(yè)公司相繼赴港上市，再加上此前上市的【濱江集團(tuán)(002244)、股吧】旗下濱江服務(wù)、中國奧園旗下奧園健康、和泓地產(chǎn)旗下和泓服務(wù)，今年已經(jīng)有8家房企旗下物業(yè)公司在港成功上市。

　　近期，鴻坤集團(tuán)旗下燁星集團(tuán)(原鴻坤物業(yè))、正商集團(tuán)旗下興業(yè)物聯(lián)服務(wù)、建業(yè)地產(chǎn)旗下建業(yè)新生活、寶龍地產(chǎn)旗下寶龍商業(yè)管理也向港交所遞交了上市申請材料。另外，華潤、世茂等大型房企此前也均表示有物業(yè)分拆上市計(jì)劃。

　　鑫苑服務(wù)董事會(huì)主席張勇此前在上市儀式上表示，鑫苑服務(wù)在香港上市將為公司未來的發(fā)展注入雄厚的資本實(shí)力，開辟更加廣闊的發(fā)展空間。

　　這或是大多房企拆分物業(yè)公司赴港上市、多家新三板上市公司退轉(zhuǎn)港股的原因之一。

　　據(jù)了解，鑫苑服務(wù)(原鑫苑物業(yè))、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、保利物業(yè)、和泓服務(wù)、燁星集團(tuán)(原鴻坤物業(yè))、興業(yè)物聯(lián)等都是從新三板退市的，此前估值較低。

　　根據(jù)克而瑞證券研究院的統(tǒng)計(jì)，2014 年至2019年6月30日，14 家香港上市的內(nèi)地物管公司通過IPO 和增資合計(jì)獲得融資 97.3 億元。其中，雅生活服務(wù)融資總金額最高，為32.92億元。截至2019年6月30日，14 家香港上市的內(nèi)地物管公司中，碧桂園服務(wù)和彩生活通過增發(fā)融過資，其余公司主要通過 IPO 融資。

　　加速并購提升行業(yè)集中度

　　不僅房企分拆物業(yè)赴港上市熱度不減，物業(yè)管理行業(yè)并購案例也時(shí)有發(fā)生。

　　9月26日， 雅居樂旗下物業(yè)公司雅生活服務(wù)發(fā)布公告，已簽訂協(xié)議收購中民物業(yè)60%股權(quán)及新中民物業(yè)60%股權(quán)，總對價(jià)約20.6億人民幣。該筆并購將為雅生活服務(wù)帶來1.9億平方米的在管面積。這是物業(yè)行業(yè)最大并購案。

　　收購?fù)瓿珊螅派畹脑诠苊娣e(包括其參股公司的在管面積)將突破5億平方米，一躍成為全國管理規(guī)模最大的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)之一。

　　不過，保利物業(yè)的招股書也透露了其收購擴(kuò)張意愿，對于其IPO募集的資金，用途之一就是收購或投資業(yè)務(wù)運(yùn)營及策略互補(bǔ)的物業(yè)管理公司，擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模。

　　借助資本市場加速并購，進(jìn)一步提升了物管行業(yè)的集中度。根據(jù)克而瑞證券研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，香港上市的內(nèi)地物管公司并購的交易金額合計(jì)13.3億元，約等于2018年全年的并購金額總和；發(fā)生并購數(shù)量并購10筆，是2018年上半年的兩倍，單筆并購金額提升為1.3 億元/筆，同比增長了99.8%，環(huán)比增長了49.7%。

　　克而瑞證券研究院認(rèn)為，單筆并購金額的提升在一定程度上反應(yīng)了并購市場上的競爭正在加劇，因?yàn)榇蠖鄶?shù)上市物管公司都在試圖通過并購好的物管公司來支撐自身業(yè)績高速增長。

　　時(shí)代鄰里董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事白錫洪在19日的上市儀式上也表示，上市之后很大一部分資金會(huì)放在收并購，會(huì)按照原來制定戰(zhàn)略深耕大灣區(qū)，同時(shí)向全國高增長的城市、都市圈進(jìn)行布局，也會(huì)跟隨時(shí)代中國的發(fā)展足跡擴(kuò)大管理版圖。

　　資本加持掘金萬億藍(lán)海

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，目前，已陸續(xù)有19家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸香港資本市場，其中不乏管理規(guī)模超3億㎡或年收入超60億元的頭部企業(yè)，也有管理面積不足1000萬㎡、年收入不足5億元的企業(yè)。

　　已上市企業(yè)整體獲資本市場認(rèn)可度較高，從企業(yè)市值來看，截止12月17日收盤，在港上市物企平均市值為111.29億港元，其中碧桂園服務(wù)的市值達(dá)723.81億港元，成為港股物業(yè)板塊領(lǐng)頭羊；雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)三家企業(yè)的市值也突破百億，成為板塊翹楚；市值最小的銀城生活服務(wù)，僅為4.27億港元。

　　從市盈率來看，截止2019年12月17日收盤，港股主板市場平均市盈率為14.2倍，物業(yè)板塊的市盈率均值為26.5倍，明顯高于市場平均水平；從單個(gè)企業(yè)來看，有12家物業(yè)企業(yè)的市盈率高于市場均值。不同類型、不同規(guī)模和收入層級的企業(yè)都能在資本市場有良好的表現(xiàn)，顯示出市場對行業(yè)未來盈利能力和增長空間看好。

　　對于保利物業(yè)和時(shí)代鄰里赴港上市的原因，中國指數(shù)研究院認(rèn)為，一方面，兩家物業(yè)企業(yè)均為分拆上市企業(yè)，具備大型地產(chǎn)企業(yè)背書，業(yè)績穩(wěn)定性較高；另一方面，物業(yè)管理行業(yè)作為資本的“新寵兒”，近年備受青睞，首次迎來兩家物業(yè)企業(yè)同時(shí)上市的盛況，疊加效應(yīng)凸顯，行業(yè)熱度再次被推高。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)成長潛力巨大的行業(yè)，擁有萬億級的市場空間。借助資本的力量，物業(yè)管理行業(yè)迎來了一個(gè)更好的時(shí)代，目前企業(yè)的估值還有進(jìn)一步提升的空間，且上市不是終點(diǎn)，它只是企業(yè)發(fā)展過程中的一項(xiàng)金融工具。未來，對于想要尋求更大發(fā)展的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，要努力用好上市這項(xiàng)工具，才能為企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值。

　　中泰證券研報(bào)也認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)只需輕資產(chǎn)經(jīng)營就能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的行業(yè)，兼具成長與抗波動(dòng)雙重屬性。行業(yè)空間廣闊，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與增值服務(wù)均有較大提升空間。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)將受益于房屋持續(xù)竣工與物業(yè)管理服務(wù)滲透率的提升，同時(shí)，人均收入增長及人口結(jié)構(gòu)變化帶來的消費(fèi)升級和物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)逐漸市場化，又給物業(yè)費(fèi)增長提供了空間；增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊營收及貢獻(xiàn)利潤占比正逐年提升，物業(yè)管理行業(yè)憑借低成本線下巨額流量，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代探索空間廣闊。

　　中泰證券預(yù)測，到2022年，基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)市場規(guī)模將達(dá)到10105億，加上增值業(yè)務(wù)部分，物管行業(yè)總體市場規(guī)模將達(dá)到12126億。

　　中國指數(shù)研究院指出，目前，還有超過20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上市計(jì)劃或處于上市準(zhǔn)備階段，物業(yè)管理行業(yè)的上市潮還在繼續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資本賽道將愈加熱鬧。

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