過度依賴母公司，盈利點會太過單一，目前的正榮服務(wù)似乎還是擺脫不了這樣的詬病，大部分收入仍然是源于母公司提供的物業(yè)服務(wù)。

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng)自2018年以來掀起的房企分拆物業(yè)赴港上市熱潮仍在持續(xù)。

　　上個月，保利物業(yè)、時代鄰里等相繼掛牌上市，其中保利物業(yè)市盈率近50倍。物業(yè)股背后的高估值，還是讓房企們趨之如騖，像2018年上市的碧桂園服務(wù)、雅生活、新城悅等，股價漲幅基本上都達(dá)到了100%。

　　截至目前，已有近20家物業(yè)公司在港股成功上市。僅2019年，便有8家物業(yè)企業(yè)上市，小至銀城生活服務(wù)，大至保利物業(yè)。而萬科物業(yè)，也稱正在觀望市場。

　　1月2日，正榮地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司正榮服務(wù)集團有限公司向港交所正式遞交招股書，搶著成為2020年赴港上市的物業(yè)第一股。

　　早在2019年9月，市場上便有消息稱，正榮集團正計劃將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆來香港上市，預(yù)期集資約1億美元。

　　而和大部分初上市的物業(yè)管理公司類似，正榮也面臨過度依賴母公司，盈利點會太過單一的挑戰(zhàn)。該公司去年才進入全面市場外拓第二年，目前在管面積仍只有3000多萬平方米。

　　在管面積與盈利

　　關(guān)于正榮服務(wù)的歷史，可追溯至2000年，當(dāng)時歐宗榮及正榮集團于中國成立正榮物業(yè)服務(wù)，以為其所開發(fā)住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。自2004年起，開始在福建省為正榮地產(chǎn)集團開發(fā)的住宅物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)。2016年，將總部遷于上海。目前，已在上海、福建、天津、江蘇、江西等全國各地設(shè)有四十余家分子公司。

　　據(jù)悉，正榮服務(wù)將由黃仙枝任公司董事會主席，黃亮任行政總裁。

　　截至2019年9月30日，正榮服務(wù)在共計34個城市中擁有136個在管項目，覆蓋于長三角地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、中西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)等四大區(qū)域，在管項目總建筑面積約為2100萬平方米，總簽約建筑面積約為3440萬平方米。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，其在管總建筑面積由2017年12月31日的約940萬平方米增長至2018年12月31日的約1260萬平方米，并進一步增長至2019年9月30日的約2100萬平方米。其中大部分業(yè)務(wù)集中在長三角區(qū)域、海峽西岸地區(qū)及中西部地區(qū)，管理總建筑面積占在管物業(yè)總建筑面積97%以上，業(yè)務(wù)過于集中。

　　盡管在管面積近兩年增長較快，但相較于其它物業(yè)公司，正榮服務(wù)的在管面積并不算多，規(guī)模較小。

　　例如前不久上市的時代鄰里，截至2019年上半年，時代鄰里有204個物業(yè)管理項目，在管總建筑面積也超過了3470萬平方米；就連銀城生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，于2019年4月30日，在管建筑面積也有1960萬平方米。

　　在收益方面，正榮服務(wù)由2017年的2.73億元增長至2018年的4.56億元，增長率為67.2%；再由截至2018年9月30日止九個月的3.21億元增加至截至2019年9月30日止九個月的5.17億元，同比增長為61.2%。

　　而凈利潤則由2017年的2030萬元增長至2018年的3950萬元，增長率為94.6%；再由截至2018年9月30日止九個月的2859萬元增長至截至2019年9月30日止九個月的7430萬元，同比增長高達(dá)159.88%，漲幅較大。

　　年內(nèi)溢利及全面收入總額方面，截至2017年12月31日止為2029.7萬元，截至2018年12月31日止為3952.4萬元，截至2019年9月30日為7425.9萬元。

　　此外，于2017年、2018年，截至2018年及2019年9月30日止九個月，正榮服務(wù)的整體毛利率分別為25.8%、26.5%、26.5%及33.4%。毛利率也在逐步提至市場水平。

　　正榮服務(wù)的債務(wù)包括銀行及其他借款總額，于2017年及2018年12月31日、2019年9月30日及2019年11月30日，分別為5億元、5.2億元、5.51億元及5.51億元。截至最后實際可行日期，已償還銀行及其他借款5.3億元。

　　市場外拓處于起步期

　　更為具體地拆解正榮服務(wù)，其共有三大業(yè)務(wù)線，包括了向住宅及非住宅物業(yè)提供清潔、安全秩序、景觀美化的物業(yè)管理服務(wù)；向非業(yè)主（主要為物業(yè)開發(fā)商）提供的協(xié)銷服務(wù)、房屋清潔、前期規(guī)劃及設(shè)計咨詢等的非業(yè)主增值服務(wù)；以及向業(yè)主和住戶提供的包括家居生活、停車場管理、公共區(qū)域等社區(qū)增值服務(wù)。

　　正榮服務(wù)在招股書中稱，公司已構(gòu)筑“住宅+非住宅”雙輪驅(qū)動型的業(yè)務(wù)模式。該模式下，其不僅管理住宅物業(yè)，還管理政府公建、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、學(xué)校等多種非住宅物業(yè)。

　　不過正榮服務(wù)目前所管理的物業(yè)主要還是以住宅物業(yè)為主。截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，住宅物業(yè)總在管建筑面積分別達(dá)約870萬平方米、1140萬平方米及1310萬平方米，分別占總在管建筑面積的91.6%、90.5%及62.6%。

　　住宅業(yè)務(wù)的最大提供方，正是母公司正榮地產(chǎn)。于往績記錄期，正榮地產(chǎn)開發(fā)的住宅物業(yè)全部由正榮服務(wù)提供服務(wù)。

　　于2017年及2018年以及截至2018年及2019年9月30日止九個月，管理正榮地產(chǎn)開發(fā)的住宅物業(yè)所得的收益分別占正榮服務(wù)管理住宅物業(yè)所得總收益的97.9%、92.5%、92.8%及88.9%。

　　不過在非住宅業(yè)務(wù)方面，正榮服務(wù)則是以第三方市場開拓為主。截至2019年9月30日，其第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的非住宅物業(yè)的在管總建筑面積中約95.8%。

　　其在招股書也解釋了，正榮地產(chǎn)開發(fā)的非住宅物業(yè)的在管建筑面積比例相對較低，主要由于正榮服務(wù)于2017年9月收購江蘇愛濤后非住宅物業(yè)的在管總建筑面積增加。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，近兩年來，正榮服務(wù)在福建、江西、江蘇、湖南、浙江、天津等區(qū)域都拿下了不少第三方非住宅項目，也不斷在拓展新業(yè)態(tài)。于2019年6月，正榮服務(wù)還宣布與蘇鐵物業(yè)合作，進軍高校物業(yè)管理領(lǐng)域。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，正榮服務(wù)新增了17個項目，其中非住宅類項目占比達(dá)到88.2%?？梢钥吹?，正榮服務(wù)正在盡力追趕非住宅業(yè)務(wù)方面的成績。

　　事實上，正榮服務(wù)在第三方市場外拓方面起步較晚，它于2017起步，直至2018年才全面開展市場外拓。招股書披露，其第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項目的在管總建筑面積由截至2017年1月1日的0平方米增至截至2019年9月30日的約1090萬平方米。

　　外拓產(chǎn)生的收益也由2017年的1740萬元增加至2018年的6970萬元，及由截至2018年9月30日止九個月的5100萬元增長59.9%至2019年同期的8160萬元。然而，外拓產(chǎn)生的收入仍有待提升。

　　過度依賴母公司，盈利點會太過單一，目前的正榮服務(wù)似乎還是擺脫不了這樣的詬病，大部分收入仍然是源于母公司提供的物業(yè)服務(wù)。

　　從數(shù)據(jù)窺見，于2017年及2018年及截至2018年及2019年9月30日止九個月，關(guān)于正榮地產(chǎn)開發(fā)的項目所提供的物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收益分別為1.29億元、1.78億元、1.33億元及1.71億元，分別占該等同期產(chǎn)生自物業(yè)管理服務(wù)總收益的88.2%、71.9%、72.3%及67.7%。

　　就在三天前，正榮地產(chǎn)與正榮服務(wù)訂立交付前物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，于2020年度、2021年度及2022年度正榮地產(chǎn)就提供管理服務(wù)而向正榮服務(wù)支付的管理服務(wù)費的建議年度上限分別為2.5億元、2.8億元及3.1億元。