能融到低成本的錢，或許才敢加碼服務性業(yè)務，長賽道需要的不僅是培育的耐心，還有低成本資金的支持。

　　1月6日，龍湖集團宣布，發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%；4億美元為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

　　作為2020年的第一個發(fā)行窗口，發(fā)行當天的債券市場極度繁忙，地產(chǎn)行業(yè)多筆交易同時宣布。龍湖集團憑借優(yōu)質(zhì)的信用質(zhì)量和極高的投資者認可度，吸引了48億美元超額7倍的認購訂單，推動最終定價收窄幅度為近期同業(yè)發(fā)行之最，上述兩筆均創(chuàng)造了低成本新紀錄。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，低成本融資術(shù)，每年拿出銷售回款10%作為上限，投資于持有型物業(yè)，這是龍湖集團為了在房地產(chǎn)下半場占據(jù)高地的戰(zhàn)略設(shè)計。如今看來，龍湖集團已經(jīng)初步勾勒出自己的未來版圖：“雙引擎模式，即開發(fā)引擎+服務引擎?！?/p>

　　據(jù)接近龍湖集團的人士透露，2019年，龍湖集團服務性收入已過百億元，未來的“夢想”則是，希望用不長的時間，將服務性收入從百億元做到千億元。

　　低成本融資護航服務性業(yè)務

　　“房地產(chǎn)行業(yè)正處在從增量市場向存量市場過渡的階段，整體上看，行業(yè)進入了買方市場，但增量市場尚有十年增長期?！比涨?，一位房企高管在接受記者采訪時曾表示，實際上，這是大多數(shù)房企的共識，運營存量產(chǎn)業(yè)，做人和空間連接的生意，是很多房企后房地產(chǎn)時代的新蛋糕。

　　一句話概括，正如蘭德咨詢總裁宋延慶向記者所示，不管是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)進行的延伸性服務性業(yè)務拓展，還是集團公司投資的非房業(yè)務，都是公司為了地產(chǎn)后半場增加新的業(yè)績增長點提前布局的發(fā)展邏輯。

　　但并非所有的房企目前都具備這樣的基因。說白了，想在持有物業(yè)上發(fā)力，需要沉淀大量資金，而培育新產(chǎn)業(yè)的耐心來自要有長期低成本資金的支持，才能擁有從地產(chǎn)特長生變身“多面手”的能力。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，“應對行業(yè)變局的有力支撐”來自以低成本找到錢的能力，練就這種能力則需要主營開發(fā)業(yè)務銷售規(guī)模不掉隊，經(jīng)營型資產(chǎn)收入帶來大量現(xiàn)金流，同時在整個行業(yè)加杠桿時，保持“冷靜自律”，才能得到來自評級機構(gòu)和資本市場的“紅利”，讓一家房企的凈負債率保持50%至60%之間，同時資本成本降至4.5%。

　　數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團已經(jīng)連續(xù)四年借貸成本低于5%，連續(xù)十年凈負債率低于60%，長期擁有低成本資金和超低凈負債率助力該公司持有存量物業(yè)的運營和培育。目前看來，龍湖集團正在朝著這一目標推進。

　　服務性業(yè)務瞄準千億元目標

　　“自2018年我們提出‘空間即服務’戰(zhàn)略以來，龍湖開發(fā)+服務雙引擎驅(qū)動的版圖日漸清晰?！苯?，邵明曉透露，“開發(fā)引擎我們繼續(xù)有節(jié)奏有質(zhì)量的推進，不以一時的規(guī)模排名為追求；服務引擎2019年集中發(fā)力，商業(yè)開業(yè)明顯提速，冠寓運營規(guī)模位居集中式長租公寓頭部，智慧服務外拓管理規(guī)模翻番，收入有了突破性增長，這些都構(gòu)成了公司增長的新引擎。如果開發(fā)引擎代表當下，服務引擎則代表公司未來?！?/p>

　　早些年，龍湖集團曾因規(guī)模高速快跑而上位，也曾為放棄單一追求規(guī)模猶豫而停滯不前。多年小心駕駛，換擋調(diào)“快慢”之際，龍湖集團修煉的內(nèi)功是以地產(chǎn)開發(fā)為核心，提高商業(yè)運營、長租公寓及物業(yè)服務經(jīng)營型資產(chǎn)收入，形成四大主航道業(yè)務多維布局。

　　2019年，龍湖集團為多年前的業(yè)務布局交上了一份答卷，服務性業(yè)務多點開花，紛紛步入收獲期，收入達到100億元。

　　目前看來，龍湖已經(jīng)初嘗“做長”之后“做強”的甜頭。在龍湖的財務報表中，服務引擎毛利率連續(xù)6年保持在60%以上，遠高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務。

　　龍湖的真正“野心”在于，服務性收入可以在不久的將來實現(xiàn)“千億元目標”。