潘石屹要把SOHO中國給賣出去了？

　　上午10點50分，傳黑石集團正與SOHO中國就后者私有化進行談判，交易價值40億美元(約合人民幣278億元，331億港元)。消息出來之后，SOHO中國直線拉升，漲37.58%后緊急停牌。

　　到底是怎么一回事兒？

　　傳黑石集團正與SOHO中國

　　就后者私有化進行談判

　　傳黑石集團正與SOHO中國就后者私有化進行談判，交易價值40億美元(約合人民幣278億元，331億港元)。黑石提出的私有化報價為每股6港元。知情人士稱，有關(guān)交易細節(jié)預計將在未來幾周內(nèi)敲定。

　　而SOHO中國今天開盤2.93港元每股，如若按照上述知情人士所稱的6港元每股報價，黑石所提出的價格相較于前一個交易日溢價超100%。

　　因而，消息出來之后，SOHO中國股價直線拉升，暴漲近40%。隨后緊急停牌，股價定格在4.1港元每股，市值為213億港元，大漲近60億港元。

　　潘石屹夫婦持股64%

　　財富超200億元

　　最新財報資料顯示，目前SOHO中國的大股東分別為Boyce Limited和Capevale Limited，合計持股63.93%。據(jù)媒體報道，這兩家公司均為潘石屹夫婦持有全部股權(quán)：Boyce Limited公司由潘石屹持有全部股權(quán)，而Capevale Limited公司則由張欣持有全部股權(quán)。

　　而知情人士表示，潘石屹夫婦計劃在與黑石達成交易后仍保留少量股份。

　　　　2019年福布斯富豪榜中，潘石屹張欣夫婦以215.7億元排名全國第107。

　　　　如若此次私有化成功，兩人財富將再次加碼。

　　據(jù)悉，潘石屹出生于甘肅省農(nóng)村地區(qū)的一個貧苦家庭，從中國石油管道學院畢業(yè)后分配至原國家石油部工作，80年代后期辭職下海到深圳、海南創(chuàng)業(yè)，后到北京從事房地產(chǎn)開發(fā)。

　　潘石屹從80年代起就一直活躍在中國地產(chǎn)界，經(jīng)歷過海南泡沫并且成功逃頂，賺的第一桶金。1995年與夫人張欣共同創(chuàng)立SOHO中國。

　　張欣1965年出生于北京，14歲移居香港做工廠女工，而后前往英國求學并獲得蘇塞克斯大學(University of Sussex)經(jīng)濟學專業(yè)學士學位和劍橋大學發(fā)展經(jīng)濟學碩士學位。此后加盟華爾街投資銀行界，先后在高盛和旅行家集團任職，直到1995年底返回中國，與潘石屹共同創(chuàng)建了SOHO中國。

　　曾營收近200億

　　如今賬上11億現(xiàn)金卻欠債177億

　　官網(wǎng)顯示，SOHO中國成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和首席執(zhí)行官張欣聯(lián)手創(chuàng)建。公司在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)，堅持獨特創(chuàng)新的建筑理念，建造符合時代精神的建筑，所開發(fā)項目均成為城市建設(shè)中的里程碑建筑。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商，開發(fā)總量達500萬平方米。

　　2007年10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。

　　Wind顯示，2010年，SOHO中國達到了營收頂峰：184億元。隨后北京禁止物業(yè)散售的政策給了SOHO中國一記重擊。2011年SOHO中國營業(yè)額同比大跌68%，營業(yè)利潤同比下降72%。

　　　　隨后，潘石屹進行兩次轉(zhuǎn)型：

　　第一次，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“自持租賃”：

　　2012年SOHO中國的中期業(yè)績會上，潘石屹正式做了一個決定：告別散售，持有北京、上海有價值的物業(yè)。試圖轉(zhuǎn)型為包租公的潘石屹大膽預測，隨著租金升高，“五年后，SOHO租金年收入將超過40億元”。

　　這一次轉(zhuǎn)型，SOHO中國把全部的資金儲備用來支撐轉(zhuǎn)型過程中的開支。從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“自持租賃”后，SOHO中國幾乎鮮有拿地，2013年獲取北京麗澤地塊是SOHO拿的最后一塊地，營收也在逐年下降。

　　第二次，潘石屹把目光投向了新的共享辦公。

　　2014年，潘石屹推出了SOHO3Q。不過，正如大家所見，共享辦公出租行業(yè)普遍比較困難。在SOHO中國的財報中，3Q業(yè)務具體收益率有多少，一直沒有披露過。

　　兩次轉(zhuǎn)型之后，SOHO中國越來越小。

　　不僅再也無法回到2010年營收巔峰，現(xiàn)金流情況也越來越糟糕。

　　在2015年之前，SOHO中國的賬上現(xiàn)金基本保持在100億元以上，而經(jīng)過四年的大幅減少，截至2018年，賬上現(xiàn)金驟降至7.22億元。

　　　　根據(jù)半年報，截至2019年6月30日，集團總借貸177.61億元，其中將于一年內(nèi)到期的負債20.53億元，五年以上到期的債務116.92億元。期內(nèi)凈負債率為44%，較去年末增長1個百分點。

　　而公司同期現(xiàn)金及等價物只有11.5億元，根本無法覆蓋短債。

　　更為殘酷的是，Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，SOHO中國平均借貸成本約4.8%，而據(jù)潘石屹此前透露，總價約78億的自持物業(yè)回報率是3%，這也就意味著租金回報率還趕不上銀行貸款利息。

　　潘石屹夫婦近年賣了近300億資產(chǎn)

　　業(yè)務賺不到錢，潘石屹夫婦于是開啟了賣賣賣模式，據(jù)不完全統(tǒng)計SOHO中國也已變現(xiàn)了近300億的資產(chǎn)。

　　2014年，SOHO以82.8億元的價格出售了上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO近一半的物業(yè)；

　　2015年，SOHO中國以84.93億元的價格出售所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的股權(quán)；

　　2016年，SOHO中國以32.2億元的價格出售了上海的SOHO世紀廣場；

　　2017年，SOHO中國以85.8億元的價格出售了上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余的物業(yè)面積；

　　直到2018年在2018年3月舉行的公司2017年業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹才明確表示未來不再出售資產(chǎn)。

　　不過2019年9月30日，SOHO中國卻再次公告，稱公司以7.61億元的價格，出售位于北京的9個商業(yè)項目、共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包。

　　資料顯示，這筆資產(chǎn)出手將給SOHO中國帶來約2.53億元的毛利潤，相當于SOHO中國在2018年度營業(yè)收入的14.7%，占SOHO中國2018年度經(jīng)營利潤(不含投資物業(yè)的評估增值)的10.8%。

　　據(jù)悉，套現(xiàn)的這些錢中一部分用來配置歐美地區(qū)資產(chǎn)，且沒有再度購入內(nèi)地項目。

　　賣完一波之后，SOHO只剩下核心資產(chǎn)：比如“八大金剛”——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。

　　此前傳言SOHO中國欲清倉內(nèi)地的

　　全部自持商辦資產(chǎn)

　　同時去年10月30日，港媒報道，SOHO中國正在考慮以80億美元的價格出售位于中國內(nèi)地的部分辦公樓的權(quán)益。

　　當時還有消息稱，黑石集團和新加坡的GIC公司要聯(lián)合收購SOHO中國的光華路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO復興廣場，潘石屹和張欣夫婦最終是要把SOHO中國的“八大金剛”全部賣掉。

　　隨后SOHO中國飆漲近20%。在市場傳聞和股市異動的情形下，SOHO中國發(fā)了一則公告，“澄清一下傳聞”，目前還沒有什么需要公布的資料和內(nèi)容，但是“本集團會不時探討集團所處主要市場的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境及潛在的交易機會”。

　　　　即不排除會賣，但是現(xiàn)在還沒確定賣誰以及賣給誰。

　　如今再次傳出黑石集團正與SOHO中國就后者私有化進行談判。無風不起浪，讓我們拭目以待最終結(jié)局。

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