3月10日消息，黑石集團(tuán)正與SOHO中國(00410.HK)就后者私有化進(jìn)行談判，交易價值40億美元。

　　據(jù)悉，黑石集團(tuán)提出的私有化報價為每股6港元，較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%。當(dāng)日，SOHO中國在香港暫停交易，停牌前暴漲37.58%，報價4.1港元。

　　據(jù)知情人士稱，有關(guān)交易細(xì)節(jié)預(yù)計將在未來幾周內(nèi)敲定。目前SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)，且他們計劃在與黑石達(dá)成交易后仍保留少量股份。

　　黑石或?qū)⒔庸躍OHO中國的債務(wù)。據(jù)SOHO中國2019年中期報告。截至2019年6月底，其負(fù)債為326.8億元(約合47億美元)，投資資產(chǎn)價值為87.8億美元。

　　“PE之王”黑石集團(tuán)創(chuàng)辦于1985年，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、夾層基金等。截至2019年中報，黑石集團(tuán)營業(yè)收入35.12億美元，凈利潤16.94億美元，被視為市場最受歡迎的基金之一。

　　黑石集團(tuán)與SOHO中國早有交集。2018年4月，黑石集團(tuán)宣布，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產(chǎn)部，并出任董事總經(jīng)理一職。

　　2019年10月，SOHO中國被傳打包出售辦公樓資產(chǎn)，涉及新建麗澤SOHO在內(nèi)的8處核心項目，估值超過500億元，在集團(tuán)非流動資產(chǎn)中占重要低位。項目將以分批打包的方式尋求出售，計劃未來2年內(nèi)完成交易。

　　據(jù)媒體報道，此筆交易中，黑石集團(tuán)聯(lián)合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復(fù)興廣場三個項目。

　　彼時，圍繞潘石屹轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的質(zhì)疑塵囂日上。盡管潘回應(yīng)稱：“說我跑了都是謠言?！钡谵D(zhuǎn)型失利、業(yè)績跌落的陰影下，SOHO中國仍被重重迷霧包圍。

　　早在2014年，SOHO中國就有收縮之意。當(dāng)年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業(yè)面積。潘石屹解釋，地產(chǎn)已經(jīng)不是剛需，SOHO中國有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做包租公是前景優(yōu)質(zhì)的買賣。

　　此后，潘石屹賣賣賣的腳步加快。2015年，復(fù)星國際將SOHO中國外灘8-1項目收入囊中，作價84.93億元；2016年，潘石屹將SOHO世紀(jì)廣場擺上貨架，國華人壽以32.97億元收購；2017年相繼出讓上海虹口SOHO項目、凌空SOHO50%股權(quán)，交易額合計近85億元。

　　2019年6月，潘石屹拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9套交易標(biāo)的，預(yù)估總價值78億元；9月，SOHO中國就旗下部分商業(yè)項目售與慧泊停車場投資有限責(zé)任公司，作價7.61億元；10月，SOHO中國旗下共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q，傳出有11個項目打包賣給筑夢之星。

　　頻繁出售資產(chǎn)背后，是SOHO中國轉(zhuǎn)型后連續(xù)下滑的業(yè)績。

　　轉(zhuǎn)型“自持”物業(yè)前，SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報。2012年，SOHO中國營收161.43億元，凈利潤高達(dá)105.85億元。但潘張二人經(jīng)營理念存在分歧，張欣主張重產(chǎn)品、輕銷售，不認(rèn)可潘石屹的低買高賣手法。

　　在樓市調(diào)控持續(xù)、商業(yè)地產(chǎn)熱度遇冷后，SOHO中國于2012年宣布從“銷售”轉(zhuǎn)向“自持”物業(yè)，潘石屹徹底做起包租公生意。當(dāng)時，潘石屹預(yù)測，5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。

　　五年后，財報數(shù)據(jù)卻一片慘淡。2012年~2018年，SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸母凈利潤由105.85億元減至19.25億元。當(dāng)中國地產(chǎn)商紛紛邁入千億時，從海南淘金北上的潘石屹只落得老一代地產(chǎn)人的名號。

　　2018年，SOHO中國凈利潤同比下降59.33%，2019年低迷持續(xù)，上半年凈利潤約5.65億元，同比下降48.36%。截至2019年6月底，SOHO中國總資產(chǎn)688.98億元，一年內(nèi)到期債務(wù)20.53億元，同期公司現(xiàn)金及等價物僅11.5億元，無法覆蓋短債。

　　面對此番困境，潘石屹對外坦言：“中國租金回報率我都不好意思說?！彼硎?，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達(dá)到5%~6%，而我國租金回報率偏低，只能先用低房租吸引顧客、日后再漲。

　　一邊是業(yè)績低迷、出售資產(chǎn)，另一邊SOHO中國不拿地、不收購，2013年北京麗澤是其拿下的最后一項大宗地塊。潘石屹對外表示，出售資產(chǎn)所得資金不會用來購買穩(wěn)定資產(chǎn)，“因為銷售得來的78億元一半交了稅，還要給中介付1%~2%?！?/p>

　　這種情況下，隨著寫字樓市場日漸低迷，SOHO中國拿什么拯救日益疲軟的業(yè)績？

　　2019年末，潘石屹新注冊7家公司，注冊資本總計2.53億元，除北京辰濟(jì)企業(yè)管理有限公司外，股東均為境外注冊公司，使得市場再度質(zhì)疑其轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。種種傳言下，隨著黑石集團(tuán)拋來“橄欖枝”，SOHO中國或?qū)⒂瓉砻\轉(zhuǎn)折點。

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