?。ㄈ募s2100字，讀完需要4分鐘）2019年，香港經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷首次滑鐵盧，貿(mào)易、旅游、零售、消費(fèi)均無幸免。由此，主營(yíng)商場(chǎng)、寫字樓、酒店的九龍倉(cāng)置業(yè)在這一背景下遞出了業(yè)績(jī)大幅下滑的成績(jī)單。

　　據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處及旅游發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，下半年起，香港整體零售銷售總額跌幅由10%擴(kuò)大至24%，訪港旅客變動(dòng)更是由-5%擴(kuò)大至-56%。與此同時(shí)，諸多不穩(wěn)定因素延續(xù)至2020，尖沙咀、銅鑼灣、中環(huán)及旺角四大核心購(gòu)物區(qū)空鋪數(shù)量較去年9月增加43%，空置率達(dá)2015年以來最高的9.2%。對(duì)此現(xiàn)狀，九龍倉(cāng)置業(yè)董事會(huì)主席吳天海在業(yè)績(jī)會(huì)上也用了“短期可憐”一詞來形容。

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　　投資物業(yè)公允值損失138億作為業(yè)務(wù)主要集中于零售、酒店、物業(yè)的九龍倉(cāng)置業(yè)，受到香港經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響首當(dāng)其沖。2019年全年，九龍倉(cāng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入160.43億港元，同比減少2.66%;股東應(yīng)占利潤(rùn)39.28億港元，同比大跌78%。其中，大摩表示此次發(fā)布業(yè)績(jī)中每股盈利、派息、零售銷售及租金收益遜于預(yù)期。除此之外，業(yè)績(jī)發(fā)布后各大行也紛紛發(fā)布最新評(píng)級(jí)。各大行給出評(píng)級(jí)觀點(diǎn)不一，過半數(shù)則下降了其目標(biāo)價(jià)。

　　據(jù)了解，公司2019年業(yè)績(jī)下滑主要受到下半年變動(dòng)影響。其中，公司營(yíng)業(yè)額分成租金于三、四季度分別出現(xiàn)49%、78%跌幅。公司在報(bào)告中指出，自去年年中開始，訪港旅游人數(shù)及本地消費(fèi)的大跌是造成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下降的主要因素。在上述兩個(gè)因素的影響之下，公司核心的海港城、時(shí)代廣場(chǎng)等位于核心地段的商業(yè)受影響嚴(yán)重。了解到，海港城自2018年創(chuàng)下最好業(yè)績(jī)后，在2019總收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均同比下降了2%。

　　其中，公司業(yè)績(jī)下降一定程度上也受到了投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。2019年，公司投資物業(yè)組合估值2599億港元，受市場(chǎng)疲弱影響，獨(dú)立估值師對(duì)投資物業(yè)進(jìn)行價(jià)值重估，產(chǎn)生57.88億港元虧損，而這一數(shù)值在2018年還為80.65億港元，一年時(shí)間內(nèi)公司便無形中損失了138億港元。

　　值得一提的是，在受市場(chǎng)波動(dòng)的影響下，公司直接成本及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、以及銷售及推銷費(fèi)用收入比重均有所下降。相比之下，行政費(fèi)用占收入比重則輕微上升0.62個(gè)百分點(diǎn)。若不考慮上述投資物業(yè)公允價(jià)值虧損，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則同比提升2.86個(gè)百分點(diǎn)。

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　　商場(chǎng)所受影響并沒有想象中大特殊情況下，有上半年良好的業(yè)績(jī)緩沖，九龍倉(cāng)置業(yè)2019年整體業(yè)績(jī)?nèi)运闫椒€(wěn)。從分解業(yè)務(wù)來看，商業(yè)、酒店、投資物業(yè)等則不同程度上受到?jīng)_擊。其中，作為香港單一最大收入商場(chǎng)，九龍倉(cāng)置業(yè)旗下的重點(diǎn)依然是海港城。截至2019年，海港城共實(shí)現(xiàn)收入115.77億港元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)94.47億港元，分別同比下降2%。而具體來看，在各類型商業(yè)中，酒店及會(huì)所收到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的沖擊首當(dāng)其沖。2019年，海港城下酒店及會(huì)所入住率較去年同期大幅下降11.6個(gè)百分點(diǎn)。盈利數(shù)據(jù)方面，了解到，酒店及會(huì)所收入同比下降22%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降47%，為受影響最大的商業(yè)類型。除此之外，商場(chǎng)租戶銷售為受影響第二大的部門，相比于2018年的同比23.6%增速，海港城商場(chǎng)2019年租戶銷售額下降23%，走出了天壤之別的結(jié)果。相比之下，商場(chǎng)盈利表現(xiàn)受影響則較小，出租率僅下降1%，整體出租率遠(yuǎn)高于寫字樓部分。

　　銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)于2019年則實(shí)現(xiàn)收入27.61億元，同比下降3%;營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比減少2%至24.23億元。其中，商場(chǎng)部分租戶銷售額下跌幅度較海港城更小，同比下降19%。商場(chǎng)2019年收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)則分別同比下降4%、3%。了解到，寫字樓部分收入于2019年依然維持了去年同期的水平。而出租率較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從九龍倉(cāng)置業(yè)上述兩個(gè)主要商業(yè)來看，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)雖然對(duì)商場(chǎng)的租戶銷售產(chǎn)生了較大影響，但相比而言對(duì)商場(chǎng)的自身收入和利潤(rùn)來說影響較小。從出租率來看，酒店及會(huì)所才是商業(yè)組合中受影響最大的類型，寫字樓其次。縱觀而言，寫字樓受影響相對(duì)滯后。而公司在報(bào)告中提到，由于營(yíng)商環(huán)境不明朗寫字樓租賃活動(dòng)放緩，削弱了市場(chǎng)對(duì)于部分區(qū)域內(nèi)寫字樓的需求。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，影響將到三季度才能全面反映，預(yù)計(jì)第三季度空置率或還將繼續(xù)攀升至12.5%。除此之外，零售和酒店也預(yù)計(jì)將受到拖累。據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年1月零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為378億元，同比下降21.4%。而酒店方面，香港多數(shù)五星級(jí)酒店二月入住率不足10%，日租同比也顯著下滑，預(yù)計(jì)總收入僅有同期的5%。在租金方面，公司主席吳天海在網(wǎng)上業(yè)績(jī)會(huì)指出，當(dāng)前零售市場(chǎng)市況不佳，新簽租約將跟大市波動(dòng)，與以前的租金水平相比會(huì)有調(diào)整。短期內(nèi)，香港商業(yè)市場(chǎng)仍遭遇極大壓力?；仡櫨琵垈}(cāng)置業(yè)2019年行情表現(xiàn)，公司股價(jià)下半年以來幾乎腰斬，目前估值已較為便宜。然而，由于當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)前景仍不明朗，若現(xiàn)狀維持下去，公司盈利能力恐進(jìn)一步下降。正如美銀美林報(bào)告所說，公司目前估值便宜，但看不到正面催化劑。對(duì)于以商場(chǎng)、酒店、寫字樓為主要業(yè)務(wù)的九龍倉(cāng)置業(yè)來說，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)將對(duì)其產(chǎn)生直接影響。若經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖，公司業(yè)績(jī)也將有顯著提升。對(duì)于未來展望，以公司主席吳天海的話來總結(jié)：短期“可憐”，中期“可能”，長(zhǎng)期“可愛”。其預(yù)計(jì)，香港經(jīng)濟(jì)可能在三個(gè)月、六個(gè)月或九個(gè)月復(fù)蘇;而對(duì)長(zhǎng)期看法，吳天海則仍充滿信心：“香港不會(huì)完，只要用心做，始終能做好”。

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